最高法院一○三年度台上字第一二八六號

最高法院民事判決　　　　　　一○三年度台上字第一二八六號

上訴人

黃滿紅

訴訟代理人

曾錦源律師

被上訴人

何培碩

訴訟代理人

陳文松律師

參加人

黃隆豐

　　　　　　黃信介

受 告知 人　許丕模

　　　　　　許如瑩

上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國一○二年八月二十七日台灣高等法院台中分院第二審判決（一○二年度上字第一六號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人主張：坐落在彰化縣彰化市○○段○○○○地號、面積七二平方公尺、應有部分三分之一土地（下稱系爭土地）及該土地上門牌號碼彰化縣彰化市○○里○○街○○號、三九號、權利範圍全部之未保存登記建物（下稱系爭房屋）為伊與參加人黃信介、黃隆豐及受告知人許丕模、許如瑩（下稱黃信介等四人）公同共有。系爭房地為祖產，伊不同意出售，黃信介等四人於民國九十九年五月十一日，未得公同共有人全體同意，逕將系爭房地以其四人之名義出售予被上訴人，並於同年八月二十五日為所有權移轉登記。黃信介等四人上開處分系爭房地之行為，違反民法第八百二十八條第三項之規定，其買賣契約為無效，被上訴人自應將系爭土地之所有權移轉登記予以塗銷，並返還系爭房屋，回復為公同共有人所有等情。爰依民法第八百二十一條、第八百二十八條、第七百六十七條、第一百七十九條規定，求為命㈠被上訴人將系爭土地，於九十九年八月二十五日，以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷，回復為伊及其他公同共有人名義。㈡被上訴人將系爭房屋返還伊及其他公同共有人之判決。（第一審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，原審就上訴人請求被上訴人塗銷系爭土地所有權移轉登記，回復為上訴人與其他公同共有人名義部分，維持第一審所為上訴人之敗訴判決，駁回其上訴，上訴人不服，提起第三審上訴。上訴人請求被上訴人返還系爭房屋部分，原審認房屋買賣契約無效，為上訴人勝訴判決，被上訴人提第三審上訴，原法院以不合法裁定駁回，被上訴人提起抗告，本院另案審理）。

被上訴人則以：黃信介等四人之系爭房地之所有權，其應有部分合計已超過三分之二，依土地法第三十四條之一規定，黃信介等四人得自由處分出賣系爭房地，縱上訴人未同意出售，系爭房地之買賣仍為有效，伊已合法取得系爭房地所有權。上訴人之請求，非有理由等語，資為抗辯。

原審審理結果，以：上訴人主張黃信介等四人未經公同共有人全體同意出賣系爭房地，買賣為無效，被上訴人執上開情詞置辯，查上訴人為訴外人黃成業之女，黃成業於七十九年十二月九日死亡時，上訴人即與其他繼承人即訴外人林月霞、黃衡舟、參加人黃信介共同繼承系爭房地。黃衡舟於八十七年十一月四日死亡，繼承人為訴外人黃吳月仙、參加人黃隆豐及訴外人黃隆惠、黃隆欲。黃吳月仙、黃隆惠、黃隆欲業經拋棄繼承。林月霞於九十三年五月十九日死亡，繼承人為上訴人、黃信介及訴外人林淑美；林淑美於九十六年三月十三日死亡，則由許丕模、許如瑩繼承；而上訴人及黃信介等四人復共同繼承自林月霞之應有部分。上訴人及黃信介除共同繼承林月霞之應有部分外，尚與黃隆豐共同繼承黃成業之應有部分。故系爭房地應為上訴人、黃信介、黃隆豐及許丕模、許如瑩所共有。關於系爭土地買賣部分：按公同共有物之處分，及其他之權利行使，依民法第八百二十八條規定，固應得公同共有人全體之同意。惟依土地法第三十四條之一第一項規定，共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。同條第五項規定，此項規定於公同共有準用之。是關於公同共有土地之處分，土地法第三十四條之一第一項、第五項既有特別規定，自應優先適用土地法之規定，不再適用民法第八百二十八條第三項之規定。復按土地法第三十四條之一第四項規定共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。此項規定僅有債權效力，他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記。如上所述，系爭土地於黃成業死亡時，由上訴人、林月霞、黃衡舟、黃信介共同繼承。黃衡舟死亡，由黃隆豐單獨代位繼承。林月霞死亡，上訴人、黃信介及林淑美再為繼承林月霞於系爭土地之應有部分；林淑美死亡，由許丕模、許如瑩代位繼承林淑美之應有部分。故系爭土地之應有部分，分別為上訴人三分之一、黃信介三分之一、黃隆豐四分之一及許丕模、許如瑩各二十四分之一。黃信介等四人將系爭土地讓與被上訴人，其共有人之人數及應有部分均已超過二分之一，符合土地法第三十四條之一第一項、第五項規定，而無民法第八百二十八條第三項規定之適用。且黃信介等四人於出賣系爭土地後，經黃信介、黃隆豐將買賣價格及條件以郵局存證信函通知上訴人優先承買，惟上訴人拒絕之，系爭土地買賣契約自為有效。被上訴人已合法受讓系爭土地，堪以認定。從而，上訴人依民法第八百二十八條、第八百二十一條、第七百六十七條規定，訴請被上訴人塗銷系爭土地之所有權移轉登記，並返還與伊及全體共有人，為無理由，不應准許，爰維持第一審關於上訴人請求被上訴人塗銷系爭土地所有權移轉登記，回復上訴人與其他公同共有人名義部分之敗訴判決，駁回上訴人此部分之上訴，經核於法並無違背。

末查因繼承而公同共有之土地，各繼承人有其應繼分，依土地法第三十四條之一第五項準用同條之一第一項規定，計算應有部分數額時，得以應繼分代之。準此，因繼承而公同共有之土地，人數已過半數及其應繼分之數額合計過半數，即有權代未同意之繼承人為處分，無適用民法第八百十九條第二項之餘地。林月霞死亡，其系爭土地之應有部分，由上訴人、黃信介及許丕模、許如瑩，因繼承而公同共有，雖無所謂之應有部分，然在準用土地法第三十四條之一第一項計算應有部分數額時，不妨以應繼分代之。原審係以此計算，認黃信介等四人將系爭土地讓與被上訴人，其共有人之人數及應有部分均已過半數，符合土地法第三十四條之一第一項、第五項規定，而不適用民法第八百二十八條第三項之規定，並無不合。又不動產物權，依法律行為而取得者，非經登記，不生效力，而土地所有權與地上房屋為各別不同之不動產物權，被上訴人因買賣取得系爭土地之所有權，效力並不當然及於房屋。上訴人以被上訴人買受系爭房地之目的在取得完整所有權，原審認房屋買賣部分無效，而系爭土地買賣契約，於法不合云云，並無可採。上訴論旨指摘原判決此部分為不當，求予廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十六條第一項但書，判決如主文。

最高法院民事第三庭

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