臺灣高等法院九十一年度上易字第六四七號

臺灣高等法院民事判決　九十一年度上易字第六四七號

上訴人

丁○○

上訴人

己○○

上訴人

巳○○

上訴人

午○○

上訴人

寅○○

上訴人

丑○○

上訴人

辛○○

上訴人

辰○○

上訴人

卯○○

上訴人

丙○○

上訴人

乙○○

上訴人

戌○○

上訴人

酉○○

上訴人

戊○○

上訴人

壬○○

上訴人

庚○○

上訴人

亥○○

上訴人

甲○○

被上訴人

子○○

法定代理人

童 永

右當事人間返還房屋等事件，上訴人對於中華民國九十一年二月六日臺灣基隆地方法

院八十九年度訴字第二八○號第一審判決提起上訴，本院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

一、聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡右廢棄部分被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢如受不利判決上訴人願供擔保請准宣告免為假執行。

二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：

㈠被上訴人係以土地法第一百條第一款收回重新建築為由終止系爭租賃契約，而系爭房屋之拆除足使房屋所有權消滅，核屬處分行為，是被上訴人既未依監督寺廟條例第八條之規定，先經所屬教會決議，並經該管官署許可，即終止系爭租約，自不合法。

㈡被上訴人非一般私人神壇，土地利用價值即不能單純以經濟價值來評估而應加入公益之考量。系爭建物於民國六十二年間得以興建，係上訴人將向被上訴人租地撘建之房屋捐獻給被上訴人才得以興建，當時被上訴人並同意上訴人對系爭房屋有永久優先承租權，是系爭建物與土地利用價值是否相當，實不能單純以經濟價值為惟一考量。

三、證據：除援用原審提出者外，補提協調會會議紀錄乙份為證，並聲請訊問證人陳連福、柯水源。

乙、被上訴人方面：

一、聲明：駁回上訴

二、陳述：與原判決記載者相同，茲引用之。

三、證據：援用第一審所為之立證方法。

理由

一、本件原審被告簡正雄於原審審理中死亡，經原審裁定命其繼承人未○○、申○○承受訴訟，於法核無不合，先予敘明。

二、本件被上訴人起訴主張：如原判決附圖所示，除編號Ｆ２外之房屋坐落土地（下稱系爭土地）及如原判決附圖所示，除編號Ｆ１、Ｆ２外之房屋（下稱系爭房屋）為伊所有，伊之管理機關子○○管理委員會於八十二年一月一日與上訴人或其前手之代表午○○等五人簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定租期自八十二年一月一日至八十三年十二月三十一日止，租賃期間承租人得將承租權轉讓。嗣於租期屆滿時，伊不予續租，上訴人或其前手丁○○等人猶自八十四年一月一日起，將租金存入伊帳戶，繼續使用或占有系爭房屋。而系爭房屋為一老舊四層樓高傳統式建築物，坐落於基隆市鬧區，其建物價值與土地利用價值顯不相當，並有礙都市發展，結構安全亦有虞，顯有依土地法第一百條規定，收回系爭房屋重建之必要；又原審被告甲○○無權占有系爭土地搭建如原判決附圖所示編號Ｆ１之房屋，爰依租賃物返還請求權及物上請求權之規定，訴請判決如原判決聲明所示等語（被上訴人原請求上訴人與原審被告簡建鐘、甲○○、謝娟、朱峰宏，應就其係共同占有之系爭房屋部分，負連帶返還之責，及請求甲○○拆除上開編號Ｆ１房屋並返還該占有土地，原審駁回其連帶之主張，就其餘請求為被上訴人勝訴之判決，被上訴人就其敗訴部分未聲明不服，上訴人則就其敗訴部分全部上訴，原審被告簡建鐘、甲○○、謝娟、朱峰宏則未聲明不服而告確定）。

三、上訴人則以：被上訴人係一寺廟，應受監督寺廟條例第八條之拘束，乃被上訴人未踐行該條規定，未經所屬教會之決議，並呈請該管官署許可，即決定為拆除及重建系爭房屋之處分，其終止租約自不合法，況系爭房屋並非危樓，土地利用價值亦不能單純以經濟價值來評估，應加入公益之考量，被上訴人亦有違其同意上訴人有優先承租權之承諾等語，資為抗辯。

四、查被上訴人主張系爭房屋及坐落基地為伊所有，子○○管理委員會曾與上訴人或其前手代表午○○等五人簽訂系爭租約，並約定租賃期間承租人得將承租權轉讓，嗣於租期屆滿時，伊不予續租，惟上訴人或其前手猶自行將租金存入伊帳戶中，而繼續使用或占有系爭房屋，其欲依土地法第一百條規定收回重建等事實，業據伊提出建物謄本、房屋租賃契約書、委員會聯席會議紀錄、建造執照為證（見原審卷㈠第十四至二一頁），復為兩造所不爭執。而系爭房屋其占有使用情形及範圍，亦據原審會同兩造及地政人員至現場履勘查證明確，有勘驗筆錄及基隆市信義地政事務所土地複丈成果圖在卷可參（見原審卷㈠第一０三至一一六頁），，堪信被上訴人此部分之主張為真正。

五、被上訴人復主張系爭房屋為一老舊建築物，坐落於基隆市鬧區，其建物價值與土地利用價值顯不相當，並有礙都市發展，結構安全亦有虞，爰依土地法第一百條規定，收回重建等語，然為被上訴人所否認，並以前詞置辯，是本件所應審酌者，核為被上訴人收回系爭房屋重建是否須受監督寺廟條例第八條拘束？其主張依土地法第一百條收回重建有無理由？

六、經查：

㈠上訴人固辯稱被上訴人係一寺廟，系爭房屋之拆除及重新建築，須由被上訴人所屬教會之決議及主管官署許可，且重建即屬處分行為。按監督寺廟條例第八條固規定寺廟不動產及法物，非經所屬教會之決議，並呈請該管官署許可，不得處分或變更。惟出租行為，依社會交易觀念上，尚不因此而致租賃物變更其性質，仍屬管理行為而非處分或變更（最高法院五十四年台上字第一一一七號判例參照），是基於租賃契約而生之租賃物返還請求權，其行使亦屬管理行為而非處分或變更之行為。查本件被上訴人所主張之訴訟標的核為租賃物返還請求權及物上請求權，所請求者為將系爭房屋返還，及請求無權占有人回復原狀，返還系爭土地；前者並無涉於系爭房屋之處分或變更，僅屬單純之管理行為；後者亦係請求無權占有人拆屋還地（即原審被告甲○○部分）或交還土地（上訴人及其餘原審被告），與廟產之處分或變更亦無關，是本件並無監督寺廟條例第八條之適用可言，上訴人抗辯殊不足採。

㈡上訴人復辯稱系爭房屋並非危樓，無重新建築之必要性及急迫性，且被上訴人非一般私人神壇，被上訴人復曾同意上訴人對系爭房屋有永久優先承租權，即不能單純以經濟價值來評估而應加入公益之考量云云。然查：

⒈按土地法第一百條第一款之收回重新建築，不以房屋瀕於倒塌為限，其因建造年久，使用逾齡，有礙都市發展，或與土地利用價值顯不相當者，亦屬之（最高法院六十四年台上字第一三八七號判例參照）。是房屋是否為危樓，雖得作為判斷有無收回重新建築之標準，但並非唯一之標準，如建造年久，使用逾齡，有礙都市發展，或與土地利用價值顯不相當者，亦屬之，出租人苟因其中一項原因，即可主張收回房屋，尚非各該要件均須具備，始得主張。

⒉查本件經原審函請中國不動產鑑定中心股份有限公司（下稱中國不動產鑑定公司）就系爭房地之市價及原有建物與將來新建建物對於都市發展之貢獻程度等事項做鑑定，其鑑定結果為：「（系爭房屋）土地價值每坪一百零三萬七千五百元，建物價值每坪三萬二千元，目前建物之價值與土地之應有利用價值呈明顯不相當。：：：以本案原有建物與新建建物座落土地之應有利用價值及建物之使用利益加以分比較後，明顯地新建建物對於都市市容的改善及土地的利用貢獻程度較原有建物大。」，有該鑑定報告書乙份附卷外可參，則系爭房屋既與土地利用價值顯不相當，且將來新建建物對於都市市容之改善及土地利用貢獻程度較原有建物大，可徵系爭房屋已有礙都市發展，如予重建，自有利於公益，揆諸前開說明，被上訴人主張依土地法第一百條第一款規定將系爭房屋收回重新建築，即屬有據，難謂與其為公益團體之本質有何衝突，亦不因其是否為公益團體而應有所不同。另應囑託何鑑定機構加以鑑定，乃法院依職權行使之範圍，就系爭房屋鑑定之目的，亦經原審於九十年三月二日，以基院政民玄八十九訴二八○字第○四○七七號函通知上訴人，有該函在卷可佐（見原審卷㈠第三二八頁），上訴人僅泛言原審囑託中國不動產鑑定公司鑑定系爭房屋之價值不當云云，委不足採。

⒊又縱被上訴人曾同意上訴人對系爭房屋有優先承租權，然系爭房屋既得收回重建，該優先承租權所得主張之標的物即系爭房屋自不可能存在，上訴人執此主張被上訴人不得收回重建，尚乏依據，否則系爭房屋永無依土地法規定收回重建之可能。至於對重建後之建物，上訴人是否得否享有優先承租權，核屬兩造間是否欲成立另一債權契約之問題，本院尚無從予以審究，則上訴人抗辯被上訴人避談優先承租權，違反誠信原則，不得主張收回重建云云，亦不足取。

㈢按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約；前項終止契約，出租人應以曆定一個月之末日為契約終止期，並應至少於一個月前通知之，民法第四百五十一條、第四百五十條第二項、第三項分別定有明文。經查系爭契約之租期自八十二年一月一日至八十三年十二月三十一日止，租期屆滿，被上訴人不予續租，惟上訴人或其前手自八十四年一月一日起，自行將租金存入被上訴人上開帳戶，而繼續使用或占有租賃房屋，被上訴人亦收受該款項，堪認被上訴人不即表示反對之意思，而應視為以不定期限繼續契約。今被上訴人已定一個月以上期間通知上訴人為終止系爭租約之表示，業據其提出律師事務所函二份及回執聯多份（見原審卷㈠第二二至三七頁）為證，其起訴迄今亦已逾上開時間，足認系爭租約業經合法終止，被上訴人本於租賃物返還請求權，請求上訴人即承租人丁○○、己○○、劉彥勝（原名癸○○）、巳○○（原判決誤為黃金塗）、午○○、辛○○、辰○○、寅○○、丙○○、乙○○（原判決漏繕）、戊○○、壬○○、庚○○、簡正雄（原判決誤繕為簡振雄）、丑○○、卯○○、戌○○、酉○○、陳頌文、亥○○、未○○返還系爭租賃物各如原判決主文所示，自屬有據。

㈣按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第七百六十七條前段、中段分別定有明文。查系爭租約既經合法終止，承租人猶繼續占有系爭房屋，自屬無權占有。次查系爭房屋目前之承租人或使用人雖與原契約承租人略有異動，惟原契約承租人對於被上訴人既不得主張有權占有，則其後手之占有仍屬無權占有。被上訴人主張依民法第七百六十七條規定，請求上訴人即上開承租人及使用人即亥○○、未○○、戊○○（原判決贅繕吳欽銘）返還系爭房屋各如原判決主文所示，於法即無違誤。

七、綜上所述，被上訴人主張為可採，上訴人所辯均無可取。從而，被上訴人本於租賃物返還請求權及所有物返還請求權，請求上訴人即上開承租人返還租賃物；請求承租人及使用人將無權占有之房屋交還，各如原判決主文所示，為有理由，應予准許。原判決就上開應予准許部分為被上訴人勝訴之判決，並依兩造聲請，分別為准及免為假執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證方法，核均與判決之結果不生影響，爰不再逐一予以論述，附此敘明。

九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。

民事第一庭

附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。