臺灣高等法院97年度上易字第400號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 97年度上易字第400號

上訴人

丁○○

訴訟代理人

陳明宗律師

被上訴人

乙○○

被上訴人

丙○○○

被上訴人

前列二人共同

訴訟代理人

甲○○

上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國97年3 月27日臺灣臺北地方法院96年度訴字第5496號第一審判決提起上訴，本院於97年7月2日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人起訴主張：

㈠被上訴人乙○○於民國63年8 月30日因買賣取得坐落臺北市信義區○○段○○段第1090地號 (下稱系爭1090地號土地)土地應有部分1/8，被上訴人丙○○○於88年8月30日因夫妻贈與關係，取得上開土地應有部分1/8 及同地段1091地號 (下稱系爭1091地號土地)土地應有部分1/4，但被上訴人二人目前於該二地號土地上，並無建物存在。

㈡上訴人丁○○於95年5月8日因買賣及贈與，分別取得之同地段第2926、2927建號 (下稱系爭2926、2927 建號房屋)即門牌號碼臺北市○○路○ 段94號1、2樓房屋，坐落於系爭1090、1091地號土地，其土地應有部分，應為 2/4，始為已足，但其僅有1/4，尚不足1/4，該 1/4部分，依民法第425條之1規定，應推定兩造在上開房屋得使用期限內有法定租賃關係存在，上訴人應給付法定租金與被上訴人。

㈢系爭1091地號土地面積37平方公尺，95年度土地申報地價為新臺幣（下同）144,800元，丙○○○應有部分1/4，其每年租金為133, 940元 (計算式：37X1/4X144,800 X10% = 133,940)，每月租金為11,162元(133,940/12 = 11,162，小數點以下四捨五入，下同)；系爭1090地號土地面積152平方公尺，95年度申報地價為144,800 元，被上訴人二人應有部分各為1/8，每年最高限額租金皆為275,120元 (計算式：152X1/8X144, 800X10 % =275,120 )，每月租金為22,927元 (275,120/12=22,927)。亦即上訴人應按月給付乙○○租金22,927元、丙○○○34,089元 (11,162+2 2,927=34,089)；上訴人自95年5 月8日起至96年7 月7日止，尚分別積欠乙○○租金320,978元 (22,927X14=320,978)、丙○○○租金477,246元(34,089X14=477,246)。

㈣聲明：⑴上訴人應給付被上訴人乙○○320, 978元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自95年5月8 日起至臺北市○○區○○段1小段1090地號土地之應有部分1/ 8之法定租賃關係終止之日止，按月給付被上訴人22,927元；⑵上訴人應給付被上訴人丙○○○477, 246元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自95年5月8日起至臺北市○○區○○段1小段1090 地號土地之應有部分1/8及同地段1091地號土地應有部分1/4之之法定租賃關係終止之日止，按月給付被上訴人34,089元；

⑶願供擔保，請准宣告假執行。

二、上訴人則辯稱：

㈠上訴人所有系爭二建號房屋所占土地為系爭1090、1091地號土地，上訴人應有部分均為1 /4，係屬有權占有，而應有部分，係抽象存在於共有物之任何微小部分上，上訴人既對系爭二地號土地，已有應有部分，則上訴人使用系爭土地應為法之所允，並無逾越應有部分，且無法律明文規範建築物所有人應持有分配土地之持分比例，從而被上訴人主張上訴人並無對應之區分所有權，並不足採。

㈡民法第425條之1之規定，係適用於土地及其土地上之房屋同屬一人所有之情形，上訴人係向訴外人王素娥、王清池買受系爭二房屋，系爭二房屋並非被上訴人所有，應無上揭規定之適用。

㈢73年9 月間被上訴人乙○○及訴外人王仁明將系爭建號2926、2927之建物移轉登記予王清池之際，依最高法院48年台上字第1457號判例意旨，應推斷土地承買人默許房屋承買人即王清池繼續使用土地，且渠等為兄弟關係，顯無出售或讓與之真意，更未見有約定任何使用土地之對價，則乙○○、王仁明與王清池間，關於系爭土地之使用，當屬無償使用借貸關係。

㈣嗣於81年8 月10日，王清池以贈與名義，移轉系爭建物所有權予其配偶王素娥，於此縱無買賣不破租賃之適用，然乙○○及王仁明也未向王素娥主張任何關於使用系爭土地持分之對價，顯見乙○○及王仁明默許王素娥繼續使用土地，是類推適用上開判例法理，推斷乙○○、王仁明與王素娥間，關於系爭土地之使用，當屬無償使用借貸關係。

㈤王清池與乙○○雖於83年8 月24日在調解委員會成立調解，惟承租部分究竟是土地，還是其上臺北市○○路○段94號1樓之房屋，無法判認，倘認係王清池承租系爭土地全部，應認王清池承租土地後，由配偶王素娥無償使用，而上訴人向王清池買受系爭土地，上開調解租約，並不能對上訴人生效；倘認王清池是承租系爭建物一樓使用，然上訴人係向王清池買受系爭建物，上開調解租約與上訴人自無任何關係。退步言之，如認73年間乙○○、王仁明與王清池間，關於系爭土地之使用，已推定有租賃關係存在，則在王清池買受系爭土地持分後，出租人與承租人之債權債務歸屬於同一人，租賃關係當已因混同而消滅，此亦可從被上訴人從未收取王素娥或王清池給付之租金可證之。

㈥再退步言之，如認當事人間推定有租賃關係存在，然被上訴人從未收取王素娥或王清池給付之租金，足證被上訴人自始即已同意房屋所有人無償使用借貸系爭土地持分。縱認被上訴人主張給付租金為有理由，關於系爭房屋，上訴人出租予第三人時，因將系爭二樓房屋與一樓合併出租，始有商業上之利用價值，而上訴人出租時，已約定二樓之租金為每月 2萬元，被上訴人請求之租金，亦屬過高。

㈦又上訴人對系爭土地持有應有部分1/ 4，且系爭1091地號土地上之建物使用人除上訴人外，尚有三樓及四樓之所有人，則被上訴人請求給付之租金數額，亦應按上訴人受有不當得利之部分，分擔1/ 4，始為公允，或由全體建築物之所有人分擔分受之等語。

㈧聲明：㈠被上訴人之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、原審判決：㈠上訴人應給付被上訴人乙○○320, 978元及自民國96年7月24日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並自民國96年7月8日起至乙○○與上訴人就臺北市○○區○○段一段1090地號土地之租賃關係終止時，按月給付乙○○22,927元。㈡上訴人應給付被上訴人丙○○○477, 246元及自民國96年7月24日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並自民國96年7月8日起至丙○○○與上訴人就臺北市信義區○○段○段1090、1091地號土地之租賃關係終止時，按月給付丙○○○34,089元。而駁回被上訴人其餘之訴。被上訴人對於其敗訴部分未聲明不服，上訴人對於其敗訴部分則提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決對於上訴人不利部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人之答辯聲明為：上訴駁回。

四、兩造不爭執之事實：

㈠被上訴人乙○○於63年8 月30日因買賣取得系爭1090地號土地應有部分1/4，被上訴人丙○○○於88年8月30日自其夫乙○○處受贈系爭1090地號土地應有部分1/8及系爭1091地號土地應有部分1/4。

㈡上訴人於95年5月8日因買賣及贈與關係分別取得系爭2926、2927建號房屋（即門牌號碼分別為臺北市○○路○段94號1樓及2樓房屋)、系爭1090地號土地應有部分1/4、系爭1091地號土地應有部分1/4。

㈢被上訴人目前於系爭1090、1091地號土地上並無建物。但乙○○原有系爭2927建號房屋所有權，於64年9 月26日登記與訴外人王乞來（嗣更名為王仁明，以下稱王仁明）交換系爭2926建號房屋，嗣於73年9月3日以買賣為原因，將換得之系爭2926建房屋所有權移轉登記予王清池，王清池再於81年8月8日以贈與為原因移轉登記予王素娥；而王仁明於73年9月3日以買賣為原因，將換得之系爭2927建號房屋所有權移轉登記予王清池，王清池復於81年8月8日亦以贈與為原因移轉登記予王素娥。上開事實，為兩造不爭執外（原審卷第50頁反面、51頁），並有土地及建物登記簿謄本（原審卷第9至20頁、52至57 頁、第77至84頁)、不動產買賣合約書 (原審卷第59至65頁)、土地異動索引 (原審卷第85至 90頁)在卷可稽，應堪信為真實。

五、兩造爭點之論述：被上訴人主張上訴人所有系爭2926、2927建號房屋與被上訴人所有系爭1090、1091地號土地，有法定租賃關係存在，應給付租金予被上訴人云云，為上訴人所否認，並以前開情詞置辯，是兩造之爭點，為兩造就系爭土地有無法定租賃關係存在，被上訴人請求上訴人給付使用土地租金有無理由？

㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係；其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第 1項定有明文。再土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48 年台上字第1457號判例意旨參照)。又依上開判例之全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人，對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃，至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判，其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第425 條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人，或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係 (最高法院 73年度第5次民事庭會議決議參照)。

㈡為確認被上訴人對上訴人有無法定租賃關係存在，自須釐清兩造間就系爭房屋與土地間之歷次移轉經過，觀之系爭土地之建物登記簿謄本、土地登記簿謄本及土地登記異動索引，可知系爭2926、2927建號房屋均係坐落於系爭1090、1091地號土地上，系爭2926號房屋原為訴外人王仁明於64年7 月16日因新建取得所有權登記，同時以買賣為原因於65年5 月24日64年5 月24日分別登記取得系爭1090、1091地號土地應有部分各1/4、2/8；系爭2927建號房屋則為被上訴人乙○○於64年7 月16日因新建取得所有權登記，同時以買賣為原因於64年5 月15日以買賣為原因取得系爭1090、1091地號土地應有部分各1/ 4；嗣乙○○與王仁明於64年9 月30日互換系爭2926、2927號建物，乙○○取得系爭2926號建物所有權，王仁明取得系爭2927號建物所有權；乙○○及王仁明皆於73年9月7日出賣系爭2926、2927號建物之所有權並移轉登記予訴外人王清池，但該二人所就系爭1090、1091地號土地之應有部分，均未出賣予王清池。訴外人王暐傑於80年1 月31日以繼承為原因取得王仁明所有系爭1090、1091地號土地所有權之應有部分；王清池復於81年8 月10日將系爭2926、2927號建物以贈與為原因，移轉所有權登記予其妻王素娥；王清池於84年3 月22日以買賣為原因取得王暐傑系爭1090、1091地號土地之應有部分各1/4；王清池及王素娥於95年5 月8日出賣系爭2926號建物之所有權及系爭1090、1091地號土地應有部分1/4，並贈與系爭2927號建物所有權予上訴人。

㈢從以上系爭建物及土地之所有權移轉登記之經過，可知上訴人所取得系爭1090、1091地號之土地所有權，係來自王清池，王清池則向王暐傑買受，王暐傑則繼承自王仁明，而王仁明另又為系爭2927號建物之所有權人，該系爭2927號建物輾轉因贈與而由上訴人取得所有權，至於上訴人所取得之系爭2926號建物所有權，其相對應之系爭1090、1091地號土地應有部分，則仍為被上訴人所有。足見上訴人所有之系爭2926號建物並無相對應於系爭1090、1091地號土地之所有權存在。因此，系爭2926、2927號建物與系爭1090、1091土地土地間，可能發生法定租賃關係者，當為系爭2926號建物，系爭2927號建物並不與焉。從而，被上訴人主張上訴人所有系爭2927號建物與其所有系爭，1090、1091地號土地應有部分間有法定租賃關係云云，並不可採。

㈣次查，被上訴人主張乙○○與王清池間曾就王清池當時所有之系爭2926、2927號建物與其所有系爭1090、1091地號土地應有部分發生租金糾紛，曾於83年8 月24日在臺北市松山區調解委員會調解成立，（當時王清池對系爭1090、1091地號土地並無所有權，王清池係於84年3 月22日始向王仁明之繼承人王暐傑系爭1090、1091地號土地之應有部分各1/ 4），王清池願每月給付24,000元之租金予乙○○，業據其提出上開調解委員會83 民調字第103號調解書在卷可查 (原審卷第58 頁)，並為上訴人所不爭執，應堪信為真實，王清池於73年9月7日既僅由乙○○、王仁明取得系爭2926、2927號建物所有權，而未取得相對應之系爭1090、1091地號土地之應有部分，則依上開之說明王清池與乙○○、王仁明間即應成立租賃關係，此租賃關係仍繼續存在於王仁明之繼承人王暐傑、81年8 月10日自王清池受贈系爭2926、2927號建物之王素娥、及於95年5 月8 日自王素娥買受系爭2926號建物並受贈2927號建物之上訴人，雖王清池將在84年3 月22日向王暐傑買受之系爭1090、1091地號土地之應有部分各1/ 4轉賣於上訴人，但上訴人迄未取得被上訴人乙○○所有之系爭建物相對應之系爭1090、1091地號土地之應有部分，是其與王智銘間之法定租賃關係仍繼續存在。又王清池雖於84年3 月22日向王暐傑買受之系爭1090、1091地號土地之應有部分各1/ 4，而其妻王素娥當時就系爭2926、2927號建物有所有權，但其相對應之土地所有權應有部分尚有不足，仍不影響上述法定租賃關係之存在。再查，以乙○○及王清池間曾系爭建物與系爭土地間之租金糾紛，達成調解，足見乙○○並非無償提供系爭土地予王清池使用甚明，上訴人辯稱系爭建物與土地間之關係為無償之使用借貸關係，亦不足採。另查，王清池雖於81年8 月10日將系爭二建物之所有權贈與登記予其妻王素娥，王清池仍出面向被上訴人乙○○承租系爭土地，其意在供其妻所有之系爭2926號建物使用，亦灼然甚明。從而，被上訴人乙○○於88年10月6 日將系爭1090地號土地所有權應有部分1/8、系爭1091地號土地應有部分1/4，贈與其妻即被上訴人丙○○○，尚不影響法定租賃關係存在，亦堪予認定。

㈤按城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2 次民事庭會議決議參照)。惟當事人參酌土地法第97 條之規定而為租金之請求，則非為法所之不許。本件被上訴人以與上訴人就系爭建物使用系爭土地之租金，不能協議決定，請求法院裁判之，自屬有據。本院審酌系爭建物緊鄰馬路，交通便利，附近商家林立，為一商業區，有被上訴人提出之照片20張附卷可憑（置於證物袋），又上訴人現將系爭二建物出租予訴外人西堤餐飲股份有限公司，每月租金為165,000 元，其中一樓即系爭2926號建物部分為145,000 元，二樓即系爭2927 號建物部分為2萬元，有上訴人提出之房屋租賃契約書在卷可按（原審卷第119 至122頁)等情，被上訴人主張以系爭二土地96年度申報地價之百分之10計算系爭本件之租金，應屬適當，上訴人雖辯稱應以系爭2927 號建物之租金每月2萬元計算租金云云，尚非可採。系爭1090地號土地面積 152平方公尺，被上訴人丙○○○、乙○○所有權應有部分各1/8，系爭1091 土地號土地面積37平方公尺，被上訴人丙○○○所有權應有部分 1/4，又系爭二筆土地96年之申報地價為144,800 元，有土地登記簿謄本可證。據此計算被上訴人二人每月可得之租金為：

⒈被上訴人二人關於系爭1090地號土地部分各為22,927元 (其計算式為：152㎡X1/8X144,800元X10%÷12= 22,927元，小數點以下四捨五入)。

⒉被上訴人丙○○○就系爭1091地號土地每月可得之租金為11,612元 (其計算式為：37㎡X1/4X144,800元X10%÷12=11,162元，小數點以下四捨五入）。上訴人雖辯稱系爭二土地上尚有其他建物，被上訴人請求之租金應由全體建物之所有人分擔分受之云云。惟查，系爭二土地上之建物，其所有權人除上訴人外，均有相對應於系爭土地之應有部分，且其應有部恰為均等，此觀諸卷附地段之2928、2929建號登記簿謄本 (原審卷第17 至20頁)及系爭二土地之登記簿謄本 (原審卷第9至16頁)即明，僅係上訴人所有之系爭建物並無相對應之土地應有部分，且所欠缺之土地應有部分，觀諸前述移轉之過程，即恰為被上訴人所有之應有部分，故被上訴人以其應有部分，向上訴人請求租金，並無不當，上訴人上開所辯云云，亦非可採。

㈥綜上所述，被上訴人本於租賃法律關係，請求上訴人自95年5月8日取得系爭2926號建物所有權之日起至96年7月7日止，給付乙○○租金320,978元 (計算式為：22,927元X14月=320,978 元)、給付丙○○○租金477,246元 (計算式為：(22,927元+11,162元）X14月= 477,246元）及均自起訴狀繕本送達翌日即96年7 月24日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，並自96年7月8日起至系爭二土地之租賃關係終止之日止，按月給付乙○○22,927元、丙○○○34,089 元(計算式為：22,927元+11,162元=34,089元）之範圍內，為有理由，應予准許，原審於上開應准許範圍，為被上訴人勝訴之判決，並酌定擔保金額為准免假執行之宣告，就逾尚開應准許部分，駁回被上訴人之訴及假執行之聲請，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉未經援用之證據，經斟酌後，認為與本判決之結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第二庭