臺灣高等法院九十二年度上更㈡字第二五五號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　　　　　九十二年度上更㈡字第二五五號

上訴人

南華投資股份有限公司

法定代理人

曾文豪

訴訟代理人

莊柏林律師

被上訴人

萬象大廈管理委員會

法定代理人

李源鴻

訴訟代理人

江雅萍律師

右當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國八十七年五月六日臺灣臺北地

方法院八十七年度簡字第八號第一審判決提起上訴，經最高法院第二次發回更審，本

院於九十三年十一月二日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人委員、主任委員每年改選一次，李源鴻於九十三年六月十五日經選任為被上訴人第十七屆之主任委員，有會議記錄（見本院卷㈡第十一至十四頁）在卷可稽，其具狀聲明承受訴訟，應予准許，合先敘明。

二、被上訴人原聲明第二項求為上訴人應自八十七年五月三十日起至上訴人喪失系爭大廈住戶身分之日止，於每月月底給付伊新台幣（下同）一萬八千六百元，如未按期給付，自次月一日起至清償日止，加付法定遲延利息，嗣於本院言詞辯論時，就自九十三年三月起之管理費金額減縮為每月一萬八千元（見本院卷㈡第五三頁），核其所為，乃應受判決事項聲明之減縮，依民事訴訟法第四百四十六條第一項但書、第二百五十五條第一項第三款之規定，自准許之，附予敘明。

三、按公寓大廈管理條例係於八十四年六月二十八日頒佈施行，被上訴人係成立於公寓大廈管理條例施行之前，在該條例施行前，被上訴人成立時，係由多數委員組成，有一定之名稱（即萬象大廈管理委員會），有固定之事務所（設於台北市○○○路○段一二六巷一號），並有一定之目的（係依住戶公約所設立，其目的在維護萬象大廈整體安全設備、公共秩序與公共衛生），且有獨立之財產（被上訴人收取管理費統籌經營管理，並以萬象大廈管理委員會名義在第一商業銀行代開立活期存款帳戶，財產獨立，與一般僅代收代付之性質有間），參諸最高法院六十四年台上字第二四六一號判例意旨，應認被上訴人為非法人團體，具有當事人能力。公寓大廈管理條例施行後，系爭建物屬該條所稱之大廈，而該條例第二十一條、第三十五條第一項分別規定「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用，已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息」、「管理委員會有當事人能力」，被上訴人本於該規定，自得對上訴人提起給付管理費之訴，其當事人能力並無欠缺，不因行政程序之報備與否而受影響，且當事人是否適格，應以當事人所主張之事實為準，本件被上訴人主張上訴人積欠其管理費而訴請給付，其當事人即為適格。是上訴人抗辯被上訴人未依公寓大廈管理條例成立合法管理組織，未依「公寓大廈管理組織申請報備處理原則」向主管機關辦理報備手續，無訴訟當事人資格，其當事人不適格云云，自無足採。

四、被上訴人起訴主張伊係依萬象特級大廈（下稱系爭大廈）住戶公約（下稱住戶公約）所成立之管理委員會，上訴人在該大廈三樓經營停車場，共有三十一個停車位，於民國八十三年五月二十八日決議（下稱系爭決議）通過上訴人之每一停車位每月管理費調整為六百元，合計每月一萬八千六百元，上訴人為系爭大廈建商，亦為區分所有權人及住戶，住戶公約為上訴人所制定，住戶公約第七條僅謂商場與市場因其情形特殊，故分別設立「商場管理處」與「市場管理處」，並沒有約定停車場得設立「停車場管理處」，而上訴人所有位於系爭大廈之建物，其門牌號碼明白標示為復興南路一段一二六巷三樓之二之三，並非市場或商場甚明，上訴人自無歸屬市場或商場管理之可能，況三樓至十一樓被上訴人管理之範圍，亦非僅限於住宅部份，同樣位於系爭大廈三樓之一之承德公司二個車位與四樓之凱悅三溫暖十一個車位，亦如同上訴人於建物內設置停車位之情形存在，故依契約書及住戶公約之約定，當有繳交管理費用之義務存在；又上訴人應繳納六百元之管理費，係參考鄰近安和大樓每一停車位收取六百元管理費之情形，且較諸其他住戶之管理費仍屬偏低，並無任何不合理之處；而所謂受益程度，並非主觀之使用設備與否，而應另有客觀上之標準，今所有公寓大廈收取管理費，停車位均以車位數目為計算標準，絕無另以上訴人所謂之「受益程度」計算管理費之情形，另上訴人所提出之服務項目，依住戶公約第八條之約定，並非被上訴人職責所在，且實際上上訴人均享有，經鈞院於九十三年七月十四日履勘屬實，至於上訴人自行聘任職員管理所有停車場，此等費用與管理費之繳納無關；因上訴人拒繳管理費，前經伊訴請法院判命上訴人給付八十四年一月至十一月份之管理費確定在案並執行完畢，惟自八十四年十二月起上訴人又拒繳管理費，為此提起本件訴訟，求為命上訴人給付五十三萬九千四百元，及其中五十二萬零八百元自八十七年四月二十四日起，一萬八千六百元自同年五月一日起，均至清償日，加付法定遲延利息，暨自八十七年五月三十日起至九十三年二月二十九日止，於每月月底給付一萬八千六百元，自九十三年三月三十日起至上訴人喪失系爭大廈住戶身分之日止，於每月月底給付一萬八千元，如未按期給付，自次月一日起至清償日止，加付法定遲延利息之判決（被上訴人超過上開部分之利息請求，業經本院前審判決駁回確定），故上訴人於本件所爭執者，如其已聲明脫離管理委員會、其未受被上訴人管理服務、及被上訴人調高管理費幅度過高云云，均係上訴人於原確定判決言詞辯論終結前已提出之攻擊防禦方法，依最高法院四十二年台上字第一三○六號及五十一年台上字第六六五號判例要旨所示，當受既判力之拘束，不得為該確定判決意旨相反之主張等語。並聲明上訴駁回。

五、上訴人則以依內政部八十六年四月十七日內營字第八六七二六二○號函解釋，仍應依公寓大廈管理條例成立公寓大廈管理組織，始得依規定執行公寓大廈管理維護業務，被上訴人尚未申請管理組織報備，上訴人自無繳納管理費之義務；上訴人所有停車場屬坡道式停車場，跨通一、二、三樓，為公設商業用途，依住戶公約第七條第五項約定，商場市場部分可以設立獨立管理處，上訴人屬商場之使用，未享受住戶各種利益，不受大廈管理委員會之管理，且被上訴人未通知上訴人參加選舉投票，並非萬象大廈管理委員會會員，伊於八十一年五月廿八日、八十六年九月十日聲明退出萬象大廈管理委員會，並同意以補助款方式樂捐每月五千二百元，應無再繳納管理費之理；又依住戶公約第十七條規定，管理費應訂定辦法並按管理受益之程度訂定，所謂受益程度係指享受大廈公共設施及管理服務之多寡標準而定，而管理委員會對一般住戶有十二項服務（即排水、給水、水塔、蓄水池、化糞池、清潔工、守衛、信箱、公共照明、緊急電源、消防設備、公共電梯），而被上訴人就系爭大廈三樓之停車場，除電梯一項外並未提供任何服務，自不得比照一般住戶收取管理費，況且該停車場有獨立門戶，安全管理由上訴人管理員自理，上訴人業已僱用訴外人周學泉擔任管理工作，另由游皓瑞負責停車場內及車坡道清潔，被上訴人自不得收取管理費。另上訴人於七十三年起十年間繳納管理費五千二百元，八十四年四月間雙方調整為七千二百元，嗣再調整為九千二百元，惟於八十四年六月二十六日收取一次管理費，嗣後拒收，被上訴人於八十四年間未通知上訴人列席會議表示意見，利用多數暴力，違反住戶公約第十七條之意旨，未經合法程序逕自調漲管理費，漲幅達百分之二○二並不合理，係權利濫用，再者安和大樓屬商業住宅區，與系爭大廈屬市場預定地，構造用途、營業性質均不相同，且上訴人須繳納房屋稅及地價稅，不應以此作為根據；觀諸建物測量成果圖所示，系爭停車格位有三十個，其中編號二十四停車位已於八十七年七月二十二日買賣移轉登記與訴外人林國賢，是上訴人所有停車位僅有二十九格位等語資為抗辯。並聲明㈠原判決除確定部分外廢棄。㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

六、被上訴人主張其係依系爭大廈住戶公約所成立之管理委員會，上訴人在該大廈三樓經營停車場，共有三十一個停車位，系爭決議通過上訴人之每一停車位每月管理費調整為六百元，合計每月一萬八千六百元，上訴人拒繳管理費，前經其訴請法院判命上訴人給付八十四年一月至十一月份之管理費確定，惟自八十四年十二月起又拒繳管理費等情，業據其提出原法院八十四年北簡字第八○一四號宣示判決筆錄、八十五年度簡上字第二二六號判決影本為證（見本院卷㈠第一七六頁、第一五八至一六四頁），上訴人對於其未繳納管理費之事實固不爭執，惟辯稱系爭大廈三樓有三十個停車格位，其中編號二十四號於八十七年七月二十三日移轉登記與訴外人林國賢，故上訴人所有停車位僅有二十九格位云云，並提出建物測量成果圖影本（見本院卷㈠第五三頁）為證，然為被上訴人所否認，主張上訴人自承於起訴後之八十七年七月二十三日始移轉登記與訴外人林國賢，依民事訴訟法第二百五十四條第一項之規定，該權利之移轉對本訴訟無影響，且上訴人於另案八十四年度北簡字第八○一四號審理時，即具狀自陳「三樓停車場車位僅三十一個」，有被上訴人所提該準備書狀影本（見本院卷㈠第一○四頁）在卷可稽，佐諸上訴人於本件訴訟自起訴迄本院前審言詞辯論終結前，就上開停車位三十一個之事實均未爭執，嗣於本院始為上開抗辯，及建物測量成果圖示乃建物建築完成時，建築管理機關依法繪製者，坊間常見建物使用人擅自加劃車位者各節，自難逕憑上開測量成果圖證明系爭停車場現用車位僅有三十位。此外上訴人復未舉證其他以實其說，所辯尚難採信，被上訴人前揭主張，自堪信為真實。

七、被上訴人復主張上訴人為系爭大廈建商，亦為區分所有權人及住戶，住戶公約為上訴人所制定，住戶公約第七條僅謂商場與市場因其情形特殊，故分別設立「商場管理處」與「市場管理處」，並沒有約定停車場得設立「停車場管理處」，而上訴人所有位於系爭大廈之建物，其門牌號碼明白標示為復興南路一段一二六巷三樓之二之三，並非市場或商場甚明，上訴人自無歸屬市場或商場管理之可能，況三樓至十一樓被上訴人管理之範圍，亦非僅限於住宅部份，同樣位於系爭大廈三樓之一之承德公司二個車位與四樓之凱悅三溫暖十一個車位，亦如同上訴人於建物內設置停車位之情形存在，故依契約書及住戶公約之約定，當有繳交管理費用之義務存在；又上訴人應繳納六百元之管理費，係參考鄰近安和大樓每一停車位收取六百元管理費之情形，且較諸其他住戶之管理費仍屬偏低，並無任何不合理之處；而所謂受益程度，並非主觀之使用設備與否，而應另有客觀上之標準，今所有公寓大廈收取管理費，停車位均以車位數目為計算標準，絕無另以上訴人所謂之「受益程度」計算管理費之情形，另上訴人所提出之服務項目，依住戶公約第八條之約定，並非被上訴人職責所在，且實際上訴人均享有，上訴人為自己營業之需要，另聘任職員管理停車場，此等費用與管理費之繳納無關，而上訴人自八十四年十二月起又拒絕繳納管理費，自應依法請求給付等語，然為上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：

㈠兩造不爭執之住戶公約第七條第五項規定「本大廈之商場及市場因其情形特殊，分別設立『商場管理處』及『市場管理處』以資管理．．」，固有住戶公約影本（見本院卷㈠第一六五至一七一頁）在卷為憑，且系爭大廈自七十三年間起分別成立地下一樓之忠孝市場管理委員會，一樓之商場自治管理會、二樓之商場管理委員會，及其他樓層之萬象大廈管理委員會，為兩造不爭執之事實，惟上訴人於另案原法院八十四年度北簡字第八○一四號事件所提準備書狀中自承伊所有之三樓停車場雖領有執照而自行管理，因伊於住宅部分亦擁有相當戶數，故加入萬象大廈管理委員會（見本院卷㈠第一○三頁），於原審亦到庭主張：一開始區分所有權人會議就決定一、二樓及地下室獨立，不受原告（即被上訴人）拘束，被告（即上訴人）曾擔任原告管理委員會主任委員等語（見原審卷第五四頁），可見依住戶公約第七條第五項成立者，係該地下一樓之市場及一、二樓之商場，上訴人之停車場並不屬於商場或市場，未經區分所有權人會議同意獨自成立管理處；故上訴人抗辯伊所有停車場屬坡道式停車場跨通一、二、三樓為公設商業用途，依住戶公約第七條第五項約定，商場市場部分可以設立獨立管理處，不受大廈管理委員會之管理，並非萬象大廈管理委員會會員云云，委無足取。而前揭住戶公約第十七條規定「本大廈管理費用應由全體住戶按其受益程度分攤負擔，各住戶應依章繳納。其辦法由管理委員會定之。」，第二十條並規定「全體住戶均有履行本公約之義務」，故凡為系爭大廈之住戶，包括上訴人之三樓停車場，均應受㈡上訴人辯稱伊依系爭大廈第五屆第四次住戶代表、委員聯席會議決議事項於八十一年五月廿八日、八十六年九月十日分別兩次存證信函通知被上訴人退出萬象大廈管理委員會，自無繳納大廈管理費之義務云云，並提出會議紀錄、聲明信函、存證信函影本為證（見本院卷㈠第三九、四一至四七頁）。惟該會議之決議事項不僅無任何關於上訴人可以聲明退出萬象大廈管理委員會之記載，且明載：三至十一樓各住戶代表名額每樓選出二人，委員每樓名額一人選出一人即公告，鼓勵熱心人士參選，代表選舉後即日改組成立新管理委員會，仍在三樓設立本會辦事處並公告通知Ｂ１、一、二樓等有關業戶。上訴人既在系爭大廈三樓經營停車場，共有三十一個停車位，該會議決議及依該決議所修改之住戶公約並未將上訴人明文排除於三樓住戶外，依該決議上訴人不能片面聲明退出三至十一樓之住戶管理委員會。上訴人抗辯伊得依前開會議決議於八十一年五月廿八日、八十六年九月十日聲明退出萬象大廈管理委員會，並拒絕繳納大廈管理費云云，自無可採。另上訴人抗辯被上訴人未通知上訴人參加選舉投票云云，惟縱未通知上訴人開會，僅通知開會程序或有瑕疵，尚非得遽認上訴人已退出被上訴人管理委員會，所辯自非有理由，亦無足採。

㈢再者，依住戶公約第十七條規定，本大廈管理費用應由全體住戶按其受益程度分攤負擔，各住戶應依章繳納。其辦法由管理委員會定之。該住戶公約既規定由管理委員會決定管理費用之收取，則管理委員會依受益程度所為調高管理費之決議，對上訴人自有拘束力。上訴人雖謂被上訴人就系爭大廈三樓之停車場，除電梯外並未提供任何服務，自不得比照一般住戶收取管理費，且該停車場有獨立門戶，僱用訴外人周學泉擔任管理工作，被上訴人未通知上訴人列席表示意見，利用多數暴力，違反住戶公約第十七條之意旨，未經合法程序逕自調漲管理費云云；惟查，上訴人所有停車場位於被上訴人所管理系爭大廈之三樓，本院於九十三年七月十四日會同兩造至台北市○○○路○段一二六巷一號系爭大廈現場勘驗，而經由『安東門』處（該處有兩部電梯）搭乘電梯上系爭三樓停車場，三樓之電梯間及樓梯間上方均有燈泡照明，三樓停車場，天花板上方設有消防灑水設備，車道進出坡道旁邊牆上漆有『電梯』之標示，停車場側邊有排水管設備通至下面；有消防栓、消防箱設備，有裝置水龍頭之塑膠管（無水龍頭）；面對安東街右邊二部電梯可使用，左邊二部電梯現在並未使用；會同兩造走下逃生梯，樓梯間有燈光等語，有勘驗筆錄（見本院卷㈠第三四二頁至三四八頁）在卷可參，而證人即復興門在場管理員郭俊雄證稱：本大廈所有信件均送至該處統一收受，其中包括三樓的信件，收完信件後如果有屬於本大廈『安東門』之信件，再轉至該處發管理處收受後，如果有屬於這邊的信件，再分送過來，在這裡擔任管理員已經十年，有收過三樓的信件，都放在三樓的信箱內等語（見本院卷㈠第三四四頁正反面）屬實，而信箱上貼有藍色樓層及號數的，屬復興南路的門牌，貼白色樓層及號數的，屬安東街之門牌，在最左方上至下為凱旋（公司）、『三樓』、『三樓之一』．．信箱；並有現場信箱狀況照片可按（見本院卷㈠第三四三、三四四、三四九頁），故上訴人所有三樓停車場均可使用公共設施無誤，上訴人雖未裝置水龍頭用水，證人即停車場管理員游皓瑞亦證稱其向二樓黃姓住戶接水使用，另證人即大廈住戶陳隆吉證稱停車場無水使用等語（見本院卷㈡第二八五、二九○、二九一頁），惟連結水源塑膠管早已埋設，係上訴人自行決定不使用水龍頭，並非被上訴人未提供水源之公共設施，另被上訴人確有提供電梯供停車之人使用，雖證人吳耀塘證稱其停車後係走斜坡下去云云（見本院卷㈠第二九０頁），惟此係個人選擇，無礙於電梯已為提供，證人之證言均非可採。另上訴人雖自行雇用管理員負責該停車場收費、清潔車道及門禁管理，與一般住戶須負責自家之清潔、安全無異；至於其使用公共設施之項目與其他住宅、辦公室使用之住戶雖有差異，惟其係營業性質，出入客戶使用電梯、樓梯頻繁，管理不易，亦有別於住宅住戶；況管理費之支出非為特定樓層而生，上訴人之三樓停車場仍受有大樓管理之利益，而應分攤全棟大樓之管理費，其分攤比例應依管理委員會之決議以定之，故上訴人所辯被上訴人就系爭大廈三樓之停車場，除電梯外並未提供任何服務，自不得比照一般住戶收取管理費云云，並無可採。

㈣依被上訴人提出之管理費徵收存根單記載，上訴人之停車場八十一年七月繳納管理費三千六百元，八十二年四月繳納五千二百元，三樓一號（即其他停車場業主）於八十二年四月間即按每車位每月六百元繳納管理費，四樓凱悅三溫暖八十一年七月就其四樓十一個停車場亦按每車位每月六百元繳費（存根單置本院上字卷證物袋，其中八十二年四月上訴人繳納五千二百元之存根，其業主記載台灣聯通停車場開發股份有限公司，被上訴人指係上訴人之承租人，上訴人對此並未爭執；另三樓部分車位上訴人表示係由伊售出，見本院上字卷第一○一至一○二頁），足見除上訴人外，三、四樓其他停車位之使用人，早依現有收費標準繳費，是被上訴人調整上訴人應繳之管理費為每車位每月六百元，與其他住戶相較，並無偏高，況上訴人自承八十三年至八十四年間管理費調漲，住宅用戶每坪每月五十元，辦公室用戶每坪每月六十五元，上訴人之停車場每坪每月四十六．五元，上訴人每坪管理費仍低於住宅及辦公室用戶之管理費等語，並提出其所製作之明細表（見本院卷㈠第六七頁）為憑，惟稱調幅高達百分之二○二，顯不合理云云，而依前揭明細表之記載，七十三年以前住宅住戶管理費每坪每月三十元，辦公室戶五十二元，上訴人十三元，八十三年以後，住宅住戶每坪每月五十元，辦公室上訴人部分調整為每坪四十六‧五元，由前開金額及歷次調整情形觀之，上訴人因一開始繳納之管理費即遠低於其他住戶，其後調整管理費使其間之差距降低，且令上訴人與同樓層及四樓之停車場業主按同一標準繳費，核諸前述上訴人與其他住戶、營業戶就系爭大廈公共管理資源之受益程度，尚屬相當，自難謂不公，上訴人抗辯管理費之決議違反住戶公約云云，顯有誤會。又系爭大廈地下一樓係依住戶公約另成立市場管理委員會，與上訴人之停車場屬被上訴人管理之住戶有別，不得比附援引，上訴人自不得抗辯地下一樓市場面積一千二百坪，每月僅繳納二千元為由，指其應繳之管理費過高。

八、綜上所述，被上訴人請求上訴人按月給付管理費，應屬有據。上訴人自八十四年十二月份起即欠繳管理費，被上訴人請求其給付八十四年十二月至八十七年四月共計二十九個月管理費五十三萬九千四百元，自無不合，應予准許。此部份管理費之利息請求部分，被上訴人請求其中五十二萬零八百元，自八十七年四月廿四日起，按法定利率加計遲延利息，其餘八十七年四月份之管理費一萬八千六百元，自八十四年五月一日起加付遲延利息，於法無違，又上訴人對於應繳之管理費，自八十四年一月起即未繳納，前經法院判命其繳納至同年十一月止，其後之管理費上訴人又予拒繳，顯有到期不履行之虞，是被上訴人就未到期部分提起將來給付之訴，給付終期至上訴人喪失住戶身分為止，於法亦無不合；另被上訴人自承已收取訴外人林國賢九十三年三月、四月之管理費六百元，嗣於本院言詞辯論時，就自九十三年三月起之管理費金額減縮為每月一萬八千元，已如前述，故被上訴人請求上訴人自八十七年五月三十日起至九十三年二月二十九日止，於每月月底給付一萬八千六百元，自九十三年三月三十日起至上訴人喪失系爭大廈住戶身分之日止，於每月月底給付一萬八千元，如未按期給付，應自次月一日起至清償日止，加付法定遲延利息，亦屬正當，應予准許。原審（除確定、減縮部分外）為上訴人敗訴之判決，並依職權宣告假執行，及依上訴人之聲請酌定擔保金額准予宣告免為假執行，核無違誤。上訴意旨仍執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。被上訴人減縮請求部分，不在本判決審究範圍，併此敘明。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據，均無礙本院前揭審認結論，毋庸再予審酌，附此敘明。

十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

民事第十五庭

附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。