臺灣高等法院九十年度上字第二五號

臺灣高等法院民事判決　九十年度上字第二五號

上訴人

甲○○

被上訴人

乙○○

右當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十九年十月十九日

臺灣板橋地方法院八十八年度訴字第一九九八號第一審判決提起上訴，本院判決如左

：

主文

事實

甲、上訴人方面：

一、聲明：

㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢如受不利判決，願供擔保，請准宣告假執行。

二、陳述：與原判決記載相同者予以引用外，補稱：

㈠被上訴人於民國（下同）八十八年一月二十八日向上訴人借款新台幣（下同）六十萬元，上訴人並向被上訴人收受本金支票五張，面額分別為十五萬元、十萬元、十萬元、十萬元、十五萬元、十萬元及面額五萬四千元之利息支票及切結書一張。嗣被上訴人退票後於八十八年四月二十九日與上訴人商議，以系爭房地作為抵債清償之用，並請上訴人自行承擔房屋貸款八百萬元、統一企業股份有限公司（下稱統一麵包）租賃押金三十萬元、增值稅十萬元暨所欠上訴人之六十萬元共計九百萬元，賣予上訴人；被上訴人同時簽立買賣契約、切結書一紙、地政機關土地建物公契約各乙份，並交付權狀、印鑑證明、印鑑章、身分證影本，上訴人之媳遂依雙方契約辦理房屋過戶事宜，上訴人取得系爭房地所有權係依兩造嗣後所簽立之買賣契約及切結書等為依據，並非原審認定之流質契約，而無民法第八百七十三條第二項規定之適用，且依民法第八百七十八條規定，抵押權人於債權清償期屆滿後，為受清償，得訂立契約，取得抵押物所有權或用拍賣以外方法，處分抵押物，足見上訴人取得系爭房地，合法有據。

㈡系爭房地依被上訴人自承市價約一千二百萬元，以七成計，不過八百四十萬元而已，上訴人以九百萬元作價承受，焉有不當得利可言？若系爭房屋確有一千二百萬元之價值，被上訴人不過向銀行貸款八百萬元，自可再以系爭房地向銀行辦理貸款，上訴人並無任何不當得利可言。

㈢前揭買賣契約書等文件，既經被上訴人簽名、用印，足證為真實，倘被上訴人主張前揭文件均係他人所偽造，則此一變態且有利於被上訴人之事實，自應由被上訴人負舉證之責。

三、證據：援用原審提出者。

乙、被上訴人方面：

一、聲明：如主文所示。

二、陳述：與原判決記載相同者予以引用外，補稱：

㈠被上訴人未於八十八年四月二十九日與上訴人商議系爭房地買賣事宜。

㈡上訴人所提出系爭房地買賣契約書上被上訴人之印文，並非被上訴人所有之印章，而係上訴人與簡兆熙、周承賢偽刻，用以偽造該份買賣契約書，渠等此部分犯行，業經檢察官偵查起訴在案。

㈢八十八年四月二十九日之切結書乃上訴人偕同簡兆熙、周承賢利用被上訴人簽署之空白十行紙擅行偽填內容，意圖使人誤信被上訴人因無力償債而出售系爭不動產。

㈣八十八年一月二十九日之切結書所載內容，係被上訴人若違約或逾期未清償債務，願交付系爭房地與上訴人處理，即上訴人得據以取得系爭房地所有權，此顯屬流質契約，依民法第八百七十三條第二項規定應認為無效。

三、證據：援用原審提出者。

理由

一、被上訴人主張：上訴人與其子簡兆熙、媳周承賢在桃園縣龜山鄉○○村○○路三○號經營「永業土地代書事務所」，辦理抵押貸款業務，上訴人並為借貸資金提供者。伊於八十八年一月二十五日經友人介紹前往上址找簡兆熙辦理民間二胎抵押借款六十萬元，並提供坐落台北縣鶯歌鎮○○段大湖小段二五六－三地號，面積四五○九平方公尺，應有部分五十萬分之七七九九，及其上建物即門牌號碼台北縣鶯歌鎮○○路○段二七號一樓及地下室（下稱系爭房地）為擔保。簡兆熙除隱瞞上訴人為金主外，並要求伊書立借據、簽發本票、支票外，另要求伊在空白之十行紙若干份、土地登記申請書、抵押權設定契約書、土地暨建築改良物買賣所有權移轉契約書上簽名，並交付土地、建物所有權狀。周承賢則逕以伊之印鑑章蓋在上述文件上，簡兆熙並訛稱：上述移轉所有權文件乃備而不用，是給金主保障云云，詎上訴人、簡兆熙、周承賢三人於辦理抵押權設定登記後，伊於八十八年四月二十八日所簽發之利息支票面額五萬四千元退票，上訴人及其子、媳三人未經伊同意，復未與伊訂立買賣契約，竟共同擅自偽填上開土地登記申請書、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書等文件，於八十八年五月十二日向台北縣樹林地政事務所申請辦理系爭房地所有權移轉登記，將系爭房地所有權移轉登記為上訴人名義。伊於八十八年六月間向樹林地政事務所申請系爭房地謄本，始發現上訴人不法取得並強行占有系爭房地所有權，且於八十八年七月起向承租人統一麵包收取租金，並於八十八年七月二十日與統一麵包重訂租約，嗣統一麵包不願與之往來而提前終止租約，上訴人復擅將系爭房地出租與全家便利商店經營，其無權占有系爭房地之事實，至為明確。本件上訴人未經伊同意，且未與伊訂立系爭房地之買賣契約書，逕將系爭房地移轉為上訴人名義並強行占有，已侵害伊之所有權，且獲有不法利益，為此，依民法第一百八十四條第一項前段侵權行為、第一百七十九條不當得利、第七百六十七條所有權人之物上請求權等法律關係，請求判決上訴人應塗銷系爭房地之所有權移轉登記，回復為伊名義。上訴人並應返還目前占有中之系爭房地等語。上訴人則以：被上訴人向伊借款六十萬元，伊向被上訴人收受本金支票五張、利息支票及切結書各一張。嗣被上訴人於八十八年四月二十八日之利息支票退票後於翌日即八十八年四月二十九日與伊商議，以系爭房地作為抵債清償之用，並請伊自行承擔房屋貸款八百萬元、統一麵包租賃押金三十萬元、增值稅十萬元暨所欠伊之六十萬元共計九百萬元，賣予伊；被上訴人同時簽立買賣契約、切結書一紙、地政機關土地建物公契約各乙份，並交付權狀、印鑑證明、印鑑章、身份證影本。伊之媳遂依兩造買賣契約辦理過戶事宜，伊取得系爭房地所有權係依兩造嗣後所簽立之買賣契約及切結書，並非屬於流質契約，無民法第八百七十三條第二項規定之適用，且依民法第八百七十八條規定，抵押權人於債權清償期屆滿後，為受清償，得訂立契約，取得抵押物所有權或用拍賣以外方法，處分抵押物，足見上訴人取得系爭房地，合法有據等語，資為抗辯。

二、按約定於債權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權移轉於抵押權人者，其約定為無效，民法第八百七十三條第二項定有明文。經查：被上訴人於八十八年一月二十八日向上訴人借款之同時所簽立之切結書，其上載明：若本人（即被上訴人）有任何違約或逾期之情況發生，願無條件將抵押擔保之坐落台北縣鶯歌鎮○○路○段二十七號一樓房屋即系爭房地交由民間債權人即本件上訴人全權處理等語（見本院卷第八八頁），核該切結書之性質實為前揭法條規定之流質契約，依法為無效，依上說明，兩造所為切結書之約定既違反法律禁止規定而無效，上訴人自不得執該切結書據為取得系爭房地所有權之依據，被上訴人主張：該切結書為流質契約，應為無效，上訴人不得據以請求被上訴人將系爭房地移轉予上訴人等語，應屬可採。

三、上訴人抗辯：伊取得系爭房地係依被上訴人於八十八年四月二十九日所簽立之買賣契約書及切結書為依據云云。惟查：

㈠被上訴人所簽發之八十八年四月二十八日，面額五萬四千元之利息支票固遭退票，惟所簽發之退票金額不高，僅五萬四千元，衡情，被上訴人有充裕時間籌錢清償，或自行出售系爭房地清償，實無可能於第一次支付利息之支票退票翌日即前往找上訴人、簡兆熙、周承賢商議以系爭房地抵債。

㈡系爭房地市價在一千八百萬元至一千九百萬元，有「六嘉不動產公司」鑑定報告書可稽（見原審卷第九七－一○○頁）。另臺灣桃園地方法院刑事庭委請中國不動產鑑定中心鑑定系爭房地之價格亦有一千五百七十一萬九千二百二十元，有該鑑定報告書附卷可憑（見本院卷第一一七－一一八頁），而該房地所擔保之貸款金額不到八百萬元，有卷附台北區中小企業銀行放款繳息還本收入收據可查（見原審卷第一宗第一一二頁）。則被上訴人之退票金額僅五萬四千元，被上訴人實不需為此區區金額，以低於行情之價格出售系爭房地予上訴人，而不另覓買主，以求較高於上訴人之價格出售。

㈢被上訴人曾於八十七年三月間以系爭房地向台北國際商業銀行抵押借款八百萬元。抵押之後，每月均按期攤還本息。至八十八年四月間所欠本金係七百八十餘萬元，不到八百萬元，已如前述，果真被上訴人要出售系爭房地，且以向銀行之貸款抵作部分買賣價金，兩造定會先到銀行查證詳細貸款餘額，並記明於買賣契約書，再以該貸款餘額作為計算買賣價金之基礎。惟查八十八年四月間兩造未曾向銀行查詢借款本金之數額及換貸，業經證人季亞杰、邱淑芬於原審證稱無訛（見原審卷第一宗第一一九、一六九頁）。而上訴人所提出系爭房地之買賣契約書上無該銀行貸款本金餘額及換貸之記載，足證該買賣契約書為偽造。

㈣按一般不動產買賣，皆由買賣雙方議妥條件、價金，再定期辦理訂約、交付權狀、印鑑、印鑑證明等過戶文件及會同辦理銀行貸款更名、交屋等各階段手續。惟查系爭不動產買賣契約書上竟無上開各階段事項之記載，有卷附買賣契約書可憑（見原審卷第五九頁），此顯悖常情。再者，一般人初次前往商議買賣不動產，不會攜帶所有過戶文件，然依八十八年四月二十九日切結書所載及上訴人於原審所述被上訴人係於八十八年四月二十九日前往上訴人住處，並已備妥系爭房地過戶文件，且於簽訂買賣契約書時當場交付云云，此亦有違常情。復依系爭房地買賣契約書內容，上訴人不必再支付分文給被上訴人，無異被上訴人無條件將系爭房地拱手交付上訴人，此豈事理之常？益見系爭買賣契約書為偽造無訛。

㈤上訴人主張：伊係承擔被上訴人之房屋貸款八百萬元及統一麵包之押租金三十萬元作為買賣價金云云，衡諸情理，應由上訴人繳納房屋貸款本息，然查從八十八年五月以後迄今銀行貸款本息均係由被上訴人繳納，而非由上訴人繳納，有上開繳息還本收入收據可憑（見原審卷第一宗第一一二－一一四頁），足見上訴人所稱：伊係承擔被上訴人之房屋貸款八百萬元作為買賣價金乙節，純屬子虛。雖上訴人辯稱係因被上訴人阻止才未繳納銀行貸款云云，並提出被上訴人所寄發予銀行之郵局存證信函為證。然查該郵局存證信函之內容，為被上訴人所否認，辯稱：係上訴人所為偽造云云，參以被上訴人當時經濟狀況不佳，若果真兩造有買賣契約，被上訴人何需再阻止上訴人清償貸款？足見上訴人於辦理系爭房地移轉登記後，一直隱瞞事實未告知被上訴人，猶令其繼續繳納銀行貸款本息，可見系爭房地買賣契約書係偽造，致嗣後被上訴人始知被過戶之事。

㈥查系爭房地係由被上訴人出租與統一麵包，八十八年五、六月之租金仍由被上訴人收取，為上訴人所不爭執，衡諸常情，若被上訴人果真於八十八年四月二十九日出售系爭房地與上訴人屬實，則上訴人應會立即通知統一麵包，俾統一麵包於接獲通知後，不致續向被上訴人繳納從八十八年五月起之租金。惟上訴人自八十八年四月二十九日起並未通知統一麵包繳付租金，直至八十八年七月起始以所有權人自居，通知統一麵包交付租金給伊，上訴人不法取得系爭房地，洵為可採。

㈦次查上訴人之媳周承賢與證人張武長於八十八年七月四日曾共同前往被上訴人家中，洽談如何解決清償問題，當時周承賢提及：被上訴人於八十八年四月二十八日退票後，及不曾出面處理，是其先生簡兆熙找了好多天才找到被上訴人。退票至過戶期間之半個月至三個禮拜時，被上訴人均不出面。此有八十八年七月四日之錄音譯文及錄音帶乙卷在卷可稽（見原審卷第一宗第一七五、一八一頁）。周承賢於原審亦承認八十八年七月四日確曾與張武長至被上訴人住宅談清償之事（見原審卷第一宗第一七一頁），足證此部分錄音為真正，由是足見被上訴人所簽發之八十八年四月二十八日之利息支票退票後，根本未與上訴人或簡兆熙夫婦聯絡，甚且未前往上訴人住處商談系爭房地讓售、書立切結書、系爭房地買賣契約書及交付權狀、印鑑等情，上訴人主張兩造於八十八年四月二十九日簽訂買賣契約及切結書云云，核與事實不符。再者，上訴人所提出系爭房地買賣契約書上被上訴人之印文，並非被上訴人所有之印章，而係上訴人與簡兆熙、周承賢偽刻，用以偽造該份買賣契約書之犯行，業經檢察官偵查起訴在案，有臺灣桃園地方法院檢察署檢察官起訴書附卷可稽（見原審卷第二宗第九一－九四頁），足證系爭買賣契約書為偽造，甚為明確。

㈧核閱八十八年四月二十九日之系爭房地買賣契約書及切結書，日期均為八十八年四月二十九日，據上訴人自承：該二份文書係同時簽立，被上訴人同時並交付印鑑、印鑑證明等物，以供辦理過戶（見原審卷第一宗第五十頁）。準此，被上訴人在該二份文書上簽名時應使用同一支筆，墨跡及蓋章之印文且應該相同，並均使用當時攜帶之印鑑章才對，但觀該二份文書，被上訴人簽名之墨跡明顯不同，上開買賣契約書上之印文係普通印章之印文，而上開切結書卻係蓋手印，再者系爭房地買賣契約書上之印文又與土地登記申請書等文件上被上訴人之印鑑章不符（見原審卷第一宗第五九－六五頁），有悖常理。八十八年四月二十九日之切結書內容與買賣契約書之記載雷同，若八十八年四月二十九日被上訴人同意出售系爭房地，被上訴人逕行簽署系爭房地買賣契約書即可，何需於當時再簽署內容相同之上開切結書？又該切結書記載：「本人．．．向甲○○借款新台幣六十萬元正，今本人無力償還該款項，今雙方協調如下．．．」「右列為雙方之協議．．．」等文字，乃表示該切結書內容係經兩造協議，既係協議卻無上訴人甲○○之簽章，亦與常情相違，足見該切結書係上訴人偕同簡兆熙夫婦係利用被上訴人簽署之空白十行紙擅行偽填內容，意圖使人誤信被上訴人因無力償債而出售系爭房地。綜上所論，本件八十八年四月二十九日所訂之系爭房地買賣契約書及切結書係上訴人所偽造，上訴人本於上開文件辦理系爭房地之移轉登記，自屬無據。

四、綜上，被上訴人主張依據侵權行為、不當得利、所有權人之物上請求權之法律關係，請求上訴人將系爭房地所有權移轉登記塗銷，並將系爭房地返還被上訴人，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。惟原判決第二項所命給付部分，上訴人請求准予提供擔保，宣告免予假執行，查無不合，爰酌定相當擔保金額，宣告免予假執行如主文第三項所示。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果已不生影響，不另贅論，附此敘明。

六、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。

臺灣高等法院民事第十庭

附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。