最高法院一○二年度台上字第八三三號

最高法院民事判決　　　　　　　一○二年度台上字第八三三號

上訴人

全懋國際科技股份有限公司

法定代理人

陳素珠

訴訟代理人

林凱律師

訴訟代理人

李德正律師

被上訴人

中華民國經濟部

法定代理人

張家祝

訴訟代理人

許盟志律師

上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國一○一年五月二十九日台灣高等法院台南分院第二審判決（一○一年度重上字第一號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

查本件被上訴人之法定代理人已變更為張家祝，茲據其聲明承受訴訟，核無不合，應予准許，先予敘明。

次查被上訴人主張：兩造於民國九十二年三月十一日簽訂雲林科技工業區土地租賃契約書（下稱系爭租約），伊將坐落雲林縣斗六市○○段○○地號土地（下稱系爭土地）出租予上訴人，約定租期二十年，租金按月以每平方公尺新台幣（下同）三六．四元計算，每三個月為一期，第一、二年免租金，第三、四年租金按六成計算，第五、六年租金按八成計算。上訴人於承租後，已在系爭土地如第一審判決附圖所示Ａ部分建有面積五一．一七平方公尺之守衛室及紅色虛線所示之鐵板圍籬（下稱系爭地上物）。

詎其自九十六年十月十一日起即未依約繳租，經伊於同年月十二日、十二月十八日及九十七年一月十八日催告後，仍未繳付，伊乃於九十七年二月十二日依系爭租約第七條第二項約定終止系爭租約。租約既已終止，伊依租約第十五條第三款約定，自得請求上訴人返還系爭土地，及回復原狀，並得請求逾期返還時，按每月租金三十五萬五千七百七十七元計算之賠償金。又上訴人積欠租金及違約金共計一百五十七萬一千六百七十六元，經以其繳納之擔保金扣抵後，尚欠四十五萬五千二百七十二元等情。爰依系爭租約之約定及民法第一百七十九條規定，求為命㈠上訴人拆除系爭地上物，將系爭土地返還與伊。㈡上訴人自九十七年三月二十日起至返還系爭土地之日止按月給付三十五萬五千七百七十七元。㈢上訴人給付四十五萬五千二百七十二元，並加計法定遲延利息之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。

上訴人則以：系爭租約第五條約定伊應於每月租期之第一天給付當期租金，對伊不公平，應屬無效。又伊之董事長及總經理自九十六年八月二日起均遭羈押，致無可履行系爭租約權義之人，屬不可歸責伊之事由對租賃物無法使用收益，應免除伊給付租金之義務。另被上訴人所發九十六年十二月二十日及九十七年一月十八日函件，未送達至伊之法定代理人羈押處所，難謂合法。雖伊自九十六年十月十一日起未繳租，惟以伊之前繳納之擔保金一百十一萬六千四百零四元予以扣抵，至九十七年二月十日止僅欠租一個月，被上訴人終止系爭租約，違反土地法第一百零三條第四款及民法第四百四十條第三項規定；況其所發終止函係送達至伊之法定代理人戶籍地，亦非合法。再者，伊有權占用系爭土地，被上訴人竟設置紐澤西護欄阻擋出入口，妨害伊對系爭土地之使用收益，應毋庸給付賠償金等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，並駁回其上訴，無非以：依系爭租約第九條、第十條約定，可知上訴人租用系爭土地，目的在興建設置建物，系爭租約具有租地建屋性質。又依系爭租約第五條約定，上訴人應於每月十一日給付當期（三個月）租金，乃雙方斟酌各項主客觀因素，本於自由意識所訂立，對上訴人並無不公平，其自應受拘束。另系爭租約固屬土地法第一百零三條第四款及民法第四百四十條規定之情形，惟該等關於非因承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時不得收回之規定，並非禁止租地建物契約附有解除條件，或為保留解除權或終止權之特約，系爭租約已讓上訴人享有兩年免付租金之優惠，若仍適用該等規定，將使被上訴人在上訴人連續四年未繳租時方得終止租約，其權益過度受損，並違反國家有效開發工業區推動租金優惠措施之美意，故系爭租約第七條第二項關於上訴人逾四個月未繳租金，被上訴人得終止租約之約定，並未違反保護承租人權益，應屬有效。上訴人自九十六年十月十一日起未繳租，經被上訴人於同年月十二日及同年十二月十八日函催，上訴人雖於同年十二月二十日及九十七年一月三十日函覆因負責人遭收押，請求暫停租約進行云云，惟其法定代理人遭羈押，係因一己之事由，致不能為系爭土地之使用收益，依民法第四百四十一條規定，仍不能免其付租之義務。是被上訴人於九十七年二月十二日以上訴人逾四個月未繳租為由，通知上訴人終止租約，與系爭租約第七條第二項約定相符；且該函係依系爭租約第十九條之約定，送達上訴人法定代理人在租約上記載之地址「宜蘭縣羅東鎮○○路○○○巷○號」，應屬合法送達；況上訴人法定代理人於九十七年二月二十日已獲釋，亦居於可了解該終止函之狀態。系爭租約第十五條第三款約定，上訴人於租期屆滿前經被上訴人終止租約者，應於租約終止之日起一個月內返還租賃標的物，並應回復土地原狀，逾期未辦理者，每逾一日應支付按日租金三倍計算之賠償金等語。系爭租約既已終止，被上訴人依該款約定，請求上訴人拆除系爭地上物後返還系爭土地，及給付按每月三十五萬五千七百七十七元計算之賠償金，洵屬有據。至被上訴人在系爭土地之東南側設置紐澤西護欄，僅有小部分，且系爭土地之東側及南側均有道路對外通行，上訴人不致無法進出，而影響其對系爭土地之使用收益，故其抗辯毋庸給付賠償金云云，委無可採。再者，上訴人並未給付自九十六年十月十一日起至九十七年二月十日止之租金一百三十六萬六千六百七十五元，依系爭租約第七條第二項約定加計百分之十五之違約金二十萬五千零一元，該違約金約定並無過高，合計為一百五十七萬一千六百七十六元，再以上訴人繳納之擔保金一百十一萬六千四百零四元抵償後，其應給付四十五萬五千二百七十二元。綜上，被上訴人依系爭租約之約定，請求上訴人拆除地上物返還系爭土地，及自九十七年三月二十日起至還地之日止按月給付三十五萬五千七百七十七元，暨給付四十五萬五千二百七十二元及其利息，洵屬有據，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

惟按租用建築房屋之基地，須承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上者，出租人始得終止租約收回基地，土地法第一百零三條第四款定有明文。上開擔保金抵償租金之規定，為民法租賃條款之特別法，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用。又上開規定之旨趣在保護承租人權益，避免其因一時資力不足即遭出租人終止租約，致其租地建屋之心血付之一炬，故不得以特約排除法律所設之限制，為強制規定，如有違反，應屬無效。查系爭租約為定有期限之租地建屋契約，為原審確定之事實。該租約第七條第二項關於上訴人於欠租四個月時，被上訴人即得終止租約之約定，違反上開強制規定，應屬無效。原審竟謂該約定有效，進而認被上訴人得依該約定終止租約，自有可議。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第六庭

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