最高法院一○三年度台上字第五七六號

最高法院民事判決　　　　　　　一○三年度台上字第五七六號

上訴人

林秀華

訴訟代理人

李勇三律師

被上訴人

張茂楠

訴訟代理人

陳淑貞律師

上列當事人間請求返還停車位事件，上訴人對於中華民國一○一年七月三十一日台灣高等法院第二審判決（一○一年度上字第一三四號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人主張：坐落台北市○○區○○段○○段○○地號土地及其上一○八六建號門牌同區○○路○○○巷○○弄三六號一樓房屋暨平台、露台、地下層等附屬建物，及共同使用部分即同小段一一二一建號建物之權利範圍為萬分之二○五（下合稱系爭房地），係由訴外人泰基建設有限公司（下稱泰基公司）興建後於民國七十五年間售賣予訴外人楊寶雲，嗣楊寶雲於七十七年間將系爭房地轉賣予訴外人黃椿桐，迨八十年間黃椿桐將該房地出售予訴外人陳燕燕，伊於九十八年五月間向陳燕燕買受其所有系爭房地，包含其中地下一層編號二之停車位（下稱系爭停車位），伊於同年七月間登記為系爭房地所有權人。被上訴人無權占用系爭停車位，自應予以返還並給付不當得利等情。爰依民法第七百六十七條、第一百七十九條之規定，先位聲明求為命被上訴人將系爭停車位騰空返還予伊及自九十八年七月三十日起至該停車位返還之日止，按月給付伊新台幣（下同）四千元之判決。縱上開建物共有人並無成立分管契約，伊仍依民法第八百二十一條、第一百七十九條之規定，備位聲明求為命被上訴人將系爭停車位騰空返還予伊及其他共有人，暨自九十八年七月三十日起至該停車位返還之日止，按月給付伊及其他共有人四千元之判決。

被上訴人則以：黃椿桐於七十八年三月三十一日將系爭停車位之永久使用權以七十萬元單獨出售予伊，並經法院公證；黃椿桐另於八十年二月間出售系爭房地予陳燕燕，則未包含系爭停車位。

依泰基公司與原始買受人所簽訂買賣契約第二十條之約定，系爭停車位非屬法定公共設施，全體買受人已成立分管契約，同意由出資購買停車位之買受人管理使用地下室之停車位，上訴人為繼受者，應受該分管契約之拘束。且系爭停車位於八十四年間公寓大廈管理條例公布前即已設置，伊早已買受，基於法律不溯及既往原則，亦無該條例之適用。況伊既以高額代價買受系爭停車位永久使用權，即係有償使用他人之物，就長期限制所有權人之用益效果上，顯與未定期限之租賃關係無異，故雖名為「買賣」停車位，實質上係屬「租賃」，依民法第四百二十五條第一項之規定，租賃關係對於受讓租賃物之第三人即上訴人仍繼續存在。又上訴人購買系爭房地時已知悉系爭停車位由伊占有使用，並經陳燕燕減少價金而將該房地出售，上訴人非屬不知情之善意第三人。伊占用系爭停車位，自非無權占有等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人主張泰基公司於七十五年間將系爭房地及停車位使用權售賣予楊寶雲，嗣楊寶雲於七十七年間將該房地及系爭停車位使用權轉賣予黃椿桐，黃椿桐已於七十八年三月間將系爭停車位使用權出售予被上訴人，黃椿桐另於八十年二月間將系爭房地出售予陳燕燕，經陳燕燕於九十八年五月間將系爭房地出賣予上訴人，上訴人於同年七月間登記為系爭房地所有權人。依原始買賣契約第二十條之約定，共有人即區分所有權人就地下停車位成立分管契約等事實，為被上訴人所不爭。按將停車位與公共設施面積併同登記為一建號，由區分所有建物全部共有，但由買停車位者持有較多應有部分，係一「大公」之登記辦法，故公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權，當可解釋為係一種共有物之分管契約，有拘束該分管契約當事人之效力。觀之建物登記謄本所載，系爭房地社區各主建物之共同使用部分係登記為一一二一建號，該社區之停車位共計二十八個，依原始買賣契約第二十條停車位分管契約而取得各該停車位使用權之區分所有權人，其停車位之使用權係表徵於一一二一建號建物共同使用部分之權利範圍即應有比例上。系爭房地之所有權業經陳燕燕移轉登記與上訴人，上訴人已一併取得系爭停車位之所有權。次查系爭房地係於七十四年間取得建築執照開始興建，七十五年十月間完工並取得使用執照。參以公寓大廈管理條例於八十四年六月九日制定施行，該條例第四條第二項所定共用部分使用權或所有權移轉上之限制，並無例外溯及既往之規範意旨，依法律不溯及既往之原則，該條項之限制於本件已於七十四年、七十五年間先後取得建築執照、使用執照之系爭房地尚無適用，該條項規定自亦不得拘束於七十八年間業已成立之被上訴人與黃椿桐間債權契約。另依內政部八十年九月十八日台內營字第八○七一三三七號函釋敘載「法律不溯既往原則」，亦認於該函釋前已完成之停車空間移轉行為，不受修正前土地登記規則第七十二條之限制。參酌證人陳燕燕所證，陳燕燕將系爭房地出賣予上訴人之締約階段，雙方均已知悉系爭停車位之永久使用權已由黃椿桐出售予被上訴人，雙方就此並將系爭房地之價金壓低，約定由上訴人與被上訴人事後自行協調，此項永久使用權買賣之債權契約為上訴人所明知。被上訴人依合法有效成立之債權契約所取得系爭停車位使用權，得對抗上訴人，被上訴人非屬無權占有；且上訴人提起本件訴訟行使權利，有違誠信原則。從而上訴人依民法第七百六十七條、第一百七十九條之規定，先位聲明請求被上訴人將系爭停車位騰空返還予伊暨給付訟爭不當得利；並依民法第八百二十一條、第一百七十九條之規定，備位聲明請求被上訴人將系爭停車位騰空返還予伊及其他共有人暨給付訟爭不當得利，均不應准許等詞，為其判斷之基礎。

按所謂誠信原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法。本件被上訴人與黃椿桐於七十八年間成立系爭停車位永久使用權買賣之債權契約，黃椿桐另於八十年間將系爭房地出售予陳燕燕，經陳燕燕於九十八年五月間將系爭房地出賣予上訴人，上訴人於同年七月間登記為系爭房地所有權人，一併取得系爭停車位之所有權，為原審認定之事實。上訴人迭稱：「當時伊是先簽約後才發現，後來伊不想買，陳燕燕就把房價降低賣給伊」、「伊向陳燕燕買受系爭房地，於九十八年五月三十一日簽訂不動產買賣契約書繳付訂金三百五十萬元後，仲介發現地下室應有一個停車位，……陳燕燕為儘快脫手成交，願減少價金，由伊自行依法處理，是伊為善意之買受人」等語（見原審卷四三頁背面至四四頁、四八頁）。倘若非虛，上訴人如於簽約買受房地繳付鉅額定金後，系爭停車位始經發現，陳燕燕並願減少價金以利脫手，則上訴人於訂約前已否明知或可得而知該停車位之永久使用權已由黃椿桐售賣予被上訴人，自滋疑義。且陳燕燕減少價金之額數與系爭停車位之價值是否相當，亦有未明。另觀上訴人與陳燕燕對於調降價金之過程，是否乃屬日後上訴人與被上訴人協商所應付出之代價而為降價，尤屬不明；又上訴人陳稱伊「願意以三十萬元左右和解」

（見原審卷一二六頁背面）。上訴人買受系爭房地倘因亟思履約，俾便及早使用含括系爭停車位在內之房地，嗣又願與被上訴人協調解決爭議未果，似此情形，自應審慎衡量當事人雙方之利益，能否逕謂上訴人提起本件訴訟行使權利有違誠信原則，尚非無研求之餘地。原審未遑詳查究明，遽以前揭情詞為上訴人不利之論斷，不免速斷。又上訴人指陳：被上訴人「並非該大樓之住戶」，如何依據分管協議使用系爭停車位，及「沒有共有權就沒有分管」等情事（見一審審訴字卷二頁、原審卷四七頁及一二六頁背面），此與被上訴人得否占有使用系爭停車位攸關。原審未詳予調查審認，並有疏略。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第二庭

Ｑ