臺灣高等法院民事判決

上訴人

許峰榮

訴訟代理人

陳逸融律師

被上訴人

曾泰元

訴訟代理人

范值誠律師

複代理人

林桓誼律師

上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國112年7月28日臺灣臺北地方法院110年度訴字第5665號第一審判決提起上訴，本院於113年6月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人主張：伊為坐落臺北市○○區○○段0○段00之0地號土地（下稱系爭土地）之共有人，系爭土地上興建門牌號碼臺北市○○區○○街00號、00號、00號、00號公寓（分別稱00號、00號、00號、00號公寓，合稱系爭公寓），伊於民國89年5月2日以買賣為原因登記為00號公寓3樓房屋（下稱00號3樓房屋）所有權人，上訴人於72年12月13日以買賣為原因登記為00號公寓7樓房屋（下稱00號7樓房屋）所有權人。00號公寓頂樓平台（下稱系爭頂樓平台）應屬全體區分所有權人共有，惟上訴人無權占用系爭頂樓平台，興建如臺北市古亭地政事務所民國（下同）112年5月22日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示，編號J、K、L、M、P部分（下分別稱J、K、L、M、P部分）之增建物，面積依序為67.79平方公尺、1.75平方公尺、4.04平方公尺、1.46平方公尺、4.8平方公尺，合計79.84平方公尺（ 下合稱系爭增建物），供其作為佛堂使用，侵害其他區分所有權人使用系爭頂樓平台之權利，爰依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，請求上訴人將系爭增建物拆除，並將J、K、L、M、P部分返還予伊及其他共有人全體（下稱系爭拆屋還地義務）。又上訴人以系爭增建物無權占用系爭頂樓平台，受有相當於租金之利益，致伊受有損害，爰依民法第179條規定，請求被上訴人給付回溯至起訴前5年內即自105年4月20日起至112年7月31日止之相當於租金之不當得利新臺幣（下同）8萬2,373元，及自民事變更之訴聲明㈡暨陳述意見狀繕本送達翌日即112年7月6日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自112年8月1日起至上訴人履行系爭拆屋還地義務之日止，按月給付伊1,193元等語。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。至原審駁回被上訴人其餘請求部分，未據被上訴人提起上訴，不在本件審理範圍，茲不贅述。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：系爭頂樓平台已由全體地主與訴外人即建商鼎州營造股份有限公司（下稱系爭建商，法定代理人楊阿合）成立明示分管契約，該分管契約具有拘束全體區分所有權人之效力，伊購買系爭00號7樓房屋，同時有權占用系爭頂樓平台。縱認無明示分管契約，然全體區分所有權人對於系爭增建物存在，長期相互容忍，未予干涉，足認伊與其他區分所有權人成立默示分管契約。系爭公寓內通往系爭頂樓平台之公共樓梯經常保持開啟而未上鎖，系爭增建物存在，不影響系爭公寓住戶使用水箱、水表、電表、機械室等公共設施，因系爭公寓目前多數共有人同意伊單獨使用系爭頂樓平台，依民法第820條第1項規定，伊有權管理使用系爭頂樓平台等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決關於命上訴人給付及假執行之宣告部分均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

三、兩造不爭執事項：

㈠00號公寓於72年7月12日興建完成，上訴人於72年12月13日以買賣為原因登記為00號7樓房屋所有權人，被上訴人於89年5月2日以買賣為原因登記為00號3樓房屋所有權人。

㈡系爭頂樓平台之層次面積為77.15平方公尺。

㈢上訴人占用如附圖所示J、K、L、M、P部分興建系爭增建物，面積依序為67.79平方公尺、1.75平方公尺、4.04平方公尺、1.46平方公尺、4.8平方公尺，合計79.84平方公尺，迄今未拆除。

四、得心證之理由：

㈠上訴人以系爭增建物占有J、K、L、M、P部分，有無正當權源？

⒈按共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，98年1月23日修正，同年7月23日施行前民法第820條第1項定有明文。準此，共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，應由共有人全體共同協議訂定之（最高法院89年度台上字第585號判決意旨參照）。次按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。98年1月23日修正，同年7月23日施行後民法第820條第1項固有明文。惟共有物之適法管理，不僅須符合關於多數決之規定，尚須有為全體共有人管理共有物之意思，始足當之。倘僅為自己之用益而占有使用共有物，非基於管理共有物之意思，縱其同意人數及應有部分合計超過上開規定，亦不得謂係管理共有物之行為。又共有物分管契約之成立，應由共有人全體以協議訂立，明示或默示均可，不以訂立書面為必要，惟所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，無從認為有一定之意思表示者，即不得謂為默示之意思表示。另以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之(最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照)。查系爭公寓為7層樓建築物，於72年7月12日興建完成，系爭頂樓平台為系爭公寓1樓至7樓房屋所有權人共有，上訴人對系爭增建物有事實上處分權，系爭增建物位於系爭頂樓平台，占用J、K、L、M、P部分，面積依序為67.79平方公尺、1.75平方公尺、4.04平方公尺、1.46平方公尺、4.8平方公尺，合計79.84平方公尺，為兩造所不爭，則上訴人自應就其有權占有J、K、L、M、P部分之事實，負舉證之責。

⒉上訴人抗辯：系爭頂樓平台已由全體地主與系爭建商成立明示分管契約，該分管契約具有拘束全體區分所有權人之效力，伊購買系爭00號7樓房屋，同時有權占用系爭頂樓平台云云。然查，證人蔡篤霖於原審證稱：原先是居住在○○○路0段○○街口附近，因需要徵收土地作為中正國中用地，協調決定區段徵收，最後取得現在的系爭房屋（指系爭公寓，下同）基地（即系爭土地，下同），其中1位基地所有權人林德旺推薦楊阿合的建商（即系爭建商），所以這些人就一起去談合建。伊分到00號1樓、00號1樓，地下室也是一起，後來伊還有再買00號2樓，00號7樓所有權人是伊母親，後來伊將00號、00號1樓都賣掉，目前居住在00號2樓房屋，登記在伊小孩名下。上述主要協商者有伊、伊父親蔡裕華、楊阿合、林德旺、黃啟榮父親黃虎、還有吳榕青，總共6人，當時楊阿合有回答由7樓所有權人使用頂樓平台，所以伊當時才會想要被分配7樓。伊沒有上去過00號或00號頂樓，但是伊看00號頂樓有鐵的大型遮雨棚，跟00號的很像，這是系爭建商蓋好系爭公寓時，頂樓所有權人一起搭的。全部所有權人就是建商、楊家、伊家、黃家、林家及吳家。只有1樓是2樓以上兩倍價錢，2樓以上到7樓價格都一樣，7樓都是分配給原地主或建商，因為7樓可以使用空間比較大等語（原審卷一第408-1至410頁）；復於本院審理中證稱：系爭公寓坐落土地之地主包含伊、伊父親蔡裕華、黃虎、吳榕青、林德旺。林德旺推薦合建，伊等在工地現場有討論如何分配，地主分配到地下室、1樓至3樓，其中有人問建商，頂樓如何使用，當時70年代沒有管理委員會，由7樓維護管理頂樓及使用，當時沒有提到能否在頂樓加蓋增建物，後來地主都換成7樓，系爭公寓的頂樓都是分配給地主，當時沒有簽署合建契約，只有口頭約定，興建完由建商委託代書去辦理登記。伊沒有去過00號、00號公寓，所以不清楚00號、00號公寓頂樓狀況，亦不知悉有無搭建增建物。地主戶應該都知道7樓住戶對於頂樓有使用權，但建商出售給他人的部分，伊就不清楚，建商是委託代銷公司處理。上訴人於72年間向林德旺購買00號7樓房屋，頂樓鐵皮屋是林德旺興建等語（本院卷第323至324頁）；證人呂麗花於原審證稱：起造書內楊淑芳是楊阿合女兒，伊母親是楊阿現（與楊阿合是姊弟）、呂麗真是伊妹妹。伊沒有分配到房子，也不知道有分配給誰，亦不知悉被列為起造人等語（原審卷一第411至412頁）；證人鄭志麟於原審證稱：伊是（廠商）財務部經理，也是負責人，但未參與商談（系爭公寓）合建事宜，本件應該是起造人委託我們建造，建照申請人應該是委託建造人等語（原審卷一第413至414頁）；證人楊淑芳於原審證稱：伊不清楚此屋起造情形，都是我爸爸楊阿合處理，伊不清楚自己是否為（系爭公寓）房屋所有權人等語（原審卷二第9頁）；證人趙愛珠於原審證稱：伊於72年間向建商購買臺北市○○區○○街00號4樓房屋（下稱00號4樓房屋），當時建商鼓勵伊買7樓，說頂樓歸伊使用，但伊錢不夠，所以買00號4樓，伊住進00號4樓房屋後，幾乎沒有召開過全體住戶會議（指區分所有權人會議），住戶幾乎沒有聯繫，大樓之電梯修繕費用是由2至7樓住戶，共12戶負擔等語（原審卷二第62至64頁），參以系爭公寓之建造執照申請書記載申請人為楊阿現等22名（原審卷三第221至223頁），與使用執照之起造人相同（原審卷一第37頁），可知系爭建案興建前僅有蔡篤霖、蔡裕華、楊阿合、林德旺、黃虎、吳榕青等6人協議由系爭公寓頂樓所有權人得管理使用各該頂樓平台，而未經全體起造人同意，亦未經系爭公寓完成後全體區分所有權人開會決議系爭公寓頂樓區分所有權人管理使用各該頂樓平台，單憑蔡篤霖、趙愛珠之證言，尚不足以認定系爭公寓全體區分所有權人已成立明示分管契約。至於上訴人所提73年1月10日簽署之買賣契約（本院卷第145、207頁），僅具有債權性質，對被上訴人及其他共有人不發生拘束力，上證9（本院卷第387頁）亦未見關於系爭頂樓平台由何人管理之記載，與本件無關，不足以為有利於上訴人之認定，是上訴人此部分所辯，要無可取。

⒊上訴人另抗辯：縱認無明示分管契約，然全體區分所有權人對於系爭增建物存在，長期相互容忍，未予干涉，足認伊與其他區分所有權人成立默示分管契約云云。然查，系爭公寓區分所有權人過去未曾向上訴人行使權利，然可合理推知之原因甚多，或出於對所有權歸屬或法律規定之誤解，或因權利意識之欠缺，或礙於處置能力之不足，抑或基於睦鄰情誼與人為善，甚或無暇處理，均非無可能，系爭頂樓平台使用情況無足推認是否確經全體共有人同意，復自系爭公寓歷來費用分擔情形以觀，其等水費、電費、維護及安檢費用，原則均按2樓至7樓戶數共12戶分擔（原院卷一第367頁；卷二第89、93、95、97頁），為上訴人所不爭（原審卷三第245頁），足認系爭公寓其他共有人在本件訴訟之前未有任何舉動足以間接推知同意上訴人以系爭增建物占用J、K、L、M、P部分，系爭公寓其他共有人多年來未提出異議，充其量僅能認為單純之沉默，尚難認系爭公寓全體共有人默示成立由上訴人管理使用J、K、L、M、P部分之分管契約，上訴人此部分所辯，亦非可採。

⒋上訴人復抗辯：依民法第820條第1項規定，因00號、00號公寓（獨棟雙拼建物）目前多數共有人同意伊單獨使用系爭頂樓平台，故伊有權管理使用系爭頂樓平台云云。惟查，系爭頂樓平台為00號、00號公寓全體區分所有權人共有，系爭增建物是否得以繼續占用系爭頂樓平台，屬對於系爭頂樓平台之特定部分占有使用，揆諸前揭最高法院判決意旨，須徵得00號、00號公寓區分所有人全體同意，上訴人雖提出00號1樓、00號2樓、00號3樓、00號5樓、00號6樓、00號7樓、00號1樓、00號2樓、00號4樓、00號6樓、00號7樓區分所有權人同意書（原審卷二第239至261、311至333頁），然00號4樓、00號3樓（即被上訴人）、00號5樓區分所有權人未出具同意書，且上訴人僅為自己之用益而占有使用系爭增建物，非基於管理共有物之意思，縱區分所有權人之同意人數及應有部分合計超過民法第820條第1項規定，亦不得謂係管理00號、00號公寓之行為，上訴人此部分所辯，委無可取。

⒌綜上，被上訴人主張上訴人以系爭增建物占用J、K、L、M、P部分，欠缺正當權源等情，應屬可採。

㈡被上訴人依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，請求上訴人將系爭增建物拆除，並將J、K、L、M、P部分返還予伊及其他全體共有人，有無理由？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、中段及第821條分別定有明文。查系爭頂樓平台為00號、00號公寓1樓至7樓區分所有權人共有，上訴人以系爭增建物無權占有J、K、L、M、P部分，業如前述。被上訴人依民法第767條第1項前段、中段及第821條規定，請求上訴人將系爭增建物拆除，並將J、K、L、M、P部分返還予被上訴人及其他共有人，核屬有據。

㈢被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人給付自105年4月20日起至112年7月31日止之相當於租金之不當得利本息，暨自112年8月1日起至上訴人履行系爭拆屋還地義務之日止，按月給付相當於租金之不當得利，是否有據？得請求之金額為若干？

⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。查上訴人以系爭增建物無權占用A部分，受有相當於租金之利益，致被上訴人受有損害，業如前述，故被上訴人請求上訴人給付自本件起訴之日起回溯5年內即105年4月20日起至112年7月31日止之相當於租金之不當得利本息，暨自112年8月1日起至上訴人履行系爭拆屋還地義務之日止，按月給付相當於租金之不當得利，核屬有據。上訴人雖抗辯：系爭公寓內通往系爭頂樓平台之公共樓梯經常保持開啟而未上鎖，系爭增建物存在，不影響系爭公寓住戶使用水箱、水表、電表、機械室等公共設施云云。然查，被上訴人係請求上訴人給付以系爭增建物無權占用J、K、L、M、P部分相當於租金之不當得利，與被上訴人得否使用系爭增建物以外之系爭頂樓平台部分無關，是上訴人此部分抗辯，委無可採。

⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，此於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、第105條定有明文。而依土地法施行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指法定地價而言，又依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。是城市地方建築基地之租金應以土地申報地價年息10％為上限。惟基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年度上字第3071號判決意旨參照）。經查，系爭公寓位在臺北市中正區，鄰近中正紀念堂捷運站，步行約5分鐘、亦鄰近228公園、台大醫院、中正國中、南門市場，交通尚稱便利，生活機能完整，有原審110年12月6日勘驗筆錄、現場照片等件可稽（原審卷一第45至51、95、105至107、383頁；卷二第73頁；本院卷第199頁）。本院審酌上情及上訴人以系爭增建物占有系爭頂樓平台主要係供佛堂使用（本院卷第214頁）等一切因素，認原審以占用J、K、L、M、P部分土地申報地價總價額年息5％計算相當於租金之不當得利，應屬適當。系爭頂樓平台除共用水表、水管外，均為上訴人所占用，以系爭頂樓平台層次面積77.15平方公尺，扣除共用水表、水管面積，即附圖M、N、Q部分，為75.23平方公尺（77.15－1.46－0.42－0.04＝75.23）。準此，被上訴人請求上訴人給付自105年4月20日起至112年7月31日止，共計8萬2,373元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年7月6日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自112年8月1日起至上訴人履行系爭拆屋還地義務之日止，按月給付1,193元（計算式詳如原審判決附表關於上訴人部分所示），為有理由，應予准許。

五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、中段、第821條、第179條規定，請求上訴人拆除系爭增建物，並將J、K、L、M、P部分返還予被上訴人及其他共有人，暨請求上訴人給付8萬2,373元，及自112年7月6日（原審卷三第243頁）至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自112年8月1日起至上訴人履行系爭拆屋還地義務之日止，按月給付1,193元，為有理由，應予准許。原審就上開應予准許部分為上訴人敗訴之判決，並為准免假執行之宣告，核無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰逐一論列，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第十九庭