臺灣高等法院九十二年度上易字第四０號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　九十二年度上易字第四０號

上訴人

甲○○

訴訟代理人

吳家業律師

被上訴人

乙○○

右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國九十一年十月三十一日臺灣臺北

地方法院九十一年度訴字第四八七六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

一、聲明：

㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人應將坐落台北縣新店市○○段三五號土地上第三四四六建號建物；即門牌號碼台北縣新店市○○路○段三三九號頂樓增建房屋（下稱系爭房屋），面積九一點三九平方公尺之房屋返還上訴人。

二、陳述：除引用原判決記載外，補稱略以：

㈠被上訴人與訴外人即系爭房屋原所有權人廖陳俊，在臺灣臺北地方法院檢察署九十一年度偵字第二○一二四號偽造文書案件偵查中，就廖陳俊於民國八十九年七月十三日出具予被上訴人之借據內載，由廖陳俊以系爭房屋八十九年七月十三日至九十五年七月十二日止共計六年租金債權，與其積欠被上訴人新台幣（以下同）二百五十萬元借款中五十萬元本息相抵銷之約定中，該二百五十萬元借款授受之情節，二人供述南轅北轍，被上訴人所稱該鉅額借款係全部以現金給付廖陳俊云云，更是違反常情。足證其等間就系爭房屋並未訂有租賃契約，上開以借款轉成租金之約定，實係基於通謀虛偽意思表示而為，應屬無效，被上訴人自不得執以對伊主張就系爭房屋有租賃關係存在。

㈡縱認上開租約為真正，該租約訂立於八十九年七月十三日，已在八十九年五月五日民法第四百二十五條第二項修正施行之後，既未經公證，依該條項規定，亦無該條第一項所定買賣不破租賃原則之適用。

三、證據：援用第一審所提證據。

乙、被上訴人方面：

一、聲明：駁回上訴。

二、陳述：除引用原判決記載外，補稱略以：不否認系爭租約未經公證，惟伊與廖陳俊間確有借貸及租賃關係存在。

三、證據：援用第一審所提證據。

丙、本院依職權向臺灣臺北地方法院調閱該院八十九年度執字第二三三九四號債權人福合興股份有限公司與債務人廖陳俊間拍賣抵押物強制執行事件全案卷。

理由

一、上訴人主張：伊於九十一年五月間參加臺灣臺北地方法院八十九年度執字第二三三九四號強制執行程序投標，拍得系爭房屋，於九十一年五月二十九日取得權利移轉證書。因被上訴人於上開強制執行程序中主張廖陳俊曾於八十八年十二月十三日向其借款二百五十萬元，並於八十九年七月十三日出具借據，約定將系爭房屋出租並交其占有使用，而以自八十九年七月十三日起至九十五年七月十二日止共計六年租賃期間之房屋租金與上開借款債務中五十萬元之本息相抵銷云云。致系爭房屋於強制執行拍賣後，執行法院不予點交，迄仍由被上訴人占有使用中。惟其等間租約契約，實係基於通謀虛偽意思表示訂立，且未經公證，應無民法第四百二十五條第一項所定買賣不破租賃原則之適用。系爭房屋既由伊拍定買受，被上訴人已無占有系爭房屋之合法權源，其仍繼續占有使用，為無權占有等情，依民法第七百六十七條之規定，求為命被上訴人自系爭房屋遷出，返還系爭房屋之判決。

二、被上訴人則以：伊與廖陳俊間租賃契約雖未經公證，惟確有租賃關係存在，並非無權占有等語，資為抗辯。

三、按民法第四百二十五條第一項固規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」惟八十九年五月五日修正施行之同法條第二項已有「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之」之增訂。查系爭房屋係由上訴人經法院強制執行程序標買取得之事實，為兩造所不爭執，並有上訴人提出不動產權利移轉證書、土地暨建物登記謄本附卷為證，且經本院依職權調取臺灣臺北地方法院八十九年度執字第二三三九四號拍賣抵押物強制執行事件卷，核閱無訛，堪信為真實。被上訴人雖提出廖陳俊出具之借據一紙，欲證明與廖陳俊間就系爭房屋訂有自八十九年七月十三日起至九十五年七月十二日止期限六年之不動產租賃契約。惟其既自認系爭房屋之租賃契約並未經公證，揆諸上引規定，縱使其與廖陳俊間確訂有租賃契約，亦不能執該租賃契約對自出租人廖陳俊受讓取得系爭房屋所有權之上訴人，主張租賃關係繼續存在。則自上訴人領取執行法院所發給權利移轉證書之日（按九十一年五月二十九日）起，被上訴人即已喪失占有使用系爭房屋之合法權源。是上訴人主張被上訴人無權占有系爭房屋，為有可採。

四、從而，上訴人本於民法第七百六十七條所有物返還請求權，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證等攻擊防禦方法，核與結論不生影響，爰不一一論述。

六、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條，判決如主文。

民事第五庭