臺灣高等法院99年度上易字第1169號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　99年度上易字第1169號

上訴人

陳家柔

訴訟代理人

林永瀚律師

被上訴人

劉思頡

訴訟代理人

陳守文律師

複代理人

林彥苹律師

上列當事人間請求減少買賣價金事件，上訴人對中華民國99年10月26日臺灣板橋地方法院99年度訴字第1096號第一審判決提起上訴，本院於100年7月12日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人起訴主張：上訴人（原名陳玉珠）於民國98年11月16日，以總價新台幣（下同）510萬元，向被上訴人（原名劉媺燕）購買位於新北市○○區○○段856地號土地持分暨其上門牌號碼新北市三重區○○○街142之2號5樓房屋（下稱系爭房屋），並於98年12月4日交屋。嗣上訴人於99年1月15日裝潢系爭房屋後，發現該屋有嚴重傾斜之重大瑕疵，向龍濱路相反方向偏移量高達16.22及16.52公分，傾斜率達1/82及1/77，受損情形已瀕臨重建等級（傾斜率1/40），除發生明顯傾斜及龜裂外，原有結構強度亦有所減損。惟被上訴人明知系爭房屋合理價格僅為406萬元（即14.5萬元×28坪），卻惡意隱瞞瑕疵，以高價出賣系爭房屋予上訴人，致上訴人受有104萬元之價金損害，自應負物之瑕疵擔保與不完全給付之責任。爰依民法第359條規定減少價金，並請求返還溢付價金104萬元本息等語（惟原審為上訴人敗訴之判決，上訴人據此提起上訴）。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人104萬元及自99年5月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

二、被上訴人則以：上訴人於99年1月15日發現系爭房屋傾斜，應即時通知被上訴人，乃遲至99年3月29日始為通知並請求返還買賣價金，時隔2個月14日，顯然違反檢查通知義務，而應生視為承認其所受領物之法律效果。又上訴人未經被上訴人同意，即自行委由訴外人國祥土木大地技師事務所趙國祥技師實施系爭房屋垂直傾斜測量鑑定，是該測量報告並不足採。況該傾斜測量觀測記錄表係於交屋後即99年5月1日始作成，則據此不能證明系爭房屋於交屋前即已傾斜，上訴人自不得主張物之瑕疵擔保責任。另系爭房屋尚未瀕臨重建等級，並非實質上危險或不堪居住之建物，其雖有傾斜，惟程度尚稱輕微，且未達減少房屋價值或效用之重要程度。此外被上訴人並非專業土木技師亦不得而知，並非故意不告知上訴人系爭房屋有上開情形。兩造約定現況交屋，並無不完全給付規定之適用。縱認被上訴人應負物之瑕疵擔保及不完全給付責任，然上訴人主張減少買賣價金之金額亦屬過高，請酌予減少等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。

三、兩造不爭執之事實：

㈠上訴人於98年11月16日向被上訴人購買系爭房屋及其基地，約定價金510萬元，並於98年12月4日完成交屋，有不動產買賣契約書影本可稽（見原審卷第8至14頁）。

㈡上訴人於99年3月29日以國史館郵局第219號存證信函通知被上訴人系爭房屋有傾斜之重大瑕疵，請被上訴人出面解決，有存證信函影本可憑（見原審卷第15至16頁）。

㈢被上訴人於99年4月14日以台北橋郵局第381號存證信函函覆上訴人系爭房屋已點交完成，無任何瑕疵，有存證信函影本可證（見原審卷第17頁）。

四、兩造爭執要點為：㈠系爭房屋是否有傾斜之重大瑕疵？其傾斜之程度為何？是否於交屋時已存在？㈡若有，則被上訴人是否故意不告知上訴人系爭房屋有上開重大瑕疵？上訴人是否未盡及時檢查之義務，因此不得請求減少價金？㈢上訴人得否依民法第179條及359條規定，請求被上訴人應給付上訴人104萬元？茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：

㈠系爭房屋是否有傾斜之重大瑕疵？其傾斜之程度為何？是否於交屋時已存在？

⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條定有明文。是前開所謂之「瑕疵」，乃指物之通常效用、契約預定效用，或其經濟價值之減少或滅失而言，且如其減少之程度無關重要者，亦不得視為瑕疵。次按依一般經驗法則及社會常情判斷，中古房屋因長期居住使用及氣候、地層變動（例如地震、鄰地開挖建築等），屋體難免有破損、傾斜之現象，其價格即因此折舊而遠低於新建房屋，此應為房屋買賣之當事人所明知。是中古房屋倘仍可居住使用，即已具備其通常效用；縱有屋體破損、些微傾斜現象，惟買賣雙方於洽商價格時應已列入考量，即屬於減損程度無關重要，自不能認為係減少房屋價值或買賣契約預定效用之瑕疵，亦不能認為出賣人未依債之本旨提出給付。

⒉經查上訴人主張系爭房屋有傾斜之現象，向龍濱路相反方向偏移量達16.22及16.52公分，傾斜率達1/82及1/77等情，業據其提出國祥土木大地技師事務所傾斜測量觀測紀錄表、照片等為證（見原審卷第69至71頁）。而兩造於交屋後即98年12月4日起至99年1月15日止，系爭房屋所在地區並未發生重大地震，為眾所周知之事實；且系爭房屋毗鄰土地並無整建開挖情事，有上訴人所提出之照片可證（見原審卷第70至71頁），亦為被上訴人所不爭執。被上訴人雖否認系爭房屋有傾斜情事，然並未舉證以實其說，故應認上訴人此部分主張為可採。

⒊惟系爭房屋於75年1月13日辦理第一次所有權登記，有建物登記謄本可稽（見原審卷第42頁），足見兩造於締約當時，系爭房屋房齡已逾23年，屬於中古房屋。又系爭房屋目前為上訴人居住使用中，同棟其他樓層亦有住戶居住，為上訴人於原審所自陳，有言詞辯論筆錄可證（見原審卷第87頁反面）。則系爭房屋既為老舊，且雖有些微傾斜現象，但並非目視即可發現，又上訴人居住其間亦未發覺有牆壁龜裂、瓦斯或自來水管線破裂等異狀，而係裝潢房屋時始得知上情，此外同棟房屋其他使用人亦屬無恙，均未因系爭樓房傾斜而影響日常生活起居，從而應認為其雖有傾斜現象，但程度尚稱輕微，且未達減少房屋價值或效用之重要程度。

⒋至於上訴人所提出之臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊，係由台北市建築師公會與台北市土木技師公會共同編撰，就因施工鄰損房屋所導致傾斜之情形，估算損害及修復、補償費用而定。而該手冊雖載明，房屋傾斜率超過1/40者，不論損害情況如何，應依房屋重建造價估算費用，固有該手冊影本節本可按（見原審卷第21至26頁）。惟系爭房屋傾斜率僅為1/82及1/77，遠低於上開手冊所建議應予重建房屋之傾斜率即1/40，故據此尚不足以認定系爭房屋具有實質上危險或不堪居住。此外上訴人雖援引最高法院98年度台上字第2137號民事判決，主張房屋有傾斜與漏水情形者即構成物之瑕疵云云。惟依該判決所示房屋傾斜率達1/48.6，顯然較諸系爭房屋為嚴重，是其情形與本件不同，本院自不受該判決之拘束，附此敘明。

㈡從而系爭房屋雖有些微傾斜之瑕疵，但房屋價值及通常效用或契約預定效用並無滅失或減少之重要情事，依民法第354條第1項但書規定不得視為瑕疵。故上訴人主張被上訴人應負物之瑕疵擔保責任云云，即屬無據。又系爭房屋之情況既不得視為瑕疵，即應認為出賣人即被上訴人已依債之本旨提出給付，買受人即上訴人自不得依不完全給付而為請求。是本件事證已明，則兩造其餘爭點即無庸審酌，附此敘明。

五、綜上所述，上訴人請求被上訴人給付104萬元本息，非屬正當，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

六、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第七庭