最高法院一○三年度台上字第一九二號

最高法院民事判決　　　　　　　一○三年度台上字第一九二號

上訴人

廖秋木

上訴人

廖淑英

共同訴訟代理人

連世昌律師

上訴人

劉新山

訴訟代理人

涂惠民律師

上列當事人間請求沒收價款事件，兩造對於中華民國一○二年五月十六日台灣高等法院第二審判決（一○一年度重上字第六○九號），各自提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人廖秋木、廖淑英（下稱廖秋木等二人）主張：兩造經訴外人永慶房屋公司仲介股份有限公司（下稱永慶公司）仲介，於民國一○○年三月二十四日就伊所有坐落新北市○○區○○段○○○○號土地應有部分四分之一，及其上門牌號碼新店區民權路四號房屋（下稱系爭房地）簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），對造上訴人劉新山以新台幣（下同）八千一百萬元買受系爭房地，兩造並在訴外人兆豐國際商業銀行（下稱兆豐商銀）以廖秋木名義開設第○○○○○○○○○○─四號履約保證專戶（下稱系爭專戶）。嗣劉新山將第一期簽約款、第二期用印款各八百十萬元存入該專戶後，未能繼續依約付款，兩造乃於同年六月間簽署協議書（下稱系爭協議書），約定第三期完稅款八百十萬元及尾款五千六百七十萬元均應於同年七月十五日付清，若有違約，概依系爭買賣契約第十一條規定行使權利。惟劉新山屆期仍未給付，伊已於同年七月二十日解除系爭買賣契約，依系爭買賣契約第十一條第二項約定，伊得沒收系爭專戶內之價金一千六百二十萬元等情，爰依系爭買賣契約第十一條第二項、系爭協議書第一條、第五條約定，求為命劉新山同意伊向兆豐商銀領取系爭專戶內一千六百二十萬元及自一○○年七月二十八日起至清償日止按年息百分之五計算利息之判決。

上訴人劉新山則以：系爭買賣契約買受人為伊子劉信成，伊僅為劉信成之代理人，非契約當事人。且伊於一○○年三月十九日簽立不動產買賣意願書（下稱系爭意願書）予永慶公司，言明貸款未達五成，則買賣契約無效，廖秋木等二人竟不知該份文件存在，可見兩造未達成買賣合意。又系爭買賣契約為定型化契約，其中第六條第三項、第二條、第十五條第二項等條款對買方顯失公平，且未給予審閱期間，應屬無效。再依系爭意願書記載，伊就價金五成得以抵押貸款支付，嗣因政府金融政策變更，致伊未能取得該貸款，自屬情事變更，且非可歸責於伊，伊自不負遲延責任。縱認伊違約，但廖秋木等二人僅有少許利息損失，且其持續出租系爭房地，沒入違約金一千六百二十萬元，亦屬過高。另系爭專戶內款項為信託財物，所有權人為兆豐商銀，伊無從同意廖秋木等二人領取該專戶內款項等語，資為抗辯。

原審審理結果，以：查系爭房地為廖秋木等二人所有，兩造經永慶公司仲介，於一○○年三月二十四簽訂系爭買賣契約，劉新山以八千一百萬元買受系爭房地，並與廖秋木於同日簽訂價金履約保證申請書，以廖秋木名義在兆豐商銀開設系爭專戶，兆豐商銀並於同年月二十四日出具價金履約保證書，第一期簽約款、第二期用印款各八百十萬元，合計一千六百二十萬元已存入系爭專戶。依系爭買賣契約第二條約定，第三期完稅款八百十萬元於稅單核下後三日支付，買方交付尾款五千六百七十萬元時，賣方始交屋，最遲應於一○○年六月十五日完成交屋手續；嗣兩造於同年六月間復簽署系爭協議書，約定最遲應於同年七月十五日前完成交屋手續，惟買方迄未給付第三期款及尾款等情，為兩造不爭之事實。劉新山雖抗辯其係代理其子劉信成訂約，其非系爭買賣契約當事人云云，惟查系爭買賣契約第一、五頁均載明「買方劉新山」，第六頁立契約書人亦記載買方姓名為劉新山及其身分證字號碼、出生日期、戶籍地址，再由劉新山簽署其名，並記載劉信成為連帶保證人，可見一○○年三月二十四日訂約時，劉新山係自為買受人。另履約保證申請書係劉新山以買方名義簽訂，兆豐商銀出具之價金履約保證書，亦載明買方為劉新山，及至一○○年六月間兩造簽訂系爭協議書時，劉新山仍以自身名義訂約；參以系爭買賣契約第二條第二項記載買方提供本票擔保尾款，亦由劉新山簽發該本票，在在證明買受人為劉新山。劉新山雖辯稱係一○○年四月更正伊為代理人，並獲賣方同意，始在系爭買賣契約加註「代理劉信成」、「代劉信成」、「劉新山代劉信成」等字。惟查證人即永慶公司員工馬國祥、廖偉宏（賣方仲介）均證稱上開加註係用印時，由劉新山填載，劉新山表示要登記其子名義，廖偉宏並稱當時並未提及買方變更為劉信成；另證人即永慶公司員工黃志中（買方仲介）亦證稱：簽約當下是劉新山，後來用印時才補註，是劉新山寫的，那時劉新山怕貸款會發生問題，用他兒子名義去貸款等語。可見簽約時並未表示買方為劉信成，劉新山為代理人，及至支付第二期款（用印款）時，劉新山擬更換登記名義人為劉信成，始於契約書加上前述代理之文字，惟買賣雙方並未合意變更買方為劉信成，僅同意登記名義人變更為劉信成而已。至於系爭專戶於同年四月十四日存入六百十萬元、同年月十五日存入八百十萬元、同年五月三十一日存入三萬元，雖係以劉信成名義存入，亦無從憑以認定劉信成為買方。劉新山復稱其於一○○年三月十九日簽立系爭意願書，言明如無法貸款五成，合約無效云云；但該意願書係由劉新山與永慶公司員工黃志中簽立，係劉新山表達其對於系爭房地買賣之要約內容，未能認定廖秋木等二人已同意，且永慶房屋提出之系爭買賣契約全部文件，亦未包括該意願書，甚且系爭買賣契約第十五條第二項特別約定「買方須以買賣標的物向金融機構辦理貸款以支付尾款，如因貸款條件不符或因核貸金額不足支付尾款時，同意於產權移轉前以現金乙次補足，並且將補足之款項匯入系爭專戶」等語，顯已排除系爭意願書內容，自難認系爭意願書為系爭買賣契約之一部。況證人馬國祥、廖偉宏均證稱未見過系爭意願書，意願書不會成為契約附件；證人黃志中亦稱意願書係伊代理永慶公司與劉新山訂立，簽約以雙方之約定為準，屋主未同意以貸款成數作為特約各等語，益證關於系爭買賣，兩造係以彼間訂立之系爭買賣契約為準，系爭意願書非屬買賣契約之附件。而兩造既就標的物與價金達成合意，亦不得因廖秋木等二人未知該意願書約定，即謂買賣契約不成立。又依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為加重他方當事人之責任之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效，固為民法第二百四十七條之一第二款所明定，惟該條立法理由係鑑於經濟上強者所預定之契約條款，他方每無磋商變更之餘地，為使社會大眾普遍知法、守法，防止契約自由之濫用及維護交易之公平，而為規定。查兩造互為交易對象，劉新山之經濟地位並未居於劣勢，證人即永慶公司店長吳皇褌並證稱劉新山另購有價值一億三千萬元透天店面及八千萬元之房地等語，再參以劉新山提出九十八、九十九年間之多件不動產買賣契約，可見其資金充實，購屋經驗豐富，且系爭買賣契約第十五條逐一記載兩造特約，兩造嗣後復簽訂系爭協議書，延長付款期限，可見劉新山具有議約能力，自難認系爭買賣契約有顯失公平之情形。劉新山另謂內政部所頒成屋買賣契約書範本第四條第二項載明「前項貸款因金融政策變更或其他不可歸責買方之事由而無法辦理貸款時，除本契約另有約定外，雙方同意解除契約，賣方應將已收之價款無息退回買方」；另預售屋買賣契約書範本第十八條亦針對不可歸責買方貸款差額定有解決方案，系爭買賣契約未採用此等條款，對買方有重大不利益云云。惟劉新山是否依據永慶公司提供之範本訂立買賣契約，係由兩造討論後決定，其既同意系爭買賣契約之付款方式，並承擔貸款不足之風險（見系爭買賣契約第十五條第二項），自不得事後指其屬定型化條款，顯失公平。兩造原約定第三期完稅款八百十萬元於稅單核下後三日支付，買方交付尾款五千六百七十萬元時，賣方始辦理交屋，第十五條第二項、第七項復約定買方以貸款以支付尾款，如因貸款條件不符或因核貸金額不足支付尾款，應於產權移轉前以現金乙次補足，最遲應於一○○年六月十五日完成交屋手續；嗣兩造訂立系爭協議書，約定最遲應於一○○年七月十五日前完成交屋手續，若有違約，依系爭買賣契約第十一條規範行使權利，劉新山嗣後未依系爭協議書履行，自屬違約。其以因金融政策變更，致無法貸得五成款項為由，認不可歸責於伊，且屬情事變更，尚無可採，廖秋木等二人主張依系爭協議書第五條、系爭買賣契約第十一條第二項約定沒收價款，洵非無據。按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十條、第二百五十二條分別定有明文。至於約定之違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。審酌系爭買賣之價金為八千一百萬元，劉新山如於一○○年七月十五日付清價款，每年法定利息達四百零五萬元，而其具有豐富不動產交易經驗，交易總額達數億元，竟於支付一千六百萬餘元後，即未付款，復以上開情詞爭執，造成兩造間法律關係懸而未決，影響廖秋木等二人就系爭房地之規畫，惟廖秋木等二人尚得持續出租系爭房地以償還抵押債務等情，認違約金應酌減至八百萬元（約總價百分之十）為適當。末查系爭買賣契約第二條第四項約定兩造同意依兆豐商銀之價金履約保證相關手續辦理，並應簽立及遵守價金履約保證申請書及價金履約保證書條文，可知同契約第十一條第二項所稱之沒收買方已給付之全部款項，係指系爭專戶內之款項。而兆豐商銀出具之價金履約保證書第二條第二項第二款載明「買賣標的物產權移轉前，買方若未能履行支付價金之義務，賣方經合法程序催告、撤銷或解除契約確定，或取得確定判決或與確定判決有同一效力之文書後，本行即依第五條將買方依買賣契約書約定給付方式或已付價金中依約應沒收之部分轉交賣方」，則於違約金數額內，劉新山自應同意廖秋木等二人向兆豐商銀領取系爭專戶之款項，始符合契約本旨。劉新山抗辯系爭專戶內金錢屬信託財物，僅兆豐商銀有權處分，伊無從同意廖秋木等二人領款云云，核無可採。從而，廖秋木等二人請求劉新山同意其向兆豐商銀領取系爭專戶內之八百萬元及加計自解約函送達翌日即一○○年七月二十八日起至清償日止按法定利率計算之利息部分，尚非無據，應予准許；逾此所為請求，則為無理由，應予駁回。爰將第一審判決關於命劉新山同意廖秋木等二人向兆豐商銀領取系爭專戶內八百萬元本息部分，判予維持，駁回劉新山該部分之上訴；超過部分予以廢棄，改判駁回廖秋木等二人該部分之訴，經核於法洵無違誤。

按違約金係當事人約定契約不履行時，債務人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定；而民法第三百九十條規定「分期付價之買賣，如約定出賣人於解除契約時，得扣留其所受領價金者，其扣留之數額，不得超過標的物使用之代價，及標的物受有損害時之賠償額」，係就出賣人將標的物先交付與買受人，價金分期給付之買賣，其解約扣價約款之限制，二者之要件、法律效果均不相同。系爭買賣契約並非該民法所定分期付價之買賣，自無關民法第三百九十條規定之適用。原審以系爭買賣契約第十一條第二項屬違約金之約定，經斟酌劉新山履約情形及廖秋木等二人可能受有之損害後，酌減違約金數額，自無違背法令可言，原審並已說明酌減之理由，亦無廖秋木等二人所指理由不備之情形。末查廖秋木等二人依系爭買賣契約第十一條第二項雖得沒收劉新山已付之價金，但該款項係存於兆豐商銀系爭專戶內，自須請求兆豐商銀撥付；而該款項於買方存入系爭專戶後，其所有權雖屬該銀行所有，價金履約保證申請書第一條第二項並記載款項之撥付或買賣契約爭議之認定，均以永慶房屋認定之結果為準，惟同申請書第四條第一項載明買賣雙方對於買賣契約之履行有爭議且進入司法程序，兆豐商銀應暫停款項之撥付，並俟確定判決或與確定判決有同一效力之文書等結果，作為撥款之依據，兆豐商銀出具之價金履約保證書第五條第二項亦載明斯旨。劉新山對於廖秋木等二人沒收其已付價金既有爭執，則為杜爭議，廖秋木等二人請求劉新山同意其領取該專戶內之款項，自符合系爭買賣契約第十一條第二項及上述價金履約保證書之約定。劉新山指兆豐商銀撥付款項，無經買賣雙方同意之必要，廖秋木等二人請求伊同意，欠缺關於訴訟標的之法律關係云云，自無可取。兩造上訴論旨，復各就原審取捨證據、認定事實之職權行使，及依職權解釋契約，指摘原判決關於其敗訴部分不當，聲明廢棄，均難認有理由。

據上論結，本件兩造上訴均為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第一庭

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