最高法院一○三年度台上字第二四○六號

最高法院民事判決　　　　　　一○三年度台上字第二四○六號

上訴人

李 環

訴訟代理人

薛欽峰律師

訴訟代理人

林慈政律師

被上訴人

嘉泉建設股份有限公司

法定代理人

王旭陞

訴訟代理人

謝玉璇律師

上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國一○三年一月二十八日台灣高等法院第二審判決（一○二年度上字第四二九號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人主張：伊於民國九十六年一月三十一日提供所有坐落新北市○○區○○段○○○地號土地（下稱系爭土地）與被上訴人簽訂房屋合建契約書（下稱系爭合建契約）。後因伊將系爭土地所有權部分移轉予訴外人連○世，連○世乃加入系爭合建契約，並與被上訴人於九十七年一月十四日簽訂分屋協議書（下稱系爭分屋協議），該合建之房屋已取得使用執照，並辦理所有權第一次登記。依系爭合建契約及系爭分屋協議，伊尚可分得並購買坐落新北市○○區○○段○○○地號土地上門牌號碼新北市○○區○○街○○○號十樓之二、十一樓之二、十二樓之二、十二樓之三、十三樓之二、十三樓之三等房屋（下合稱系爭房屋，此部分約定下稱系爭契約）。詎伊多次發函表明購買意願，被上訴人仍將系爭房屋出售予第三人，致不能依系爭契約履行出售系爭房屋予伊之義務。系爭房屋總坪數為一百八十八點八二坪，以每坪新台幣（下同）三萬元之差額計算，伊因此受有五百六十六萬四千六百元之損害。縱認系爭契約僅成立系爭房屋之買賣預約，因被上訴人已出售系爭房屋致系爭契約陷於給付不能，伊亦得依債務不履行規定請求賠償上開損害等情，爰依系爭合建契約、系爭分屋協議、買賣契約及民法第二百二十六條、第二百十六條之規定，求為命被上訴人如數給付並加付自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息之判決。

被上訴人則以：伊業依系爭合建契約及系爭分屋協議約定，將新北市○○區○○街○○○號一樓Ａ１戶、二樓Ａ１戶、五樓Ａ１戶、Ａ２戶、Ａ３戶、Ａ４戶，十樓Ｂ１戶、Ｂ２戶等八戶房屋及六點九一個停車位（下合稱系爭合建房屋）移轉登記予上訴人及連○世。系爭分屋協議附帶提及之六樓Ａ１戶、Ａ２戶（下合稱六樓房屋）及系爭房屋，非屬上訴人、連○世應分得之系爭合建房屋，系爭契約係屬預約性質。上訴人與連○世既未確定各自擬買受之標的，兩造間對於買賣標的物價金及給付方式、期間、稅費負擔等契約重要之點均未約定，事後雖經商洽，惟對於價金給付方式時程、系爭房屋移轉登記及交付時間等買賣契約必要之點，始終無法達成合意，而未成立買賣本約。伊先通知上訴人限期與伊訂立系爭房屋之買賣契約，上訴人未遵期訂約，伊於系爭契約因解除而失效後，始將系爭房屋移轉登記予他人，對上訴人既無給付義務，更無給付不能之情事等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：被上訴人業將系爭合建房屋移轉登記予上訴人及連○世，而系爭房屋非屬系爭合建契約約定上訴人及連○世得受分配之範圍等事實，為兩造所不爭執。連○世前曾以被上訴人將系爭房屋移轉登記予他人，對其已給付不能而起訴請求損害賠償，經台灣新北地方法院以九十九年度建字第一二五號事件（下稱前事件）繫屬。

觀諸連○世於前事件之主張與上訴人於本件主張之情節有異，可見上訴人與連○世間，對依系爭契約得向被上訴人買受系爭房屋之主體認知不同；系爭契約未就六樓房屋、系爭房屋部分，由上訴人、連○世單獨、分別或共同向被上訴人購買，如得單獨或分別購買，其等得購買之標的究竟為何；上訴人復未能就其主張得由上訴人、連○世內部指定價購系爭房屋之標的乙節舉證證明，顯見上訴人、連○世與被上訴人間，對系爭房屋之買受人究為上訴人或連○世，未有意思表示之合致。參以系爭契約有關上訴人、連○世欲購買之房屋標的、面積、金額、詳細付款方式，是否辦理貸款、稅負、點交、費用及買賣雙方就履約遲延或不履行之違約所生之相關權利義務等重要事項，均付之闕如；系爭合建契約係以參與合建地主無價金給付義務為前提所為約定，難適用於上訴人需負給付價金義務之買賣契約。被上訴人身為建商，於出售起造之不動產時，對於出售標的之價金交付方式、時程、買受人遲延給付價金或未能履約時之處理，及相關稅捐負擔等狀況均會約定清楚等情以考，應無僅憑權利義務內容不確定之系爭契約，作為兩造對於系爭房屋買賣事宜應負權利義務之依據。上訴人固主張先後於九十九年一月二十五日及同年四月八日發函通知被上訴人，於被上訴人將系爭房屋完成登記為伊及連○世所有並點交之際，一次給付價金，惟未證明被上訴人同意上開價金給付方式。況依證人游○宏之證言，可知兩造就系爭房屋之買賣協調破裂，並未達成合意，足徵上訴人主張：兩造就系爭房屋買賣之權利義務，可比照系爭合建契約或援引相關法律規定云云，自非可採。基此，系爭契約僅為上訴人及連○世如欲向被上訴人另行買受六樓房屋、系爭房屋之標的及價金範圍達成合意，但關於買受房屋之當事人、價金給付方式及其他契約必要之點，仍待日後另行訂立買賣契約確定，可見系爭契約只為將來訂定買賣契約本約之張本，亟待兩造及連○世進一步磋商，並待意思合致時始告定案。但其等間始終未能達成意思合致，不得因系爭契約即認兩造已成立系爭房屋買賣之本約，故系爭契約僅為系爭房屋之買賣預約。再者，系爭分屋協議未約定兩造訂立系爭房屋買賣契約本約之期限，即屬無確定期限之給付。被上訴人曾於九十八年八月二十八日以○○○○字第○○○○○○○○○○號函文（下稱第一份函文）催告上訴人依系爭契約擬購買之房屋及其基地應有部分，與被上訴人訂立正式買賣契約，否則系爭契約自動失效等情，上訴人收受第一份函文後，未與被上訴人就系爭房屋另訂買賣契約，上訴人違反系爭契約約定之作為義務，應負遲延責任。嗣被上訴人復於同年九月十四日以函通知上訴人系爭契約失效，即為解除系爭契約之意思表示（該函下稱第二份函文），堪認系爭契約業因上訴人未依限履行，而經被上訴人合法解除。至上訴人於系爭契約經被上訴人合法解除後，始為準備給付之通知，不能為有利於上訴人之認定依據。從而，上訴人依上開法律關係，以被上訴人未能履行出賣人移轉系爭房屋所有權及交付義務，為給付不能；及縱系爭契約為預約性質，被上訴人業將系爭房屋出售他人，已陷於給付不能，伊亦得依民法第二百二十六條、第二百十六條等規定，請求被上訴人賠償損害，均為無理由等詞，為其判斷之基礎。

按給付無確定期限者，依民法第二百二十九條第二項規定，應先經債權人催告而未為給付，債務人始負遲延責任。又民法第二百五十四條係規定，契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。

故債務人遲延給付時，須經債權人定相當期限催告其履行，債務人於期限內仍不履行時，債權人始得解除契約。查系爭契約係預約性質，且屬無確定期限之給付，上訴人於收受第一份函文後，因未就系爭房屋與被上訴人訂立買賣契約而負遲延責任，既為原審所確定之事實，果爾，被上訴人自應於上訴人收受第一份函文未為給付而負遲延責任後，再定相當期限催告上訴人履行系爭契約義務，必待上訴人於期限內仍不履行時，被上訴人始得解除系爭契約。乃原審遽認被上訴人以第二份函文通知上訴人，即得為解除系爭契約之意思表示，所持之法律見解，已有可議。次按債權人為履行給付之催告，如未定期限，難謂與民法第二百二十九條第二項、第二百五十四條規定解除契約之要件相符，自不得依該法條規定解除契約。若自債權人催告後經過相當期間而債務人仍不履行時，基於誠實信用原則，而可發生該條所定之契約解除權者，應以債權人催告時定有期限而不相當（過短）者，始有其適用。被上訴人一再抗辯：伊於第一份函文前，已多次催告上訴人履行系爭契約，上訴人已屬給付遲延，系爭契約業經伊解除等詞（一審㈠卷一一四頁背面、一四七頁背面至一四八頁、㈡卷四三至四四頁、原審㈠卷二四七頁背面至二四八頁、原審㈡卷二頁背面、一六一至一六四頁、一七三頁背面）；惟上訴人則主張：第一份函文並不生催告效力等語（原審㈡卷四六至四七頁、一二八至一三○頁），則究竟被上訴人係以第一份函文催告上訴人履行系爭契約，因上訴人未為給付而負遲延責任？抑第一份函文乃上訴人遲延給付後，被上訴人所為之定期催告？倘係後者，被上訴人於第一份函文之前，有無「定有期限」催告上訴人為給付？

該期限是否相當？此與被上訴人得否以第二份函文解除系爭契約，所關頗切，尤待再進一步審酌。原審未遑詳查究明，逕認系爭契約業經被上訴人以第二份函文解除，因而為上訴人不利之判決，尚嫌速斷。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第二庭

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