最高法院一○一年度台上字第二五○號

最高法院民事判決　　　　　　　一○一年度台上字第二五○號

上訴人

廖瑞道

上訴人

廖鈞德

共同訴訟代理人

楊傳珍律師

上訴人

廖邦雄

上列三上訴

人共同訴訟

代　理　人　林辰彥律師

受 告知 人　吳玉瓊　住台中市○○區○○路3段381號

被 上訴 人　柯美雲　住台中市○區○○街36號

訴訟代理人　林松虎律師

　　　　　　高進棖律師

上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國一○○年十一月一日台灣高等法院台中分院第二審更審判決（一○○年度重上更㈠字第二二號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人主張：被上訴人於民國九十三年一月十六日，與伊三人、第一審共同原告廖李良，及訴外人廖金水、廖金科、廖志修（下稱廖金水等三人），訂立土地租賃契約書（下稱系爭租約），承租範圍包括斯時為伊三人共有之坐落台中市○○區○○段九地號（下稱九地號土地），廖李良所有九之一地號（下稱九之一地號土地，與九地號土地合稱系爭土地；又廖李良於九十三年八月六日以贈與為原因，將所有土地移轉登記予上訴人廖鈞德），及廖金水等三人共有之九之二地號土地。約定租期自九十三年五月二十日起至一○三年二月十九日止，租賃物限供建築房屋經營遊藝場及其相關行業之用，不得供非法使用。嗣被上訴人於系爭土地及九之二地號土地上，興建四三○建號（門牌台中市○○○路○段一一三號，下稱系爭房屋），及四二九建號（台中市○○○路○段一一五號）房屋，並分別借用上訴人廖瑞道、廖邦雄，及廖金水等三人名義登記。詎被上訴人除違約於上開房屋經營非法賭博電玩、擅自將防火區劃防火牆變更改造，及違約經營停車場外，更自九十七年五月二十日起即未給付租金。伊等與廖李良及廖金水等三人，已分別或共同以存證信函向被上訴人為終止租約之意思表示。系爭租約既經合法終止，被上訴人即屬無權占有系爭土地等情。依民法第四百五十五條前段、第七百六十七條第一項前段之規定，求為命被上訴人拆除九地號土地上如第一審判決附圖（下稱附圖）A所示造型牆，B、C所示建物，D所示遮雨棚與圍籬；九之一地號土地上如附圖D 所示遮雨棚、圍籬拆除，將上開土地連同九地號土地上如附圖E 所示土地交還予伊之判決（未繫屬本院者，不予贅敘）。

被上訴人則以：伊無違約將承租之土地供非法使用，及積欠上訴人租金達二年以上之情形，上訴人不得終止租約。況廖金水、廖志修其後已將其土地應有部分移轉他人，縱得為終止，亦應由（包括繼受者在內之）出租人全體共同為之。乃系爭租約或未經出租人全體共同為終止之意思表示，或其終止之意思表示未為合法之送達，自不生合法終止之效力。嗣上訴人於該租約仍屬合法有效之九十八年八月三十日，將系爭土地及其上房屋，出賣予受告知訴訟人吳玉瓊，依土地法第一百零四條規定，伊對於系爭土地自有優先承買權，且已於一○○年五月間，先後以台中民權路郵局第一一六九號、第一二八三號存證信函（下分稱第一一六九號、第一二八三號存證信函），對上訴人表示願行使優先購買權，並終止系爭房屋之借名登記契約，已非無占有系爭土地之正當權源。上訴人請求伊拆除地上物及交還土地，不應准許等語，資為抗辯。

原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，改判駁回其在第一審之訴，無非以：被上訴人於九十三年一月十六日，與上訴人、廖李良，及廖金水等三人，共同簽訂系爭租約，承租斯時為上訴人共有之九地號土地、廖李良所有之九之一地號土地（廖李良嗣於同年八月六日以贈與為原因，移轉登記予廖鈞德），及廖金水等三人共有之九之二地號土地，租期自九十三年五月二十日起至一○三年二月十九日止之事實，為兩造所不爭，堪認為真實。系爭租賃契約無論依形式或實質以觀，均明確屬單一契約，非上訴人所指係數內容不同契約相互結合之聯立契約。雖廖李良、廖金水、廖志修，於九十三年八月十六日至九十八年十月十三日間，分別以贈與、買賣等原因，移轉登記其土地所有權（應有部分）予廖鈞德、訴外人賀心韻等人，惟因系爭租約未經公證，且租期超過五年，無民法第四百二十五條第一項關於買賣不破租賃規定之適用。是以其出租人仍為上訴人、廖李良，及廖金水等三人，共七人，欲終止該租約，應依民法第二百六十三條準用第二百五十八條第一項、第二項之規定，由出租人全體共同向被上訴人以意思表示為之。乃上訴人所提欲終止系爭租約之九十七年八月四日台中民權路郵局第二六二七號存證信函（下稱第二六二七號存證信函）僅係以上訴人、廖李良、廖金科、廖志修等六人名義所寄；九十七年十一月十日之台中大全街郵局第一一七六號存證信函，則僅為上訴人（三人）所寄，且未合法送達予被上訴人；另於九十八年九月二十一日寄交之台北金南郵局第七四二號存證信函（下稱第七四二號存證信函），則僅係以廖金水及賀心韻名義所寄，均非出租人七人全體共同所為。另起訴狀或九十七年七月九日答辯狀之當事人，亦僅為上訴人及廖李良等四人，非全體出租人，各該存證信函及書狀繕本之送達，均不生終止系爭租約之效力。況本件屬基地租賃，上訴人之終止租約，不符土地法第一百零三條第四款（承租人積欠租金，除以擔保現金抵償外，達二年以上）之規定，又未經定相當期間為催告，仍不生終止之效力。又被上訴人未於系爭土地上經營停車場，縱將防火區劃防火牆變更改造，亦非屬違約。上訴人執此終止租約，尤難認合法有效。至上訴人雖另提出於九十八年十月二十七日，以上訴人、廖李良、廖金水等三人，共七人名義，委託林辰彥律師寄交被上訴人之台北金南郵局第八四二號存證信函（下稱第八四二號存證信函）。

惟並未舉證證明該七人均有合法授權之事實，參以廖金水、廖金科尚收取至九十九年四月二十日租金之情，該存證信函是否合法生終止系爭租約之效力，即有爭議。即令已備出租人七人全體共同為終止租約之合法要件，因上訴人在此之前已於九十八年八月三十日，將系爭土地合併其上之系爭房屋，出賣予吳玉瓊，卻未通知對系爭土地之出賣得以同一價格優先購買之被上訴人。被上訴人已於一○○年五月間，先後以第一一六九號、第一二八三號存證信函，向上訴人表示願優先購買，兩造間就系爭土地之買賣（契約）即已合法成立，並自行使該優先購買權起即享有系爭土地之使用權源。是以上訴人請求被上訴人拆除系爭土地上之地上物及返還土地，欠缺權利保護要件，不應准許等詞，為其判斷之基礎。

惟按當事人依法律之規定，以意思表示終止契約，而其契約當事人之一方有數人者，依民法第二百六十三條準用第二百五十八條第一項、第二項之規定，應由其全體或向其全體為之。所謂應由其全體為之，非單指該當事人全體同時共同為之，即令係先後各別為之，尚非法所不許。本件系爭租約並非數內容不同契約相互結合之聯立契約，而係單一契約，其出租人仍為上訴人（三人）、廖李良、廖金水等三人等，共七人。系爭土地併同其上系爭房屋，經上訴人於九十八年八月三十日出賣予吳玉瓊，被上訴人於一○○年五月間，始先後以第一一六九號、第一二八三號存證信函，向上訴人表示願優先購買，均為原審認定之事實。上訴人主張因被上訴人在所承租系爭土地上之系爭房屋，經營非法賭博性電玩，違反系爭契約第七條約定，乃於九十七年八月四日以第二六二七號存證信函，終止該租約（一審卷六頁背面、七頁），提出該存證信函為證（同上卷三七頁至四一頁）。原審亦認定廖金水（與賀心韻）另於九十八年九月二十一日，寄交被上訴人第七四二號存證信函，以終止系爭租約，並有該存證信函可稽（一審卷六七頁至六九頁）。似此情形，倘被上訴人確有經營非法賭博性電玩，且屬違反系爭租約第七條之約定，揆諸上開說明，是否仍不生終止租約之效力？即非無推求之餘地。況上訴人又陳稱：上訴人（三人）、廖李良，及廖金水等三人，共七人，委任林辰彥律師於九十八年十月二十七日，依被上訴人之戶籍地寄發第八四二號存證信函，以終止系爭租約（同上卷九○頁正、反面），並提出該存證信函及回執為證（一審卷九二、九三頁）。而廖金水更執此存證信函，主張係本件訴訟之有法律上利害關係之第三人，聲請參加訴訟及告知訴訟（原審重上更㈠字卷第一宗四八頁至五○頁）。如其他共同具名發函之當事人，未否認其為真正，是否不得以該存證信函之送達，認已經系爭租約之出租人全體共同為終止租約之意思表示？亦非無疑。倘系爭租約業經出租人七人全體合法終止後，被上訴人始於一○○年五月間，以第一一六九號、第一二八三號存證信函（本院一○○年度台上字第九四七號卷二五二頁至二五七頁），向上訴人表示願優先購買系爭土地是否仍生優先購買之效力？凡此，與被上訴人是否有占有系爭土地之正當權源之判斷，所關頗切，均有待進一步釐清。原審未遑詳予調查審認，遽為上訴人敗訴之判決，自嫌速斷，抑且難昭折服。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第五庭

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