最高法院一○一年度台上字第一九九六號

最高法院民事判決　　　　　　一○一年度台上字第一九九六號

上訴人

幸基育樂事業股份有限公司

法定代理人

賴 美 足

訴訟代理人

徐 維 良律師

被上訴人

李 瑞 崑

被上訴人

宋 紅 柑

被上訴人

陳 金 發

被上訴人

陳鄭素清

被上訴人

李 忠 田

被上訴人

李 建 顯

被上訴人

李 建 奉

被上訴人

李 秀 真

共同訴訟代理人

陳 國 雄律師

上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國一○○年六月八日台灣高等法院第二審判決（九十九年度重上字第三四五號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人主張：伊等為坐落新北市○○區○○段○○○○○○○地號土地之共有人，另被上訴人宋紅柑、陳鄭素清復為八四一地號土地（與八二三地號土地合稱為系爭土地）之共有人。民國九十四年一月二十八日，被上訴人李瑞崑、宋紅柑、陳金發、陳鄭素清及被上訴人李建顯、李建奉、李秀真之被繼承人李忠良暨訴外人蔡明堂、李政哲、蔡明全（下稱李瑞崑等出租人）與上訴人簽訂土地租賃續約書（下稱系爭租約），約定伊等將系爭土地續租予上訴人作為游泳池及其附屬臨時性建物使用，每月租金新台幣（下同）四十三萬二千元，租賃期滿上訴人應遷空地上物返還土地予李瑞崑等出租人，若不交還土地或遷空地上物，應自租期屆滿之日起至交還土地、遷空地上物之日止，按租金三倍給付違約金。詎同年十二月三十一日租期屆滿後，上訴人並未依約拆除系爭土地上如原判決附圖所示同段722 建號面積一二七四．○四平方公尺、823-A2面積二九．三八平方公尺、841-A1面積三八．八八平方公尺、823-A4面積一五九．一六平方公尺、823-A11面積一○二七．六八平方公尺、823-A6 面積八八．八六平方公尺、823-A8面積一○四四．四四平方公尺之建物及地上物（下稱系爭建物及地上物）及返還土地等情，爰依民法第七百六十七條、第八百二十一條之規定及系爭租約第六條第二、三項之約定，求為命上訴人拆除系爭建物及地上物，將八四一地號土地返還予宋紅柑及陳鄭素清，八二三地號土地返還予宋紅柑、陳金發、陳鄭素清、李忠田、李建顯、李建奉、李秀真及其他共有人全體；命上訴人給付李瑞崑、宋紅柑、陳金發、陳鄭素清、李建顯、李建奉、李秀真及第三人蔡明堂、李政哲、蔡明全一千八百五十七萬六千元（自九十六年一月十六日起至九十七年十月三十一日止之違約金）並加計法定遲延利息，暨自九十七年十一月一日起至拆除系爭建物及地上物、返還系爭土地之日止，按月給付八十六萬四千元之判決（其餘未繫屬本院者，不予贅述）。

上訴人則以：伊因有人願意購買系爭土地及其上建物，而於九十四年十二月二十三日召開會議，經訴外人即該等土地共有人蔡明堂代理其他共有人同意，包括建物在內以每坪十八萬元之價格出賣，實際出賣價格超過委託價格部分則作為興建游泳池會館之成本，惟系爭土地共有人間嗣對該等土地及其上建物是否一併出售並無共識，且被上訴人從未要求伊拆除建物，伊遂於九十五年一月一日將系爭土地點交予蔡明堂，而未立即拆除其上建物等語，資為抗辯。

原審審理結果，以：被上訴人為八二三地號土地之共有人，另被上訴人宋紅柑、陳鄭素清復為八四一地號土地之共有人。九十四年一月二十八日，李瑞崑等出租人（原判決漏載蔡明全）與上訴人簽訂系爭租約，將系爭土地出租予上訴人，租期至同年十二月三十一日止，每月租金四十三萬二千元，上訴人於該等土地上建有系爭建物及地上物之事實，為兩造所不爭，且有土地登記簿謄本及土地租賃續約書等件可稽，復經第一審會同改制前台北縣新莊地政事務所人員勘驗現場，製有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷足憑，自屬真實。經查依據系爭租約第四條第三項之約定，上訴人應於租期屆滿前三日內遷空地上物，交還土地交予李瑞崑等出租人，而由陳鄭素清之夫陳金德及李瑞崑（兼被上訴人李忠田及被上訴人李建顯、李建奉、李秀真之被繼承人李忠良之代理人）所出具之委託書，載明自九十四年十二月二十三日起至九十六年一月十五日止委託上訴人公司之監察人蔡明堂出賣八二三地號土地，及依證人即李瑞崑、宋紅柑之夫林益田所為之證詞，系爭土地共有人於系爭租約將屆期討論出賣該等土地時，亦論及其上地上物與土地一併出賣或以金錢補償等情以觀，陳鄭素清、宋紅柑、李瑞崑、李忠田及李建顯、李建奉、李秀真之被繼承人李忠良雖同意系爭土地上之建物於該等土地委託出賣期間暫緩拆除，但系爭土地於九十六年一月十五日委託期間屆滿既未賣出，為兩造所不爭，上訴人即應依系爭租約前開約定，拆除系爭建物返還土地。惟上訴人迄未履行，其占有系爭土地已無正當權源，且依系爭租約第六條第二項約定，應自九十六年一月十六日起至上訴人拆除系爭建物及地上物、返還系爭土地之日止，按租金三倍給付違約金予李瑞崑等出租人。被上訴人（李忠田除外）請求以租金二倍（原判決及被上訴人誤為一倍）八十六萬四千元計付違約金，即自九十六年一月十六日起至九十七年十月三十一日止，共計一千八百五十七萬六千元，另自九十七年十一月一日起至上訴人拆除系爭建物及地上物、返還系爭土地之日止，按月給付八十六萬四千元，較約定為低，應無不合。系爭租約出租人之一蔡明堂同為上訴人公司之監察人，上訴人復未證明蔡明堂已獲其他出租人之授權，代理受領系爭土地之點交，縱上訴人將系爭土地及其上建物交付蔡明堂，亦不能認已履行返還該等土地予李瑞崑等出租人之義務。按民法第八百二十一條規定，於所有權以外之財產權，由數人共有者準用之，同法第八百三十一條定有明文。被上訴人（李忠田除外）及訴外人蔡明堂、李政哲（原判決誤載為李正哲，下同）、蔡明全對上訴人之違約金債權，係本於同一租賃關係所生，為渠等之共有債權，依上說明，被上訴人（李忠田除外）自得請求上訴人給付違約金予渠等及蔡明堂、李政哲、蔡明全。綜上所述，被上訴人本於民法第七百六十七條、第八百二十一條規定，請求上訴人拆除系爭建物及地上物，將八四一地號土地返還予宋紅柑及陳鄭素清，八二三地號土地返還予宋紅柑、陳金發、陳鄭素清、李忠田、李建顯、李建奉、李秀真及其他共有人全體；被上訴人（李忠田除外）本於系爭租約第六條第二項約定及民法第八百二十一條規定，請求上訴人給付被上訴人（李忠田除外）及蔡明堂、李政哲、蔡明全一千八百五十七萬六千元，並自起訴狀繕本送達翌日（即九十七年十一月二十日）起加計法定遲延利息，暨自九十七年十一月一日起至拆除系爭建物及地上物、返還系爭土地之日止，按月給付八十六萬四千元，均屬有據，應予准許，為其心證之所由得。並說明兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後與判決結果不生影響，因而將第一審所為被上訴人敗訴部分判決一部廢棄，改判如前述。

關於廢棄發回即被上訴人（李忠田除外）請求上訴人給付違約金部分：按民法第八百二十一條規定，各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。所謂本於所有權之請求，係指民法第七百六十七條規定之物權的請求權而言，至債權的請求權，則不在民法第八百二十一條規定之列。查被上訴人（李忠田除外）及訴外人蔡明堂、李政哲、蔡明全依系爭租約對上訴人之違約金債權，核屬可分之金錢債權，依上說明，應無民法第八百二十一條規定之適用。乃原審依此規定，命上訴人向系爭租約之全體簽約人即被上訴人（李忠田除外）及蔡明堂、李政哲、蔡明全給付違約金，自有未當。上訴論旨，指摘此部分之原判決為不當，求予廢棄，非無理由。末查被上訴人（李忠田除外）請求給付違約金之聲明，直至原審言詞辯論終結止，仍記載按如第一審卷第二一七頁之附表分配，究有無各按其應有部分為請求之意，案經發回，宜併釐清，附此敘明。

關於駁回其他上訴即被上訴人請求上訴人拆除系爭建物及地上物並返還系爭土地部分：系爭建物及地上物僅於委託訴外人蔡明堂出賣系爭土地期間暫緩拆除，委託期滿該等土地若未賣出，上訴人仍應依系爭租約之約定，予以拆除，為原審確定之事實。而原審既認定系爭土地於九十六年一月十五日委託期滿未賣出，則上訴人縱於九十五年一月一日交付系爭土地及其上之建物、地上物予蔡明堂，亦不能認已依約履行返還該等土地予李瑞崑等出租人之義務。原審以前揭理由，就此部分為上訴人不利之判決，經核於法並無違誤。上訴論旨，係就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘此部分之原判決為不當，聲明廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第四庭

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