最高法院一○一年度台簡上字第一六號

最高法院民事判決　　　　　　　一○一年度台簡上字第一六號

上訴人

趙一曼

訴訟代理人

梁穗昌律師

被上訴人

惠康百貨股份有限公司

法定代理人

麥瑞琼

上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國一○○年十二月十六日台灣台北地方法院合議庭第二審判決（九十九年度簡上字第三六八號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人主張：伊所有門牌為台北市○○路○段一之二十號至一之二十九號二樓房屋（下稱系爭房屋），自民國七十六年間起出租被上訴人惠康百貨股份有限公司經營超級市場後，迭經續租，嗣於九十六年續訂租約（下稱系爭租約），約定月租新台幣（下同）五十八萬元，租期至同年十二月三十一日為止。詎被上訴人於租期屆滿後，未履行兩造於九十七年一月三十日會勘系爭房屋時應復原事項之協議，伊自得依債務不履行之法律關係，請求被上訴人賠償伊所受回復原狀所需費用一百五十萬元之損害。又被上訴人於系爭租約之租期屆滿後，迄未依該租約第六條第二項之約定，按其開業日之房屋現狀交還伊，伊亦得依系爭租約第十三條第二項約定，請求被上訴人給付自九十七年一月一日起至依約點交系爭房屋之日止，按月給付約定租金二倍（即一百十六萬元）之違約金等情。爰求為命被上訴人給付（賠償）一百五十萬元，及自訴狀繕本送達翌日（九十九年二月二十五日）起加付法定遲延利息；暨自九十七年一月一日起至（回復原狀）交還房屋之日止，按月給付一百十六萬元違約金之判決〔一審以被上訴人之押租金為抵充後，判命被上訴人給付六十五萬一千三百三十三元之違約金，駁回上訴人其餘之訴。原審就第一審所命被上訴人給付之違約金，於超過五十一萬二千二百五十八元部分，予以廢棄，駁回上訴人該部分在第一審之訴；並判命被上訴人給付一百四十三萬三千五百六十五元之損害賠償，駁回上訴人其餘違約金，及損害賠償（即六萬六千四百三十五元本息）之上訴。至其他未繫屬本院者，不予論述〕。

被上訴人則以：依系爭租約第六條第二項約定，伊僅須按系爭租約之始日即九十三年一月一日之原狀，返還系爭房屋，毋須復原至七十六年間最初交付時之狀態。伊於九十三年一月一日以後，係按既有狀態使用，未重新裝潢，亦未於九十七年一月三十日之雙方會勘，同意上訴人復原之要求。伊既已於九十七年一月二十四日通知上訴人將於同年二月五日返還房屋，上訴人卻受領遲延，伊除對上訴人不負遲延責任外，亦已於九十七年二月五日依約返還系爭房屋。上訴人以伊未回復原狀返還房屋，請求伊自九十七年一月起按月給付違約金，並無理由。縱認伊應給付違約金，系爭租約約定按租金二倍計付違約金，顯然過高，應以一倍為合理，且經伊以押租金為抵充後，毋須再為給付等語，資為抗辯。

原審以：上訴人主張其所有系爭房屋自七十六年間起出租予被上訴人公司經營超級市場，迭經續租，嗣兩造於九十六年間簽訂系爭租約，約定租期至九十六年十二月三十一日止，租金每月五十八萬元。被上訴人並未於租期屆滿後即返還房屋，兩造乃於九十七年一月三十日會勘，就返還房屋事宜作成會勘紀錄。被上訴人於九十七年三月十三日將系爭房屋鑰匙一支交還上訴人之事實，為被上訴人所不爭，堪信為真實。依系爭租約第六條第二項之約定，可知被上訴人於九十六年十二月三十一日租期屆滿後，有「按其開業日之租賃房屋現狀」返還系爭房屋之義務。所稱「開業日之租賃房屋現狀」，參酌九十七年一月三十日之會勘紀錄上，載明上訴人要求復原之項目，由雙方代理人簽名。及被上訴人陳稱於會勘後，已完成會勘紀錄所載大部分復原項目，其中關於地坪整修，提議以九十萬元取代現場復原工程等各情。上訴人主張被上訴人應依約將系爭房屋回復原狀，即屬可採。依兩造於九十七年三月十三日之交屋會勘紀錄之記載，斯時尚有地坪等項目尚未完成復原。上訴人催告被上訴人復原仍未履行後，依債務不履行之法律關係，請求被上訴人賠償復原費用之損害，自非無據。

關於復原所需之合理費用，依上訴人提出之估價單，扣除與九十七年三月十三日會勘紀錄無關之項目費用，再加計營業稅後，為一百四十三萬三千五百六十五元。此金額尚低於被上訴人提出估價單，加計營業稅後之一百六十九萬零二百零六元，自足為據。

是以上訴人請求被上訴人賠償之損害（一百五十萬元本息），於一百四十三萬三千五百六十五元本息之範圍內，應予准許，逾此（即六萬六千四百三十五元本息部分），不應准許。系爭租約第六條第二項約定，被上訴人應於九十六年十二月三十一日租期屆滿起七日內，按其開業日之租賃房屋現狀返還系爭房屋，為被上訴人所不爭。雖被上訴人辯其已於九十七年二月五日交還系爭房屋，然未能舉證以實其說，且參酌被上訴人於九十七年二月十四日寄交上訴人之存證信函內容，固見所辯為不可採。惟被上訴人曾於九十七年三月十三日將系爭房屋之鑰匙一支交還上訴人收執，為兩造所不爭。依系爭租約（屆期）終止後，被上訴人已無占有系爭房屋之權源，其於九十七年一月二十四日通知上訴人將於同年二月五日返還系爭房屋，雖被上訴人未能證明事後已如期返還，然應認已有返還之意。故被上訴人既於九十七年三月十三日將該房屋之鑰匙交還上訴人，應有拋棄占有並使上訴人得隨時占有系爭房屋之意思，且上訴人當日既收受鑰匙，亦得隨時占有系爭房屋，自難認被上訴人尚未返還系爭房屋。至上訴人雖以系爭房屋未回復原狀為由，主張被上訴人未依債務本旨返還該房屋，不生返還效力。惟系爭租約第六條第二項固約定被上訴人應按其開業日之房屋現狀交還，然非約定於回復原狀前不得返還系爭房屋，其約定之債務本旨，應係著重於占有物即系爭房屋之返還。

故被上訴人將系爭房屋返還上訴人占有時，雖未盡回復原狀之義務，上訴人僅得就此部分請求損害賠償，非得主張被上訴人未依債務本旨返還房屋而拒絕取回占有。故縱九十七年三月十三日交屋會勘紀錄記載「出租人表示本日並非完成交屋手續」等語，仍不影響被上訴人於當日返還系爭房屋之事實。準此，依系爭租約第六條第二項、第十三條第二項之約定，被上訴人如於租期屆滿七日後，即自九十七年一月八日起未交還系爭房屋，即須給付違約金，詎竟遲至同年三月十三日始交還，上訴人請求被上訴人給付自九十七年一月八日起至三月十三日為止之違約金，自屬有理。況經審酌一切情狀，認為上訴人請求以每逾一日按租金二倍計付違約金，亦屬過高，應酌減為一倍方為適當。從而，上訴人得請求被上訴人給付之違約金（即自九十七年一月八日起至三月十三日為止，按約定月租五十八萬元之一倍計算），共為一百二十七萬二千二百五十八元，逾此，不應准許。此項違約金請求權，經以被上訴人抵充積欠三個月租金（一百七十四萬元）所剩餘之押租金七十六萬元為抵充後，上訴人尚得請求五十一萬二千二百五十八元之違約金本息等詞，因而就第一審所命被上訴人給付之違約金（六十五萬一千三百三十三元）於超過五十一萬二千二百五十八元部分，予以廢棄，駁回上訴人該部分在第一審之訴。並就上訴人請求被上訴人給付一百四十三萬三千五百六十五元損害賠償之本息部分，廢棄第一審所為上訴人敗訴之判決，改判被上訴人如數給付；另就上訴人請求被上訴人給付六萬六千四百三十五元本息之損害賠償；及自九十七年三月十四日起至（回復原狀）交還系爭房屋之日止，按月給付五十八萬元違約金部分，維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。

關於廢棄發回〔即原判決駁回上訴人請求被上訴人自九十七年三月十四日起至（回復原狀）交還系爭房屋之日止，按月給付五十八萬元違約金之上訴〕部分：按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，為民法第二百三十五條所明定。物之交付義務人所提出交付之物與契約訂定之內容不符者，不得謂為依債務本旨之提出，自不生提出之效力，債權人拒絕受領，即不負遲延責任（參見本院三十一年上字第二四八一號判例）。又有交付不動產義務之債務人，依民法第二百四十一條之規定，必於債權人遲延後，拋棄其占有，始得免除其交付義務。本件原審既認定依系爭租約第六條第二項之約定，被上訴人於九十六年十二月三十一日租期屆滿後七日內，有「按其開業日之租賃房屋現狀」返還系爭房屋之義務。而依兩造九十七年三月十三日交屋會勘紀錄之記載，斯時尚有地坪等項目尚未完成復原。復原所需之合理費用，依上訴人提出之估價單，扣除與該會勘紀錄無關之項目，再加計營業稅後，又尚需耗費高達一百四十三萬三千五百六十五元。再參以九十七年三月十三日之會勘紀錄，更載明：「出租人（上訴人）表示本日並非完成交屋手續，僅係為方便看屋而取回鑰匙」等語，被上訴人就此表示未表反對而予保留（原審卷第一宗五六頁）等各情。則原審解釋系爭租約第六條第二項關於「按其開業日之租賃房屋現狀」返還系爭房屋之約定，係著重於占有物即系爭房屋之返還，非約定於回復原狀前不得返還云云，是否符合契約當事人之真意，抑且與經驗法則無違？兩造於九十七年三月十三日之會勘，究係被上訴人依債之本旨提出給付？或拋棄其對於系爭房屋之占有？倘係拋棄其占有，上訴人究有何受領遲延之處？被上訴人之拋棄占有，是否等同於上訴人之受領或占有？系爭房屋之現況如何？上訴人有無管領？凡此均與上訴人是否仍得請求被上訴人自九十七年三月十四日起至（回復原狀）交還房屋之日止，按租金一倍計算之違約金之判斷，所關頗切，亟待進一步釐清。原審未遑詳予調查審認，率爾認定被上訴人已於九十七年三月十三日依債之本旨交還系爭房屋而無違約，上訴人依約請求被上訴人自九十七年三月十四日起至（回復原狀）交還該房屋之日止，按月給付月租一倍（五十八萬元）計算之違約金，不應准許，而為上訴人敗訴之判決，自難認為適法。上訴論旨，指摘原判決此部分為不當，求予廢棄，非無理由。

關於駁回上訴部分：原審本於採證、認事之職權行使，認為上訴人催告被上訴人依約復原系爭房屋仍未履行後，依債務不履行之法律關係，請求被上訴人賠償復原費用（一百五十萬元）之損害，除於一百四十三萬三千五百六十五元本息之範圍，應予准許外，其餘（即六萬六千四百三十五元本息部分），不應准許。另上訴人請求被上訴人給付自九十七年一月一日起至一月七日止之違約金，及自九十七年三月十四日起至（回復原狀）交還房屋之日止，按月給付月租一倍計算之違約金，亦屬不應准許。因而就上訴人請求被上訴人給付上開自九十七年一月一日起至一月七日止（按租金一倍計算之）違約金部分，廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，駁回該部分上訴人在第一審之訴；並就上訴人請求被上訴人給付九十七年一月一日起至一月七日為止另按租金一倍計算之違約金，及自九十七年三月十四日起至（回復原狀）交還房屋之日止，按月給付租金一倍（五十八萬元）之違約金，暨給付六萬六千四百三十五元本息之損害賠償部分，維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核並無適用法規顯有錯誤之情形。上訴意旨，指摘原判決各該部分為不當，聲明廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由。依民事訴訟法第四百三十六條之二第二項、第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第三庭

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