最高法院一○二年度台上字第八二三號

最高法院民事判決　　　　　　　一○二年度台上字第八二三號

上訴人

民生首富公寓大廈管理委員會

法定代理人

葛大隆

訴訟代理人

吳發隆律師

上訴人

張盈盈

訴訟代理人

林永頌律師

　　　　　　嚴心吟律師

上列當事人間請求拆屋還地等事件，兩造對於中華民國一○○年八月三十日台灣高等法院第二審判決（九十九年度重上字第二六三號），各自提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人民生首富公寓大廈管理委員會（下稱首富大廈管委會）主張：對造上訴人張盈盈為民生首富公寓大廈（下稱首富大廈）之住戶，十數年前未經同意無權占有屬於該大廈全體住戶公同共有之新北市○○區○○段○○地號土地如原判決附圖（下稱附圖）所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分，面積依序為四四平方公尺、五三平方公尺、一五平方公尺（下稱系爭土地），並在其上搭建違章鐵皮建物，依公寓大廈管理條例第三十六條及民法第七百六十七條、第一百七十九條暨土地法第九十七條規定，伊自得請求張盈盈將系爭土地上之建物拆除並返還該土地予全體共有人，及給付相當於租金之不當得利新台幣（下同）二十五萬零二百六十五元等情，爰求為命張盈盈拆除系爭土地上之建物，將該土地返還予全體共有人，並給付上開數額及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息之判決。

上訴人張盈盈則以：伊於民國七十八年間向建商買受門牌號碼新北市○○區○○路○段○○號房屋即首富大廈區分所有物之一，交屋時與建商簽訂之交屋切結書約定一樓法定空地歸一樓使用，應認共有人間已合意成立分管契約，且伊所取得之專用權亦不因嗣後另有規約而受影響。況系爭土地僅能自伊住家進出，其餘住戶均無法自由進出，加上伊以高出其他樓層之價格買進一樓房屋，與可使用法定空地之一樓房價較其他樓層高之一般交易習慣相符，亦可認住戶已有默示分管之約定。首富大廈起造時一樓空地周圍即築有內外牆，迄未變更其位置，伊利用原有牆面往上搭設鐵皮牆面並架設雨遮頂蓋，以防止樓上鄰居丟棄垃圾及相鄰之高樓雨水傾洩造成積水，符合公寓大廈管理條例第九條所定之通常使用方法等語，資為抗辯。

原審審理結果以：上訴人張盈盈（原名張秀香）為首富大廈區分所有權人之一，占用屬於該大廈全體區分所有權人共有之系爭土地，並在其上搭建輕鋼架屋頂、塑膠地板及以木板包覆磚造水泥牆之未經保存登記鐵皮屋，其中如附圖所示Ｂ部分作為倉庫使用並設置廁所、Ｃ部分則置鐵架堆放雜物等情，為兩造所不爭執，且有戶籍謄本、建物測量成果圖、土地及建物登記謄本、土地複丈成果圖、照片等件可稽，並經第一審履勘製作勘驗筆錄在卷。

按共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示亦包括在內。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。查張盈盈抗辯其於七十八年間向建商買受房屋，交屋時與建商簽立之交屋切結書約定一樓法定空地歸其使用一節，核與證人楊典昭所為之證詞相符，且提出之交屋切結書第三條第三款約定「法定空地比權屬：歸屬壹樓承買人管理使用」，亦與楊典昭所提二份交屋切結書原本之第三條第三款約定內容相同，徵諸該條記載「依參照委建或買賣契約書之規定如下」，係重申委建或買賣契約約定一情，以及證人即負責首富大廈監工、採購業務之楊連發證稱：賣屋時會言明一樓法定空地歸一樓住戶使用兼保管，憑昔日之經驗，自始至終均有使用張盈盈所提此種交屋切結書，載明一樓法定空地歸一樓使用，且交屋時一定要有切結書等語，堪認建商出賣首富大廈房屋之始，即與承買戶約定一樓法定空地歸一樓承買戶使用。首富大廈之建商既與各承買戶分別約定該大廈一樓法定空地，由建商按建物格局配置使用範圍後，各歸一樓承買戶管理使用，自應認系爭土地之共有人間已合意成立分管契約。張盈盈於交屋後，已按建商依建物格局以圍牆區隔配置之使用範圍占有系爭土地，包括嗣後受讓該土地應有部分之他共有人對於上開分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，應受該分管契約之拘束。分管協議本非要式契約，書面亦僅在表彰分管協議合意，不得因時日久遠，張盈盈無法提出交屋切結書原本，而為其不利之認定。楊連發僅負責監工及採購，並未負責交屋事宜，要難以其未見過張盈盈持有之交屋切結書，認該切結書所表彰之分管協議不存在。楊典昭所證與其所提交屋切結書原本之記載及楊連發證述各節相符，首富大廈管委會未能舉證證明楊典昭之證言為虛偽，徒以楊典昭及其子為首富大廈之一樓承買戶，謂其證言不足採信，自無可取。況張盈盈使用圍牆內之系爭土地近二十年，該土地共有人並未爭執，衡情首富大廈之第一手買受者（含委建者）應係以一樓法定空地交由一樓承買戶使用之現狀而為買受（委建），亦堪認系爭土地之共有人已默示合意成立一樓法定空地歸一樓房屋所有權人使用之分管協議。系爭土地依前開分管協議固歸張盈盈使用，惟依交屋切結書第四條之約定，該土地應按建商所委任之黃阿郎建築師設計，僅得以種植花草方式使用，張盈盈在其上興建前述鐵皮建物，已逾越分管協議內容，而違反共有物之使用目的，妨害共有人之權利，依民法第七百六十七條、第八百二十一條規定，首富大廈管委會自得請求張盈盈拆除系爭土地上之建物。又首富大廈之建商縱於交屋時設置與人高度左右之圍牆，然張盈盈興建鐵皮建物時已將該圍牆改建為現有牆面，殘餘磚瓦則附合為該鐵皮建物之重要成分，非經毀損不能分離，應歸張盈盈所有，首富大廈管委會請求具有事實上處分權之張盈盈拆除，亦無不合，不因建商曾在系爭土地上設置圍牆而有不同。至系爭土地上之建物拆除後，張盈盈對於該土地本於分管協議仍有管理使用之權限，其占用亦非無法律上原因，首富大廈管委會則不得請求張盈盈將土地返還予全體共有人，並給付相當於租金之不當得利。張盈盈既得依分管協議管理使用系爭土地，其他共有人不得再本於所有權請求排除，則首富大厦管委會主張其得依公寓大廈管理條例第七條、第九條第二項、第四項、第十條第二項規定及社區規約第十八條約定，請求法院為必要處置，故得請求張盈盈給付相當於租金之賠償金云云，即無足取。綜上所述，首富大廈管委會依民法第七百六十七條、第八百二十一條規定，請求張盈盈拆除系爭土地上之建物，自屬有據，應予准許。至請求張盈盈返還該土地予全體共有人，並給付二十五萬零二百六十五元及其利息，則屬無據，不應准許。為其心證之所由得，並審酌兩造其餘攻擊或防禦方法及舉證，認與判決結果不生影響，因而將第一審就上開不應准許部分所為首富大廈管委會勝訴之判決廢棄，改判駁回其此部分之訴，維持第一審就上開應予准許部分所為張盈盈敗訴之判決，駁回其此部分之上訴。

關於上訴人張盈盈之上訴部分（即對造上訴人首富大廈管委會請求張盈盈拆除系爭土地上之建物部分）：查張盈盈辯稱：首富大廈起造時，一樓空地周圍即有建商所建造與外圍土地相隔離之外牆，且伊與其餘一樓住戶之空地間，建商交屋時亦已建造相隔離之內牆，迄未變更其位置，伊係利用原有圍牆往上搭設鐵皮牆面並架設雨遮頂蓋等語，已據其提出照片為證（見原審卷第八三、八四頁），顯示系爭土地上搭建鐵皮建物之牆面及首富大廈其他外牆每隔一段距離均有磚柱突起，並以照片所能呈現有限聲請原審履勘現場，確定其未曾拆除原有之外牆及內牆（見同上卷第四四頁背面、第四五頁正面、第二一三頁正面、第二一四頁背面）。且證人楊典昭在原審亦證稱：購買房屋時，建商在伊提出之現場位置圖藍色螢光線所示部分已築有與人高度左右之圍牆。至紫色螢光虛線所示部分，建商亦築有相同高度之圍牆以區隔二一號與二五號房屋後方用地。另為區隔二五號與二七號房屋後面空地之使用範圍，建商在交屋時已在該二房屋後面空地中間，即鈞院卷第二一頁平面圖綠色所示界線蓋好同一高度之圍牆等語（見原審卷第二四五、二四八、二一頁）。倘張盈盈上開抗辯為可採，建商為區隔首富大廈一樓承買戶依分管協議所得使用之空地，既已築有圍牆，則張盈盈嗣後利用原有圍牆往上搭設鐵皮牆面並架設雨遮頂蓋，且原審亦未說明此非經毀損不能分離之認定依據，首富大廈管委會能否請求張盈盈將建商所築圍牆一併拆除，即有再推研之餘地。又區隔一樓承買戶分管空地之圍牆，其位置、面積究為如何？有待事實審調查審認澄清，原審駁回張盈盈對於第一審命其拆除系爭土地上建物之上訴，自應全部廢棄。張盈盈之上訴論旨，指摘原判決不利於其部分為不當，求予廢棄，非無理由。

關於上訴人首富大廈管委會之上訴部分（即首富大廈管委會請求對造上訴人張盈盈返還系爭土地予全體共有人，並給付二十五萬零二百六十五元本息部分）：原審以前揭理由，就此部分為首富大廈管委會不利之判決，經核於法並無違誤。首富大廈規約於八十八年一月二十日始訂立（見第一審訴字第一卷第五一頁），尚不得以十年前左右已合意成立之分管協議內容未記載於該規約中，即認無分管之約定。又系爭土地為首富大廈之法定空地，並非公寓大廈管理條例第七條所定不得為約定專用部分，故該土地歸張盈盈專用之約定，應非無效。且約定系爭土地歸張盈盈專用時，民法第八百二十六條之一第一項尚未增訂，民法物權編施行法復無該條項溯及既往之規定，依同法第一條規定，亦不得以此約定未經登記，而謂該土地共有人不受其拘束。首富大廈管委會之上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決不利於其部分為不當，聲明廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴人張盈盈之上訴為有理由，對造上訴人首富大廈管委會之上訴為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第四庭

V