最高法院一○一年度台上字第一七七六號

最高法院民事判決　　　　　　一○一年度台上字第一七七六號

上訴人

平鑫實業有限公司

法定代理人

劉信基

上訴人

黃萬益

共同訴訟代理人

呂傳勝律師

被上訴人

凃明忠

訴訟代理人

劉孟錦律師

上列當事人間請求不動產所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國一○○年九月六日台灣高等法院第二審判決（九十九年度重上字第四九二號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人主張：坐落桃園縣大園鄉○○段三七二地號內如原判決附圖所示編號Ａ土地（下稱系爭土地），原係伊前向所有權人訓眉建業株式會社（下稱訓眉會社）訂約承租（下稱系爭租約），再由訴外人即上訴人平鑫實業有限公司（下稱平鑫公司）股東許泓林、高龍雄（以其子高志明名義投資）於該公司成立前之民國九十一年七月九日代表該公司與伊簽立轉租契約，約定每月租金為新台幣（下同）五萬元，租期至九十七年七月八日止（下稱系爭轉租契約），並由上訴人黃萬益擔任系爭轉租契約之連帶保證人。嗣平鑫公司成立後承認系爭轉租契約，並於其上建造如原判決附表所示房屋（下稱系爭房屋）。依系爭轉租契約第五條約定，退租時系爭房屋無條件歸伊所有，因系爭轉租契約租期屆滿後，平鑫公司未續租，且將系爭土地及系爭房屋出租予他人營業，為間接占有人，自租期屆滿後，即屬無權占有，獲有相當於租金之不當得利等情，爰依系爭轉租契約約定及民法第一百七十九條、第一百八十一條但書、第二百二十九條第一項、第二百三十一條第一項及第四百五十五條等規定，求為命平鑫公司將系爭房屋為所有權移轉登記，及自系爭土地及系爭房屋遷出，返還該土地暨交付該房屋；並命上訴人自租期屆滿翌日即九十七年七月九日起至返還系爭土地之日止，按月連帶給付伊五萬元不當得利之判決（被上訴人逾上開請求部分，經原審駁回後，未據聲明不服）。

上訴人則以：㈠系爭房屋係平鑫公司經訓眉會社同意興建，平鑫公司給付租金予訓眉會社，非無權占有。㈡系爭房屋係由現營業人所占用，平鑫公司未實際占有，被上訴人不得請求平鑫公司遷出。㈢黃萬益係任許泓林、高龍雄之保證人，非為平鑫公司之保證人。㈣系爭轉租契約約定租期屆滿後，倘未續租，系爭房屋即歸被上訴人所有，顯失公平，應屬無效。㈤系爭轉租契約期滿後，平鑫公司仍為租賃物之使用收益，未見被上訴人即為反對意思，應視為不定期繼續契約等語，資為抗辯。

原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：被上訴人與訓眉會社簽訂系爭租約，而於九十一年七月九日與許泓林、高龍雄簽訂系爭轉租契約，由黃萬益擔任連帶保證人，平鑫公司取得訓眉會社出具之土地使用權同意書，出資建造系爭房屋，於九十二年十二月三日取得系爭房屋所有權等情，為兩造所不爭，且有土地租賃契約書及補充協議書可稽，堪信為真實。訓眉會社所有上開三七二地號土地，因部分遭占用，且負責人林櫻年紀大，乃出租被上訴人處理，出租時同意可轉租予將要成立之平鑫公司，平鑫公司之股東除許泓林、高龍雄、黃萬益外，尚包括訴外人劉信基及林蘭東（即林櫻之女），由許泓林、高龍雄代表平鑫公司與被上訴人簽立系爭轉租契約，訓眉會社於簽立系爭租約時，即出具土地使用權同意書交被上訴人，同意被上訴人指定轉租對象為起造人，平鑫公司成立後承認系爭轉租契約，並支付租金予被上訴人，該支付租金之支票，或由被上訴人背書轉讓他人，或由被上訴人交付訓眉會社支付系爭租約租金等情，分別經系爭租約見證人林國道、系爭租約及轉租契約簽約時在場之林櫻之子林行健及平鑫公司唯一之董事劉信基證述屬實，上訴人亦自認因平鑫公司尚未成立，始由許泓林、高龍雄出名承租，平鑫公司成立後，已承認系爭轉租契約。按公司於設立登記前，由發起人或主要股東為籌備設立中公司所為之行為，因而發生之權利義務，於公司設立登記以後，如經公司承認，即對於公司發生效力。系爭轉租契約依上說明，對平鑫公司已生效力。查系爭轉租契約第二條約定：「……屆期如甲方（即被上訴人）繼續向訓眉會社承租再出租時，乙方（指平鑫公司）有優先承租權，應另訂租約，條件另議」

；第五條約定：「乙方（即平鑫公司）在承租使用期間，對土地及附屬建物有修建之權，……，退租時無條件歸甲方（即被上訴人）所有……」，系爭轉租契約於九十七年七月八日租期屆滿後，被上訴人既復於同年九月十八日與平鑫公司就續租事宜歷經多次協商，就續租之租金數額等未能達成共識，而未續訂租約，有是日之協議書為憑，則平鑫公司與被上訴人就系爭土地之租賃關係即應歸於消滅，平鑫公司在系爭土地上興建之系爭房屋，依約應歸上訴人所有。而平鑫公司之董事及股東計五人，資本總額五十萬元，以攤位、倉庫、辦公大樓之出租為業，非經濟上之弱者，平鑫公司法定代理人劉信基並證稱：簽約時即知如未續約，系爭房屋將歸被上訴人所有，當時租期已考慮成本等詞，足見平鑫公司於簽訂系爭轉租契約前已評估過成本與租金之收益，難認上述約定有何顯失公平之處，且系爭房屋於租賃期限屆滿後，其所有權之歸屬與國家社會一般利益無關，亦與善良風俗無涉，上開約定尚不違背公序良俗，被上訴人依約行使權利，自非權利濫用。又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，請求返還占有物之訴，固應以現在占有該物之人為被告，該所稱占有，包括間接占有在內。出租人係經由承租人維持其對租賃物之事實上管領力，依民法第九百四十一條規定為間接占有人，不失為現在占有人，系爭轉租契約之租賃關係既因期限屆滿而消滅，依前揭規定及契約約定，平鑫公司即應返還租賃標的物即系爭土地，並應將系爭房屋所有權移轉登記予被上訴人。再被上訴人於租賃期間內，每月得向平鑫公司收取五萬元租金，平鑫公司於租期屆滿後，迄今仍未返還系爭土地，受有相當於原約定租金五萬元之利益，致被上訴人受有不能使用系爭土地之損害。而黃萬益任系爭轉租契約之連帶保證人，則被上訴人請求平鑫公司移轉系爭房屋所有權，及自系爭土地及系爭房屋遷出，返還系爭土地、交付系爭房屋，並請求上訴人自租期屆滿翌日起至返還系爭土地之日止，按月連帶給付五萬元之不當得利，即應准許等詞，因將第一審所為被上訴人敗訴之判決部分廢棄，改判如被上訴人上開所聲明。按公司於籌備設立或變更組織期間，與成立或變更組織後之公司屬於同一體，該籌備設立或變更組織期間公司之法律關係即係成立或變更組織後公司之法律關係。是於設立或變更組織登記前，由發起人或主要股東或其授權之人，為籌備設立或變更組織中公司所為之行為，因而發生之權利義務，於公司設立或變更組織登記以後，自應歸由公司行使及負擔，此乃基於「法人同一體說」之當然解釋。原審本此見解並本於取捨證據、認定事實之職權行使，認定被上訴人與平鑫公司簽訂系爭轉租契約，進而以上述理由而為上訴人此部分敗訴之判決，經核於法並無違背。上訴意旨，猶以被上訴人非土地所有人，上訴人未與之訂立契約，九十七年九月十八日協議書未經平鑫公司股東大會通過等詞，並就原審採證、認事之職權行使及其他與判決基礎無涉之理由，指摘不利於己部分之原判決為不當，聲明廢棄，非有理由。至上訴人於本院始提出之一○○年度及一○一年度房屋稅單，依民事訴訟法第四百七十六條規定意旨，尚非本院所應審酌，附此敘明。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第四庭

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