最高法院一○三年度台上字第一五○三號

最高法院民事判決　　　　　　一○三年度台上字第一五○三號

上訴人

雲林縣政府

法定代理人

蘇治芬

訴訟代理人

康志遠律師

被上訴人

中國青年救國團

法定代理人

黃正鵠

上列當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於中華民國一○二年八月二十七日台灣高等法院台南分院第二審判決（一○二年度重上字第二二號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人主張：伊於民國六十五年間將所有坐落雲林縣斗六市○○段○○○段○○○○○○○○地號土地（下稱系爭土地）定期出租予被上訴人，由被上訴人在其上興建門牌為同市○○街○○號房屋（下稱系爭房屋），其後數次換約續租，迄於九十二年十二月最後一次簽訂「雲林縣縣有基地租賃契約」（下稱系爭租約），租賃期間自九十三年一月一日起至九十五年十二月三十一日止，並於系爭租約預先言明期滿不再續約，如續約應另訂新約意旨。詎被上訴人於租約屆滿後，竟仍繼續占用系爭土地，經伊多次函催未獲置理等情，爰依民法第七百六十七條規定及租期屆滿所衍生之請求權，求為命被上訴人將系爭房屋拆除，返還系爭土地予伊之判決。

被上訴人則以：伊依系爭租約遵期申請續租，並於租期屆滿後繼續使用系爭土地，按期繳交租金，上訴人並未即為反對之表示，已成立不定期基地租賃關係，應至系爭房屋不堪使用時始為消滅。又系爭租約屬定型化契約，其中第二條第二項將民法第四百五十一條強行規定排除適用之約定，乃要求伊預先拋棄法定權利，顯失公平，應屬無效，上訴人請求拆屋還地實屬權利濫用等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人之上訴，無非以：上訴人於六十五年間出具土地建築使用同意書，並出租系爭土地予被上訴人建築系爭房屋，其後數次換約續租，最後一次簽訂系爭租約，其中第二條第二項約定：「租賃期間：自九十三年一月一日起至九十五年十二月三十一日止。系爭租約租期屆滿時，租賃關係即行消滅，乙方（即上訴人）不另通知。甲方（即被上訴人）如有意續租，應於租期屆滿前一個月，向乙方申請換約續租，逾期未換約，視為無意續租。甲方未辦理續約仍為使用，即為無權占用，應繳納使用補償金，並不得主張民法第四百五十一條之適用及其他異議」等語，上訴人雖據此主張本件不適用民法第四百五十一條規定，然兩造間之基地租賃係以建築及使用房屋作為承租系爭土地之目的，衡情非有相當之期限不能達成，則兩造於原訂租期屆滿後，應以雙方原則上同意繼續租賃契約為合理，並符契約之目的。是系爭租約第二條約定之文義，僅係兩造於租賃期限屆滿後得協商再訂租賃契約之意，不能解釋為期滿後當然排除民法上開規定之適用。被上訴人已於租期屆滿前一個月向上訴人申請換約續租，租期屆滿後，仍繼續使用系爭土地，上訴人遲至九十六年三月三十日即租期屆滿後三個月始發函通知被上訴人，表示本件續租事宜暫緩訂定，依一般交易觀念，難認上訴人已於相當時期內為反對之意思表示，且上訴人於九十八年第一期收入繳款書載明為「房地租金」，並非「使用補償金」，單據黏貼單之「用途說明」亦均載明為「租金」，嗣後雖於「用途說明」改為「使用補償金」，仍屬收取租金，依民法第四百五十一條規定，應視為兩造已以不定期限繼續租約。上訴人雖於系爭租約第二條第二項事先排除民法第四百五十一條之適用，然已違反該條規定，且上訴人係要求被上訴人拋棄其法定權利，亦顯失公平，核有民法第二百四十七條之一第三款及第四款所定顯失公平之情形，應屬無效。兩造間為不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，應解為租賃關係至房屋不堪使用時始消滅，而系爭房屋屋況良好，並未達不堪使用之程度，復無土地法第一百零三條所列各款情形。從而，上訴人本於所有權租期屆滿等所衍生之請求權，請求如上所聲明，即屬無據等詞，為其判斷之基礎。

按民法增訂第二百四十七條之一規定，係鑑於我國國情及工商發展之現況，經濟上強者所預定之契約條款，他方每無磋商變更之餘地，為使社會大眾普遍知法、守法，防止契約自由之濫用及維護交易之公平，而列舉四款有關他方當事人利害之約定，而為原則上之規定，明定「附合契約」之意義，及各款約定，按其情形顯失公平時，其約定為無效。是該條第三款所稱「使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者」、第四款「其他於他方當事人有重大不利益者」，係指一方預定之該契約條款，為他方所不及知或無磋商變更之餘地，始足當之，而所稱「按其情形顯失公平者」，則指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷有顯失公平之情形而言。本件上訴人迭稱：被上訴人組織龐大，資產及營收極高，非弱勢之一方，被上訴人與其訂約時，仍有修改契約之可能等語（一審卷一○一頁、二一○頁、原審卷一二○、一二一頁），原審未說明其主張不足採納之理由，亦未論述系爭契約第二條第二項排除民法第四百五十一條適用之約定有為被上訴人所不及知或無可磋商變更之餘地，而有上開顯失公平情形，遽謂該約定有民法第二百四十七條之一第三款、第四款顯失公平之情形，依上說明，已有未合。次按民法第四百五十一條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續約之效力，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，難謂不發生阻止續約之效力（本院五十五年台上字第二七六號判例）。又解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎。查原判決先則認定系爭租約第二條約定之文義，僅係兩造於租賃期限屆滿後得協商再訂租賃契約之意，不能解釋為期滿後當然排除民法上開規定之適用（判決書十二頁）；繼卻又謂上訴人於系爭租約第二條事先排除民法第四百五十一條之適用，核有民法第二百四十七條之一所定顯失公平之情形等語（判決書十

三、十四頁），對於系爭租約第二條之解釋前後說詞不一而相互矛盾，亦有待釐清進一步究明。再者，土地之租賃契約以承租人自行建屋而使用為目的者，固非有相當期限不能達其目的，然被上訴人於六十五年間租地建屋後，兩造已數次簽訂租賃契約，系爭租約之租期定為三年，系爭房屋屋況尚為良好，既為原審所認定之事實，則兩造何以對此基地租賃之租期僅定為三年？有無特別之考量？兩造以往之租期約定如何？在被上訴人依約提出續約申請時，上訴人是否即應與其續約？上訴人有無決定續約與否之權利？系爭契約第二條第二項所稱「甲方（被上訴人）未辦理續約仍為使用……」究指被上訴人提出續約申請抑或兩造須完成續約手續？該條約定是否為上訴人預以表示反對之意思？原審未就此逐一詳為探究，並審認兩造簽訂系爭租約之真意，徒以兩造於原訂租期屆滿後，解釋上以原則同意繼續租賃契約為合理，遽為上訴人不利之論斷，尤嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第二庭

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