最高法院一○○年度台上字第一四八八號

最高法院民事判決　　　　　　一○○年度台上字第一四八八號

上訴人

林秀麗

訴訟代理人

蔡建賢律師

被上訴人

黃杜雪

上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國一○○年三月九日台灣高等法院高雄分院第二審判決（九十九年度重上字第二九號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人主張：坐落高雄市鳳山區○○○段一一六七號、一一六九號、一一七○號、一一七一號土地原係被上訴人所有，遭抵押權人國泰世華商業銀行股份有限公司（下稱國泰世華銀行）向台灣高雄地方法院（下稱高雄地院）聲請以九十六年度執字第二五五五六號強制執行事件（下稱系爭執行事件）查封拍賣，由伊拍定，並於民國九十七年七月二十三日辦理所有權移轉登記完畢。惟一一六九號土地如原判決附圖（下稱附圖）編號Ｃ所示、面積二百三十二平方公尺部分（下稱系爭土地）係訴外人池興成向被上訴人所承租，並於其上興建未辦理保存登記之鐵皮屋（下稱系爭鐵皮屋）；目前系爭鐵皮屋由被上訴人占有、管理中。因被上訴人無占用系爭土地之正當權源，且受有相當於租金之利益。

爰依民法第七百六十七條之規定，求為命被上訴人將系爭土地上之鐵皮屋拆除後，將土地返還予伊，並自九十七年七月二十四日起至交還土地之日止按月給付伊新台幣（下同）四千七百三十六元之判決。

被上訴人則以：系爭鐵皮屋係池興成向伊承租一一六九號土地後所興建，因池興成積欠伊租金，乃於九十四年八月二十三日簽立切結書，將該鐵皮屋以四十五萬元出售予伊，故伊已取得該鐵皮屋之事實上處分權；嗣後伊將鐵皮屋出租予訴外人潘良明使用。

系爭土地及其上之鐵皮屋於系爭執行事件拍定前既同為伊所有，且系爭執行事件拍賣範圍僅止於一一六九號與同所一一六七號等三筆土地，並不包括地上物，故上訴人僅拍得土地之所有權，依民法第四百二十五條之一規定，推定於上開鐵皮屋使用期間內有租賃關係存在，且不受民法第四百四十九條第一項期限之限制，伊自得繼續使用系爭土地，並非無權占有等語，資為抗辯。

原審維持第一審就上開聲明所為上訴人敗訴部分之判決，駁回其上訴，無非以：前述一一六九號及同所一一六七號、一一七○號、一一七一號土地原係被上訴人所有，經抵押權人國泰世華銀行向高雄地院聲請拍賣，高雄地院於九十六年十一月六日（原判決誤載為十六日）以雄院鳴九六執溫字第二五五五六號執行命令除去潘良明與被上訴人就系爭土地之租賃關係。而未辦理保存登記之系爭鐵皮屋面積為二百三十二平方公尺，係由池興成所興建。

上開一一六九號等四筆土地於九十七年六月二十日由上訴人拍定，次月辦竣所有權移轉登記。又經第一審法院至現場勘驗結果，認系爭土地位置緊鄰高雄市鳳山區○○○路，對面有商家營業，交通便利。再系爭土地自九十六年一月起每平方公尺申報地價均為二千五百六十元，自同年六月起每平方公尺公告地價為九千元等情，為兩造所不爭。按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記，而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。次按租用基地建築房屋，如當事人間無禁止轉讓房屋之特約，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人，故承租人將房屋所有權讓與第三人，應認其對於出租人仍有租賃關係之存在，且所謂讓與不以房屋之所有權已未移轉登記而有異。又民法第四百二十五條之一規定及最高法院四十八年台上字第一四五七號判例，必須土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，始有其適用。準此，受讓違章建築（即未辦理保存登記之建物）之人雖未能辦理所有權移轉登記，但仍取得違章建築之事實上處分權，故違章建築及其所坐落之土地如原屬同一人所有，嗣僅將違章建築或僅將土地出售予他人時，仍應有民法第四百二十五條之一之適用。查被上訴人辯稱系爭鐵皮屋係池興成向伊承租系爭一一六九號土地後所興建，因積欠租金，乃於九十四年八月二十三日簽立切結書，將該鐵皮屋以四十五萬元出售予伊等情，業據提出由池興成簽立之切結書為證，且為上訴人所不爭執，依前開說明，被上訴人對系爭鐵皮屋即有事實上處分權。故上訴人於九十七年拍定取得一一六九號土地所有權之前，系爭鐵皮屋及其坐落之系爭土地均同屬被上訴人所有，足堪認定。次查，高雄地院民事執行處於九十六年十一月六日以雄院鳴九六執溫字第二五五五六號執行命令所除去者，係潘良明與被上訴人間就系爭土地之租賃關係，非上訴人於九十七年拍得系爭土地後與被上訴人間就系爭土地之租賃關係，故上訴人主張池興成向被上訴人承租系爭土地後建造未辦保存登記之鐵皮屋，該租賃關係業經高雄地院民事執行處於系爭執行事件中除去，現上開鐵皮屋由被上訴人占有、管理，故被上訴人係無權占用系爭土地云云，不足採信。另查，系爭鐵皮屋並不在系爭執行事件之拍賣範圍，業經調閱該執行案卷查明屬實，並有拍賣公告影本可證。因系爭執行事件拍賣結果，一一六九號土地由上訴人拍定取得所有權，而系爭鐵皮屋之事實上處分權仍為被上訴人所有，依前揭說明，被上訴人就系爭鐵皮屋所占用一一六九號土地面積二百三十二平方公尺之系爭土地部分，推定在該鐵皮屋得使用之期限內，有租賃關係存在，即非無權占有，亦無不當得利可言。是上訴人本於所有權，請求被上訴人將系爭土地上之系爭鐵皮屋拆除後，將土地返還，暨依不當得利之法律關係，請求被上訴人自九十七年七月二十四日起至返還土地之日止，按月給付四千七百三十六元，均屬無據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。

按法院採為裁判基礎之證據，應使當事人就該證據及其調查之結果為言詞辯論，使得盡其攻擊防禦之能事。如未曉諭上訴人為言詞辯論，其以此項證據調查之結果為有利於被上訴人之判決基礎，其判決即為法律上之瑕疵。查原審依被上訴人所提出池興成簽立之切結書，作為有利於被上訴人之判決基礎，然原審於歷次準備程序期日及言詞辯論期日並未提示該切結書以供上訴人陳述意見及辯論，顯然違背證據法則。次查上訴人於事實審屢次主張：伊否認池興成於九十四年八月二十三日將系爭鐵皮屋轉讓予被上訴人，被上訴人未就其受讓系爭鐵皮屋事實上處分權之事實舉證證明等語（見原審卷六六頁、九四頁、一三八頁反面），此攸關被上訴人對於系爭鐵皮屋是否有事實上之處分權之判斷，然則被上訴人自系爭執行事件實施拍賣，未曾主張其對系爭鐵皮屋有何權利，直至本件訴訟，方於第一審法院九十八年十月十四日開庭時提出上開切結書，抗辯系爭鐵皮屋係池興成所興建，且伊早已於九十四年八月二十三日受讓而取得事實上處分權云云，除有上述程序上待提示之問題以明瞭該切結書之證明力外，能否盡信，亦不無疑義。再者，上訴人曾一再指稱：系爭鐵皮屋之原占有權源無論為租賃契約或借貸契約，皆經執行法院於系爭執行事件依法排除，已成為無權占有之地上物，自不得再適用民法第四百二十五條之一之規定等語（見原審卷七頁、八頁）。觀諸卷附高雄地院執行命令、拍賣公告（見原審卷七九頁、八三頁），既已載明除去租賃及拍定後點交土地房屋，被上訴人對之均未聲明異議，似見已承認此等拍賣條件。果爾，被上訴人既係出賣人，則能否於上訴人依拍賣公告揭示之買賣條件應買拍定後，就系爭土地依民法第四百二十五條之一對上訴人主張有租賃關係存在，尚非無研酌之餘地。上訴論旨，指摘原判決關於其敗訴部分為不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第一庭

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