臺灣高等法院八十八年度上字第一五八八號

臺灣高等法院民事判決　八十八年度上字第一五八八號

上訴人

乙 ○

訴訟代理人

陳銘堂律師

上訴人

卯○○ 住台北市○○○路○段一三五號六樓

上訴人

巳○○

上訴人

子○○

上訴人

午○○ 住台北市○○○路○段二十五巷一號三樓

上訴人

辰○○

上訴人

癸○○

上訴人

丑○○

上訴人

寅○○

上訴人

壬○○

共同訴訟代理人

張政雄律師

被上訴人

己○○ 住台北市○○區○○路三一五巷二號

被上訴人

庚○○

被上訴人

丙○○ 住台北市○○區○○街四八巷十五號三樓

共同訴訟代理人

張盛玄 住台北市○○路一００巷三一號

辛○○　　　住台北市○○區○○路三一五巷廿三之一號四樓

甲　○　　　住台北市○○區○○路三段一九０巷十一號四樓

丁○○　　　住台北市○○區○○路三一五巷廿一之一號

戊○○　　　住台北市○○區○○路三段二四五巷五四號五樓

右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十八年九月八日臺灣士林地方法院

八十七年度訴字第九四四號第一審判決提起上訴，本院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

一、聲明：

㈠原判決廢棄。

㈡確認上訴人暨共有人王素英、林王靜梅、王朝明、王寶琴、王朝晃、王麗娟、王作鋒、王秋琳（以上八人以下簡稱王素英等）就坐落台北市○○區○○段三小段三之一一、一一之七、三之一、三之二地號，暨石潭段二小段一號土地（以下簡稱系爭土地）與被上訴人間租佃關係不存在。

㈢被上訴人應將前項土地騰空返還上訴人暨共有人王素英等。

二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱略以：

㈠上訴人於內湖區公所第二次調解委員會會議中，並未否認系爭第一一之七地號上放置貨櫃屋，僅稱係因不知情被鄰地圍籬，所放置之貨櫃已清除恢復繼續耕作。

㈡系爭十一之七地號土地上設置圍籬，並有大門供大貨車及貨櫃進出，小門供人員進出，該鐵門及圍籬老舊生鏽，且本院履勘時亦係由被上訴人丁○○持鑰匙開門，而前調解委員會現場勘驗時，因貨櫃已被搬走，故其認定被上訴人有自認耕作，實有所誤。

㈢本件耕地約定栽種之農作物為水稻，惟被上訴人於第一一之七地號上非但未為任何栽種，反而放置貨櫃及堆置廢土；其餘土地亦變更耕地性質，僅栽種少數蔬果農作物，已違反契約之約定。

㈣被上訴人為承租人，基於善良管理人之地位，系爭土地於民國七十一年經重劃後，已非屬非耕地，被上訴人就系爭土地遭不可抗力或缺乏水源致不能耕作之情事，應主動與出租人聯繫，以資解決，詎被上訴人仍持續訂租約，足見系爭土地原屬可耕作之農田，被上訴人卻任土地荒廢或由他人非法占用放置貨櫃，非為耕作使用，顯已變更耕地用途及違背三七五減租條例立法之目的。

㈤系爭土地共有人之一王金守去世，其繼承人迄未辦理繼承登記，惟因本件請求確認租佃關係不存在及返還土地訴訟，係為保全權利及使用收益權，對全體共有人具客觀之法律上利益，非處分變更行為，自可由共有人一人或數人為全體共有人之利益，行使權利。且本件已踐行法定調解程序，並無當事人不適格。

㈥上訴人已二十餘年未收取租谷，被上訴人主張曾給付部分出租人，惟並無任一上訴人之簽收可資佐證，是被上訴人所主張不定期租賃，與事實不符。

三、證據：除援用第一審所提證據外，補提照片十八幀為證，並聲請訊問證人柯永發及廖政賢。

乙、被上訴人方面：

一、聲明：駁回上訴。

二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱略以：

㈠系爭土地因重劃後，上訴人未申請鑑界釘樁，致誤認土地位置。而申請鑑界為土地所有權人之權利，非被上訴人之責任，原審曾要求上訴人鑑界釘樁，卻遭上訴人拒絕，核其不願鑑界之原因，應係恐其誣指之事被證實。

㈡被上訴人就系爭土地每年均有繳納租金，且上訴人於租期屆滿後不即為終止租約之表示，並持續收取租金，則兩造間之契約關係應視為不定期限繼續契約。而三七五租約每六年續約一次，於八十五年間，被上訴人欲續租，上訴人未提出異議亦未會同續約，於市府及區公所查核准予續訂在案，才提出異議，核其異議應為無效，況系爭土地為數人共有，反對續租之意思表示應由共有人全體為之，而事實上，並無全體反對續租。

三、證據：除援用第一審所提證據外，補提內湖區公所審核簽辦證明為證。

丙、本院依職權於八十九年一月十三履勘系爭土地，製有勘驗筆錄附卷。

理由

一、按確認法律關係成立或不成立之訴，如有即受確認判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不得提起。（最高法院卅二年上字第三一六五號判例意旨參照）。查本件系爭土地共有人除上訴人外，王素英等並未一同起訴，其各自與被上訴人間就系爭土地之租佃關係是否存在，對上訴人之權益亦關係重大。此係由於未一同起訴之系爭土地其他共有人與被上訴人就系爭土地之租佃關係不存在，倘未經法院一同以判決確認，則不惟上訴人申請地政機關塗銷耕地租約登記將遭遇難題；且他日倘被上訴人恢復耕作，又另案對該未一同起訴之其他共有人提起確認租佃關係存在之訴訟，法律關係豈不更陷於混沌不明確之狀態。因此依照上開判例之意旨，就未一同起訴之其他共有人與被上訴人間就系爭土地之租佃關係是否存在，上訴人亦同有提起確認之訴之法律上利益。是以上訴人與王素英等，與被上訴人間就系爭土地之租佃關係是否存在，既均有提起確認之訴之利益，則本件僅由上訴人提起確認上訴人及王素英等與被上訴人就系爭土地之租佃關係不存在，自無當事人不適格之問題。

二、復按，耕地租佃爭議事件中，出租人或承租人有數人，僅有其中一人或數人（非全體）參與起訴前之調解、調處程序，雖尚有部分出租人或承租人因故未曾參與，應認已踐行調解、調處程序（最高法院七二年台上字第六八０號判決參照）。又租佃爭議事件縱未經全體繼承人出席，但其中出席之一、二人既已不同意而調處不成立，即令全體出席，而調解調處依然無從成立，只有移送法院審理。且耕地三七五減租條例第二十六條第一項所以規定租佃爭議須經調解、調處始得起訴，無非保持情感減少訟累，但當事人一造死亡後，其繼承人數若干他造未必十分明瞭，調查亦極費時，果其聲請調解調處時已列其中已知之繼承人為對造，而其餘繼承人有所漏列，則為訴訟便宜起見，宜認為該事件已踐行該條項所定之調解調處程序而准予追加，否則未免勞民費事，有違立法真意。（最高法院六二年七月十六日第二次民事庭會議決議參照）。查本件請求確認租佃關係不存在及返還土地訴訟，其本質上應屬權利及使用收益權之保全，非屬民法第八百二十條第二項之處分變更行為，對全體共有人具有客觀之法律上利益，自可由共有人一人或數人為全體共有人之利益行使權利。上訴人前於八十七年二月廿六日間以被上訴人承租系爭土地未自任耕作，擅自於其上或放置貨櫃、變更耕地使用，或任令荒蕪，違背耕地三七五減租條例第十六條規定之強制規定，原訂租約無效為由，依同條例第廿六條規定向台北市內湖區耕地租佃委員會申請調解，請求確認兩造租佃關係不存在，出席之被上訴人不同意調解內容，嗣經台北市政府地政處調處，亦未能達成協議，縱令全體共有人會同申請或出席，亦難期調處成立，只有移送法院審理，揆之前開判決要旨及決議，本件顯已踐行法定調解調處程序。被上訴人辯稱上訴人之調解及起訴程序均未合法云云，尚不足採。

三、上訴人主張系爭土地為上訴人與王素英等共有，原出租與被上訴人己○○、庚○○、辛○○、甲○及被上訴人丁○○、戊○○、丙○○三人之被繼承人王水生耕作，王水生於八十三年七月一日死亡，由被上訴人丁○○、戊○○、丙○○辦理繼承，上訴人於八十七年二月十二日申請台北市中山地政事務所現場指界勘查結果，發現被上訴人於系爭3-1、3-2、3-11地號土地上堆置廢土，任令雜草叢生，系爭11-7地號土地上放置貨櫃屋及雜物，石潭段二小段一地號亦無耕作跡象，是承租人在承租之系爭土地上既無自任耕作之情事，依據耕地三七五減租條例第十六條第一、二項規定系爭租賃契約自屬無效，爰請求確認上訴人暨王素英等就系爭土地與被上訴人間租佃關係不存在，並請求被上訴人將系爭土地騰空返還。

四、被上訴人則以其在系爭土地均有耕作，且被上訴人向台北市內湖區公所（以下簡稱區公所）申請續訂租約，區公所人員亦派員至現場會勘三次，被上訴人確實有自任耕作事實，並有公文書呈請台北市政府核備，而上訴人指稱放置貨櫃之土地，並非被上訴人所承耕之地，其係上訴人意圖收回土地，故意吊來貨櫃，取証後再吊離，照片中貨櫃究為所屬，放於何地，未鑑界釘樁，無從查証等語，資為抗辯。

五、確認租賃關係不存在部分：

㈠上訴人主張系爭土地為上訴人所有，兩造訂有私有耕地租約（以下稱耕地租約）之事實，為兩造所不爭，並有土地登記簿謄本及私有耕地租約可稽，此部分堪信為真實。

㈡又上訴人主張被上訴人就系爭土地未自任耕作，業據證人廖政賢證明在卷，且提出照片為證，惟為被上訴人否認，經查：

１、據上訴人提出之照片（見原審卷第一０二頁、一０五頁），其中11－7號土地部分，不僅未種植有任何作物，且週圍搭建鋼板圍籬，其內並設置貨櫃屋，該貨櫃屋並有門、窗之裝置，此經拍攝之證人廖政賢到場結證屬實（見原審卷第二七三頁、本院卷第一七二頁），被上訴人雖否認有該貨櫃屋之存在，且縱有該貨櫃屋亦非被上訴人堆置云云，但核閱上開照片，該鋼板圍籬、貨櫃屋均已有銹蝕之痕跡，足證該圍籬已搭建相當時日，且被上訴人丁○○又保有該圍籬之鑰匙，此經被上訴人丁○○（按筆錄誤載為王水木）自認在卷（見本院卷第一九六頁），足證該圍籬應係被上訴人丁○○搭建，又被上訴人既搭有該圍籬，並持有鑰匙，亦可證被上訴人王水木有使用該鑰匙進出而利用該貨櫃屋之情事甚明。王水木雖抗辯稱：「當天我有到現場，照片中拿鑰匙開門的是我沒錯，但不是我們圍起來的，我是調解後，到現場看，看到小門沒有上鎖，我怕有人會往裡面亂丟東西，所以我就去買一把普通的鎖將他鎖上，我開的是小門，左邊還有個大門」云云。但兩造既已因租佃爭議在台北市租佃爭議委員會調解中，上訴人主張被上訴人在11-7地號土地上搭建鋼板圍籬、設置貨櫃、堆放廢土，丁○○倘未有該等行為，為撇清其搭建鋼板圍籬、設置貨櫃，凡與圍籬、貨櫃相牽連之事項，避之惟恐不及，豈有另在現場設鎖，進而控制現場出入，足證被上訴人丁○○上開抗辯不足採信，被上訴人抗辯稱不知該貨櫃屋存在，或該貨櫃屋係上訴人自設云云，既無證據以實其說，復與本院上開認定不符，不足為採。

２、依被上訴人於內湖區公所租佃委員會第二次調解時，相對人即被上訴人（己○○、庚○○、辛○○、甲○、丁○○、戊○○、丙○○）竟陳稱：「耕地繼續耕作中，東湖段三小段十一之七地號土地因不知情被鄰地圍籬、放置貨櫃等，已清除恢復繼續耕作中，石潭段二小段一地號土地實際耕作中與出租人指認照片不同」（見原審卷第二三、六一頁），是被上訴人顯已是認系爭11-7地號土地上設置有鋼板圍籬並放置貨櫃屋，並已陸續清除該不利於己之事實，被上訴人事後雖否認上開事實，但被上訴人於內湖區公所租佃委員會第一次調解時，既已否認上訴人主張其在承租土地在承租土地上堆放貨櫃、雜物、廢土或廢置荒蕪，即被上訴人顯已知悉上訴人主張內容為何，依一般常理推斷，必前往現場查看究竟有無上訴人主張之事實，詎被上訴人復於內湖區租佃委員會第二次調解時為上開之陳述，且被上訴人丁○○於本院審理中亦自認其持有圍籬之鑰匙，已如前所述，益證上訴人主張上開11-7土地系爭現場確有如上訴人拍攝照片之圍籬、貨櫃屋，信而有徵。

３、又本院至現場勘驗時發現：「東湖段三小段第11-7地號土地，土地上現種植有芒果樹、柚子樹、芭樂樹，地上舖有枯草... 同上段第3-1、3-2地號土地上現場有種植柚子樹、芭樂樹、枯草、小石頭及廢土。現場高出地上約一個車子的高度。」 (見本院卷第四六頁)，並經本院命其現場拍照，此有該照片附卷可考（見本院卷第五八至六六頁），核閱該日所攝之照片，其中11-7地號上已無鋼板圍籬，亦未有貨櫃屋，並種植有零星作物，惟該11-7土地坐落位置，即在鄰地大樓招牌「汶來托兒所」旁，經本院現場履勘，並比對上訴人於八十七年二月十二日所攝上開現場照片（見本院卷第六五、六六頁照片），上訴人所指之貨櫃屋亦係搭建在「汶來托兒所」旁，則上訴人所指之貨櫃屋顯係坐落在系爭11-7土地上至明。上訴人主張被上訴人在11-7地號上設置有貨櫃屋，應可採信。被上訴人抗辯稱該貨櫃屋係在鄰地即11-8、或11-9地號上訴人所有之土地上云云。不足為採。

４、被上訴人雖提出台北市內湖區公所八十六年二月二十七日北市湖建字第八六二0二九五一00號函、八十六年四月二十三日北市湖建字第八六二0六二六九00號函、八十七年一月六日北市湖建字第八七二00二四七00號函、八十七年一月十四日北市湖建字第八七二00五八一00號函（見本院卷第七五至七九頁），證明被上訴人有繼續耕作事實。但原法院於八十七年十月二十九日履勘現場時雖發現：「一、系爭土地11-7地號上種植果樹苗、莖木矮小，係屬『新苗』，『除苗種根部有覆土外，生有短草，餘無耕作現象』。二、系爭3-11號土地上種植蕃石榴六株、根部覆土為新土，另有四株矮小蕃石榴樹苗，．．．三、系爭3-1、3-2地號土地上現零星種植蕃石榴、柚子、芒果等果樹，其中除梅樹較高外，餘為矮小樹苗」（見原審卷第一六四頁反面）」，惟與上訴人於八十七年二月十二日時拍攝現場照片之狀況不同，且系爭土地上之作物均係根部覆土不深之新種作物，甚而系爭3-1、3-2土地高出路面有一個車身高之路面，此並經本院履勘現場屬實（見本院卷第四六頁），參酌證人柯永發亦證稱系爭土地：「有重劃過，很難利用，不適種植，已變成住宅用地，無水源」（見原審卷第二一一頁），足證系爭土地之作物，顯係被上訴人為配合區公所勘查而事後臨時種植，上開內湖區公所函文所示被上訴人有繼續耕作之事實，顯然不符實情，不足採信。

５、證人柯永發雖證稱該植物係早就耕種，亦未看到貨櫃云云（見本院卷第一０七頁），不僅與上訴人於八十七年二月十二日現場所攝之照片不符，且柯永發勘查現場係依被上訴人指引，經本院提示系爭11-7地號土地照片時（即本院卷第六三頁），柯永發陳證稱未看到系爭11-7地號土地（見本院卷第一０八、一七一頁），參酌被上訴人就其租佃之土地因重劃後，已不知確實坐落位置，此經被上訴人自陳在卷（見本院卷第一三三頁），而被上訴人丁○○在系爭11-7地號搭建鋼板圍籬、設置貨櫃屋使用，已如前所述，被上訴人核無可能引領柯永發前往系爭11-7地號設置貨櫃屋之土地上查看，故而柯永發陳證稱被上訴人有在系爭土地上繼續耕種，並未見及貨櫃屋云云，不能為有利於被上訴人之認定。

６、被上訴人另提出耕地三七五租約登記申請書，證明內湖區公所准予被上訴人續租云云，惟該行政機關所為之行政決定，核無確定兩造私權之效力，且核閱該申請書，係由課員即前開證人柯永發擬辦，並記載：「經查，出租人未申請收回耕地，目前耕地種植，承租人合於續訂租約規定，擬依照耕地三七五減租條例第二十條規定，准予續訂租約」，但柯永發係依被上訴人導引至現場勘查，並未查看11-7地號，如前所述，是其撰擬被上訴人合於續訂租約規定，亦不能為被上訴人有利之認定。

７、至台北市政府耕地租佃委員會會同內湖區公所、中山地政事務所於八十七年七月八日會勘結果雖認：「１東湖段三小段十一之七地號土地上種植番石榴、冬瓜、菜瓜及雜草。２、東湖段三小段士之七地號土地上種植柚子、李子。３、東湖段三小段三之一、二地號土地上種植南、瓜玉、米芋頭、番石榴、柚子及少收綠竹筍，部分空置。４、石潭段二小段一地號土地上種植少收芭樂、橘子及部分蔬菜。」（見原審卷第三０頁反面），惟被上訴人在系爭土地種植之作物，大部分均係覆土不深之新種作物，係被上訴人臨訟而種植之作物，已如前４所述，故而上開會勘結論，亦不能推翻被上訴人丁○○前在系爭十一之七地號土地設置貨櫃屋使用之情事。

８、從而，被上訴人丁○○既在系爭11-7地號上搭建鋼板圍籬，並在鋼板圍籬設鎖，且進而設置貨櫃屋使用，足認被上訴人在系爭11-7土地上已有積極不自任耕作之情事至明，被上訴人抗辯稱其有繼續耕作云云，不足為採。又被上訴人另主張耕地三七五減租條例於七十二年十二月二十三日公布修正後，第十六條所謂不自任耕作，係指承租人有擅自變更用途，未將承租土地供耕作使用，或轉租、將承租土地借與他人使用、與他人交換耕作等不合耕地租佃目的之積極行為而言，本件被上訴人並無積極不自任耕作行為云云。但查，被上訴人丁○○已在系爭11-7地號土地上設置圍籬，並在鋼板圍籬設鎖，且進而設置貨櫃屋使用，該等行為已積極使系爭土地他用，即已將土地作非耕地使用，核與消極任令系爭土地荒蕪不同，原審認被上訴人僅係消極不自任耕作，據而認系爭租佃契約非無效云云，尚有未洽。

六、按同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人，或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，出租人得就該未轉租或自任耕作部分之土地，請求收回（最高法院七十四年度台上字第二七二六號判決意旨參照）。本件被上訴人丁○○既在系爭11-7地號上搭建鋼板圍籬，並在鋼板圍籬設鎖，並進而設置貨櫃屋使用，足認被上訴人在系爭11-7土地上已有積極不自任耕作之情事至明，又兩造間之租佃契約標的雖有系爭土地五筆，而被上訴人僅就系爭11-7地號土地有積極不自任耕作之情形，揆諸前開說明，上訴人主張系爭租契約全部無效，應可採信。

七、請求返還系爭土地部分：上訴人就請求返還系爭土地部分，上訴人主張之訴訟標的僅有依耕地三七五減租條例規定之租賃物返還請求權，就基於所有權而為所有物返還請求權部分，上訴人陳明已不為請求（見本院卷八十九年九月五日言詞辯論筆錄，蓋依民法第八百二十一條、第七百六十七條之所有物返還請求權，非屬耕地三七五減租條例之範疇，無該條例第二十六條第一項後段免收裁判費用之適用，故上訴人於該期日捨棄此一請求權），是上訴人既基於租賃契約請求返還系爭土地，即應由出租人全體即上訴人及王素英等一同起訴請求返還系爭土地，詎本件僅由出租人一部即上訴人起訴，其當事人顯有不適格，此部分上訴人上訴，為無理由，應予駁回。

八、綜上所述，上訴人主張被上訴人就系爭11-7地號土地有積極不自任耕作之情形，應可採信，則上訴人依耕地三七五減租條例第十六條第一項規定主張兩造租佃契約全部無效，並請求確認上訴人及王素英與被上訴人就系爭土地間之租賃契約不存在，為有理由。上訴人另依同條例第十六條第二項規定請求收回系爭土地，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至上訴人請求返還系爭土地部分，原審為上訴人敗訴之判決，其理由雖與本院認定不同，惟結論並無二致，上訴意旨求予廢棄改判，仍為無理由，應駁回其上訴。

九、兩造其餘之攻擊防禦方法，經審酌後，認與本件之爭點無涉，且因本件事証已臻明確，無庸論列，併此敍明。

四、據上論結，本件上訴一部有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第二項、第四百五十條、第七十九條但書、第八十五條第一項前段，判決如主文。

民事第十四庭

附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。