臺灣新北地方法院民事判決

原告

王健之

被告

王品蓁

被告

藍燕秋（即王彥山之繼承人）

上二人共同訴訟代理人

楊詠誼律師

上二人共同訴訟代理人

廖于清律師

複代理人

艾宇航

被告

王丞軒（即王彥山之繼承人）

王龍華（即王彥山之繼承人）

上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國114年3月20日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者；擴張或減縮應受判決事項之聲明者；該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第5款、第262條第1項、第2項分別定有明文。原告提起本件訴訟，原列王彥山（已歿）、王品蓁為被告，並無訴之聲明，僅記載：原告所受損害新臺幣（下同）825,953元（見調解卷第11頁）。嗣因王彥山於起訴前之民國112年9月20日即已死亡，經本院發函命補正後，原告於113年10月4日以民事準備書暨追加被告狀之聲明為：㈠被告王品蓁應給付原告412,504元，及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡追加被告藍燕秋應於繼承王彥山遺產範圍內給付原告412,504元，及自準備書暨追加被告狀繕本送達之日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷第39頁），並追加藍燕秋為被告，及撤回對於王彥山之起訴(見本院卷第40頁)。復於114年1月23日以民事追加被告狀變更聲明為：㈠被告王品蓁應給付原告412,504元，及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡追加被告藍燕秋、王龍華、王丞軒應於繼承王彥山遺產範圍內連帶給付原告412,504元，及自追加被告狀繕本送達之日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷第363頁），並追加王龍華、王丞軒為被告(見本院卷第364頁)。核其所為追加被告及變更聲明，乃基於侵害原告優先承購權之之同一基礎事實、擴張或減縮應受判決事項、訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人之聲明，並撤回對於王彥山之起訴，依前揭規定，應予准許。

二、被告王丞軒、王龍華經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：

㈠依民法第184條第2項、第216條第l項、第2項、第1148條第l項、第2項、第1153條第l項規定，及最高法院109年度台上大字第2169號裁定、臺灣高等法院112年度上字第1108號、104年度重上字第619號民事判決意旨，共有人出賣其應有部分，他共有人依土地法第34條之1第4項規定即得主張以同一價格優先承購；而為保障他共有人此項先買特權，依同條第2項規定，出賣土地之共有人對他共有人負有事先以書面通知之義務，此屬保護他人之法律。

㈡原告係於107年12月底購入坐落於新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）之應有部分，權利範圍為1/189。訴外人王彥山（已歿）、被告王品蓁亦為系爭土地之共有人，權利範圍分別為155/1008、155/1008，系爭土地面積為51.44平方公尺，經計算後王彥山、被告王品蓁之應有部分換算面積分別為7.91平方公尺、7.91平方公尺（計算式：51.44×l55/1008≒7.91，小數點第二位以下四捨五入），若以坪換算約各為2.39坪、2.39坪。

㈢詎料王彥山、被告王品蓁竟於原告111年11月16日提起分割共有物訴訟後（即鈞院112年度板簡字第1250號，下稱系爭分割共有物訴訟），於法院審理期間，未依法踐行通知原告行使優先承購權之程序，逕將其等之系爭土地應有部分共310/1008分別出賣予訴外人邱新村、翁碧霞，並於112年2月24日辦理移轉登記，致原告無法行使土地法第34條之1第4項之優先承購權，自應依民法第184條第2項規定負損害賠償之責。

㈣又系爭土地於系爭分割共有物訴訟中，經永大不動產估價師事務所（下稱永大事務所）估價後，每坪合理價格為324,000元，而王彥山、被告王品蓁係以每平方公尺45,800元出售予邱新村、翁碧霞，換算為每坪單價約為151,404元（計算式：45,800÷0.3025≒151,404），每坪價差為172,596元（計算式：324,000-151,404=172,596）。原告因王彥山、被告王品蓁上開違反土地法第34條之1第4項規定之行為，不能以王彥山、被告王品蓁出售予邱新村、翁碧霞之價格（即每坪151,404元）購入上揭應有部分，致受有損害，原告自得以系爭土地按正常價格與實際處分價格間之價差，計算原告之所受損害及所失利益。經計算後原告分別得向王彥山、被告王品蓁各請求412,504元（計算式：l72,596元×2.39坪≒412,504，小數點以下均捨棄）之所受損害及所失利益，合計825,008元（計算式：412,504+412,504=825,008）。

㈤另王彥山於原告起訴前即112年9月20日死亡，王彥山之配偶即被告藍燕秋、子女即被告王龍華、王丞軒均為其繼承人，自繼承開始時應承受王彥山財產上之一切權利、義務，故被告藍燕秋、王龍華、王丞軒應於繼承之遺產範圍內，向原告負412,504元之損害賠償責任。

㈥被告雖提出不動產買賣契約書（下稱系爭被告提出之買賣契約書）主張出售系爭土地應有部分予邱新村、翁碧霞之價格為1坪35萬元，然而：

⒈依地政事務所查詢結果，係每平方公尺45,800元。對於履保帳戶及王彥山、被告王品蓁的帳戶明細沒有意見。原告只是對於每筆地號土地的單價有意見。地政事務所說他們按照均價來申報的。

⒉於系爭分割共有物訴訟中，系爭買賣契約之買受人翁碧霞曾向原告表示願以原價減價120,454元出賣予原告，哪有人願於短期內認賠出清。買方翁碧霞並未全盤了解，而伊同意依估價價格折讓原告，益證明被告出售之實際價格不可能為每坪35萬元。因為系爭土地依系爭被告提出之買賣契約書兩稅合一再行買賣，依持有期間小於等於2年，應核課所得稅45%，買方翁碧霞若以每坪35萬元購得，則交易金額為1,676,500元(計算式350,000×4.79=1,676,500)，應繳所得稅即754,425元（計算式：1,676,500元×45%=754,425元），再加以估價師所報合理價格之差價124,540元，則損失878,965元（計算式：754,425元+124,540元=878,965元）。

⒊王彥山和被告王品蓁出售之系爭土地應有部分換算面積僅有共4.79坪，其他地號土地應有部分換算面積加起來有11.81坪，總金額4,038,500元，平均一坪24萬多元，和系爭被告提出之買賣契約書金額是一致的。

⒋至於永豐建築經理股份有限公司（下稱永豐建經）函覆當時被告之買賣契約及履保契約部分：

⑴永豐建經所函覆之契約書(下稱系爭永豐建經函覆之買賣契約書)，跟系爭被告提出之買賣契約書一樣，是很多筆土地混成一份契約簽約。

⑵但上開兩份契約書之簽名蓋章的情形不同，有些是簽字、有些是蓋章，有些沒有簽字只有印章，有些還加了電話號碼。且王彥山部分是代簽的，當時他還沒有過世，應該可以自己簽。

⑶原告認為鈞院卷第135頁至第141頁之被證一即系爭被告提出之買賣契約書是真實的，同意用此一契約來認定事實。

㈦對於被告答辯之意見：

⒈被告辯稱曾以電話通知原告行使優先承購權云云，惟優先承購權之行使，出賣人應以書面通知或公示方式通知共有人，電話通知不是合法的通知方式，更何況原告從未收到被告的電話通知。

⒉被告稱係以每坪35萬元之價格出售系爭土地，原告並未受有任何價差損害云云，惟：

⑴若僅有買賣土地持分，交易價格通常不到完整土地價格之二、三折，此為市場之通則，亦為行情，被告王品蓁本身為土地代書，哪有不知之理。

⑵系爭被告提出之買賣契約書實價登錄、不動產（成交案件實際資訊申報書）履約保證結案單分筆地號全數皆混為一筆，總數未區分單筆金額。而系爭買賣契約中，翁碧霞、王彥山均未簽名，而由邱新村、被告藍燕秋代簽，永豐建經買賣價金簽字亦由代筆簽字。可證系爭被告提出之買賣契約書未見王彥山簽章為事後補簽。

⑶系爭土地申報時，據地政事務所承辦人告稱：實價登錄係依移轉現值或原規定地價申報，並未檢附買賣合約，而是事後補列。

⑷相鄰國姓段835、837地號面積20.5坪，鄰戶邱新村多年前願以25萬元/坪價格購買遭原告婉拒，可見國姓段838、829地號土地申購20萬元/坪為不實價格。

⑸原告於系爭分割共有物訴訟亦僅願以半價承購系爭土地，被告王品蓁已知系爭買賣契約第14條第6項為套繪管制土地，二戶建物（建號504、505號）套繪非經解除法控檢討不能分割，且無法指定建築線。更何況其中有抵押權擔保1,383萬元，怎可能不會有折扣價，且賣價比合理價32.4萬元/坪更高。

⑹實價登錄五筆地號16.6坪，總價4,038,500元，未予細分採均價24.34萬/坪計列。

⑺系爭土地在成交後始繳納增值稅，作業前後倒置，何以在3月31日可以完成交易等語。並聲明：㈠被告王品蓁應給付原告412,504元，及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告藍燕秋、王龍華、王丞軒應於繼承王彥山遺產範圍內連帶給付原告412,504元，及自追加被告狀繕本送達之日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

二、被告則以：

㈠被告王品蓁、藍燕秋部分：

⒈被告不主張出賣前有通知原告行使優先承購權。

⒉被告係以每坪35萬元之價格出售系爭土地，原告並未受有任何價差損害：

①原告主張系爭土地每坪合理價格為324,000元，但並未提出任何事證佐證。

②原告主張被告賣出系爭土地之每坪價額為151,404元，並未提出任何事證佐證。

③實際上被告出售系爭土地之價格為每坪35萬元，此有系爭買賣契約可稽，亦與實價登錄之記載相符。

④基此，被告出售系爭土地之價格高於原告主張之合理價格，原告並未受有任何價差損害及所失利益，其請求被告賠償損害，自無理由。

⑤若系爭買賣契約是假的，永豐建經就不可能撥款，王彥山當時有無死亡與王彥山委任代理人沒有關聯性。

⒊本件跟原告爭執有關的是系爭土地之買賣價金，既然原告已經不爭執被證一系爭被告提出之買賣契約書及原告所提之相關匯款記錄、建經公司之結案書、系爭土地之買賣價金，金額很明確了。原告一再主張系爭被告提出之買賣契約書有不實之狀況，與本件之爭點沒有關聯性等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。

㈡被告王丞軒、王龍華未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、本院之判斷：原告主張其為系爭土地共有人，應有部分為1/189；王彥山、被告王品蓁原為系爭土地共有人，應有部分各為155/1008；王彥山、被告王品蓁將系爭土地之應有部分出售予邱新村、翁碧霞，並辦理移轉登記完畢；王彥山於112年9月20日過世，其繼承人為被告藍燕秋、王丞軒、王龍華；被告於出賣應有部分前未通知原告等情，有系爭土地登記謄本、戶籍謄本（除戶部分）、系爭被告提出之買賣契約書、買賣價金信託履約委任契約書、本院114年1月16日言詞辯論筆錄、繼承系統表、戶籍謄本（現戶部分）在卷可參（見調解卷第55頁至第71頁、第79頁，本院卷第133頁至第145頁、第338頁、第365頁至第369頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。然原告主張王彥山、被告王品蓁以每坪151,404元出售，與合理價格每坪324,000元，存有價差，致原告受有以價差計算之所受損害及所失利益，經計算後原告分別得向被告王品蓁請求412,504元、向王彥山之繼承人即被告藍燕秋、王龍華、王丞軒於繼承王彥山之遺產範圍內請求連帶給付412,504元之所受損害及所失利益，合計825,008元等節，則為被告所否認，並以前詞置辯，經查：

㈠王彥山、被告王品蓁出售系爭土地應有部分，未依土地法第34條之1第4項規定通知原告行使共有人優先承購權，侵害原告之優先承購權：

⒈按土地或建築改良物共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項定有明文。故共有人出賣其應有部分，他共有人依同條第4項規定即得主張以同一價格優先承購；而為保障他共有人此項先買特權，依同條第2項規定，出賣土地之共有人對他共有人負有事先以書面通知之義務。又按土地法第34條之1第4項之規定，旨在防止共有土地或建物之細分，以簡化或消除共有關係，減少土地使用增加之成本，俾利共有土地或建物之管理與利用，行使優先承購權之人及對象限於共有人。出賣之共有人違反通知義務，致未受通知之他共有人無從行使優先承購權，倘構成侵權行為致該共有人因此受有損害，自得依侵權行為之法則請求出賣之共有人負損害賠償責任（最高法院109年度台上大字第2169號裁定意旨參照）。

⒉被告稱不主張出賣前有通知原告等語（見本院卷第338頁），堪認被告就未通知原告得以同一價格優先承購一節，並未否認。

⒊而依前揭最高法院大法庭裁定意旨可知，土地法第34條之1第4項規定旨在防止共有土地細分以消除共有關係，減少土地使用增加之成本，俾利共有土地之管理利用，倘若王彥山、被告王品蓁依法通知原告行使優先承購權，原告有機會承購王彥山、被告王品蓁所出售之系爭土地應有部分，應有利於系爭土地之管理利用，自屬保護他人之法律。是以，王彥山、被告王品蓁在出售系爭土地應有部分予邱新村、翁碧霞時，未依土地法第34條之1第4項規定通知原告行使優先承購權，原告倘因此受有損害，自得依民法第184條第2項規定，主張王彥山、被告王品蓁應負損害賠償責任。

⒋又依民法第1148條第2項、第1153條第1項規定，繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負連帶清償責任，而王彥山於本件訴訟起訴前過世，原告僅得就被告藍燕秋、王龍華、王丞軒因繼承所得遺產為限，請求被告藍燕秋、王龍華、王丞軒負連帶清償責任。

㈡原告依民法第184條第2項規定，請求被告王品蓁給付412,504元；被告藍燕秋、王龍華、王丞軒於繼承王彥山遺產範圍內連帶給付412,504元之所受損害及所失利益，合計825,008元部分，並無理由：

⒈按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限；依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216條第1項、第2項定有明文。而當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條亦規定甚明。又按所謂所受損害，即現存財產因損害事實之發生而被減少之積極的損害。所謂所失利益，則指新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害之消極的損害而言。惟無論所受損害抑所失利益，被害人賠償損害之請求權，以受有實際上之損害為成立要件。故衡量賠償之標準，首應調查被害人實際上之損害額，始能定其數額之多寡。又依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。該所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性，始足當之（最高法院109年度台上字第2169號判決參照）。而損害賠償之債，則以實際上受有損害為成立要件，倘無損害，即不發生賠償問題（最高法院111年度台上字第32號、105年度台上字第1384號判決意旨參照）。倘共有人以低於當時之市場價格出售其應有部分，如於出售時，依法通知他共有人，他共有人即得共同以較低之同一出售價格，取得該市場價格之土地，其資產價值自有增加，而該市場價格減除出售價格之差額，可認係依通常情形他共有人可得之利益，他共有人得請求侵害其優先承購權之共有人賠償上開可得之利益（最高法院85年度台上字第1320號判決意旨參考）。是共有人未踐行土地法第34條之1第4項規定之優先承購權通知義務，仍須其他共有人果因此而受有損害，始能請求賠償。若其他共有人並未證明其因此受有如何之損害，則其他共有人訴求出售應有部分之共有人賠償，無論其係依侵權行為或債務不履行之法律關係，均非正當（最高法院82年度台上字第1356號判決意旨參照）。

⒉原告主張王彥山、被告王品蓁以不符行情之價格，將系爭土地應有部分分別出售予邱新村、翁碧霞，致原告所受損害及所失利益，合計825,008元云云，依前揭判決意旨，原告仍須就王彥山、被告王品蓁未踐行土地法第34條之1第4項規定之優先承購權通知義務，致原告因此而受有如何之損害為證明，始能請求賠償，經查：

⑴原告主張被告以每平方公尺45,800元出售予邱新村、翁碧霞，換算為每坪單價約為151,404元（計算式：45,800÷0.3025≒151,404）等節，固有土地所有權買賣移轉契約書在卷可參(見限閱卷)，然為被告所否認，辯稱該價格為公告現值等語，而查系爭土地於112年間之公告現值確為45,800元/平方公尺，而俗稱公契之土地所有權買賣移轉契約書以公告現值計算結果作為買賣價款，為常見登記實務現象，故無從逕認被告出售價格為每平方公尺45,800元，換算為每坪151,404元等語。

⑵又被告於出售系爭土地後，所申報之實價登錄資訊，固為每坪24.34萬元，有實際查詢結果在卷可考(見調解卷第13頁)，然依該查詢結果之內容顯示，該次交易有5筆土地，且使用分區、持分各不相同，則各筆土地之單價是否同一，亦顯有疑。

⑶就此被告提出系爭被告提出之買賣契約書，且經本院函調該交易辦理買賣價金履約保證事宜之永豐建經，經函覆提出系爭永豐建經函覆之買賣契約書，雖原告爭執此二份契約書就簽名蓋章電話留存部分略有差異，且王彥山應可自己簽名等語，惟查：

①被證一系爭被告提出之買賣契約書於買方翁碧霞印章旁有「邱新村代」字樣、賣方王彥山印章旁有被告藍燕秋之印章及「王彥山 代：藍燕秋」字樣（見本院卷第139頁），堪認翁碧霞、王彥山有分別授權邱新村、被告藍燕秋代理簽訂系爭被告提出之買賣契約書。

②而被證一系爭被告提出之買賣契約書與系爭永豐建經函覆之買賣契約書雖略有落差，然永豐建經所函覆之買賣契約、買賣價金信託履約委任契約書，與被告所提出之被證一系爭被告提出之買賣契約書、買賣價金信託履約委任契約書相互勾稽，內容並無二致（見本院卷第133頁至第145頁、第187頁至第198頁）。

③且原告並不爭執此等買賣契約之買賣條件內容相同，並認為被證一系爭被告提出之買賣契約書為真實，同意以此一契約來認定事實(見本院卷第420頁)。則應可依此認定被告於出售系爭土地持分時之買賣條件。

⑷而觀被證一系爭被告提出之買賣契約書第1條所載：「…鶯歌區國姓段846地號 面積51.44平方公尺 權利範圍310/1008 持分面積約4.79坪。每坪售價35萬元整，共計1,676,500元整（賣方王品蓁、王彥山各155/1008；買方翁碧霞取得308/1008、邱新村取得2/1008)」，且原告對於履保帳戶及王彥山、被告王品蓁的帳戶明細沒有意見等情，堪認賣方即王彥山、被告王品蓁與買方即邱新村、翁碧霞間，確有就系爭土地應有部分以每坪35萬元之價格為買賣。

⑸且被告辯稱被證一系爭被告提出之買賣契約書之總價與實價登錄相符，亦據提出被證一系爭被告提出之買賣契約書、買賣價金信託履約委任契約書、實價登錄資料影本在卷可參（見本院卷第133頁至第147頁），而依被證一系爭被告提出之買賣契約書第2條所載：「本約土地雙方議定總價款為4,038,500元整」，買賣契約之價金約定與實價登錄資料所載總價403.85萬元相符，則被告所言應屬有據。

⑹又依永大事務所估價報告書所載：「三、勘估標的及估價金額：勘估標的新北市○○區○○段000地號土地，於價格日期112年12月14日之價格結論如下：㈠土地單價：324,000元/坪…」（見本院卷第249頁至第331頁），而如前所認定，王彥山及被告王品蓁出售系爭土地持分予翁碧霞、邱新村之交易價格則為35萬元/坪，高於永大事務所估價報告書之鑑定金額324,000元/坪，難認有市場價格減除出售價格之差額之情事，復原告未能提出其他有利之證據證明其確受有實際上之損害，故原告主張因王彥山、被告王品蓁未踐行土地法第34條之1第4項規定之優先承購權通知義務，因此而受有損害云云，為無理由，不應准許。

四、綜上所述，王彥山、被告王品蓁雖未依土地法第34條之1第4項規定，通知原告行使優先承購權，惟王彥山、被告王品蓁並未以低於永大事務所估價報告書土地單價之價格出售系爭土地應有部分，原告並未因此而受有損害，故原告依民法第184條第2項、第216條第l項、第2項、第1148條第l項、第2項、第1153條第l項規定，請求被告王品蓁給付412,504元；請求王彥山之繼承人即被告藍燕秋、王龍華、王丞軒於繼承王彥山遺產範圍內連帶給付412,504元之所受損害及所失利益，均為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院斟酌後，核於判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘明。

六、據上論結，本件原告之訴為無理由，因此判決如主文。