一○四年度台上字第九六九號｜民事：請求拆屋還地等｜裁判日期：104 年 05 月 28 日

最高法院民事判決　　　　　　　一○四年度台上字第九六九號上　訴　人　戴慧萍邱秀輝張有為共　　　同訴訟代理人　江肇欽律師吳俊宏律師被上訴人　潘俊榮金億育樂事業有限公司上　一　人法定代理人　吳燄明訴訟代理人　吳振東律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國一○三年十二月三十日台灣高等法院第二審更審判決（一○二年度重上更㈡字第一五一號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決關於㈠駁回上訴人請求被上訴人自民國九十六年七月三十一日起至九十八年九月一日止按月共同給付新台幣四千五百三十五元，被上訴人金億育樂事業有限公司返還土地及自九十八年九月二日起按月給付新台幣二千二百六十七元五角之訴與追加之訴。㈡確認被上訴人金億育樂事業有限公司之法定租賃權關係存在，暨各該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。其他上訴駁回。第三審訴訟費用關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。理由本件上訴人主張：伊於民國九十五年五月十七日自台灣宜蘭地方法院（下稱宜蘭地院）九十五年度執字第八九三號強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣程序，標得原為訴外人黃秀雄所有坐落宜蘭縣○○鎮○○段七五之一一、七五之一二、七五之一三、七五之三五、七五之三七地號等五筆土地（下稱系爭土地），並於九十六年六月七日領得權利移轉證書。黃秀雄、被上訴人金億育樂事業有限公司（下稱金億公司）於系爭土地上興建如原判決附表、附圖（下稱附表、附圖）所示編號A1至A81 未為保存登記之地上物（下稱系爭地上物）。黃秀雄於八十五年六月間將其興建之地上物讓與金億公司，金億公司再於九十五年間將系爭地上物讓與訴外人弘輝開發建設股份有限公司（下稱弘輝公司）指定之被上訴人潘俊榮，故潘俊榮為系爭地上物之事實上處分權人，以占有改定方式取得系爭地上物之間接占有，與金億公司共同占有系爭土地，然無正當權源，致伊受有損害等情，爰依所有物返還請求權及不當得利、侵權行為之法律關係，求為命潘俊榮拆除系爭地上物，並與金億公司共同返還系爭土地，及自九十六年七月三十一日起至九十八年九月一日止按月共同給付新台幣（下同）四千五百三十五元，暨金億公司自九十八年九月二日起至返還系爭土地之日（即九十八年十月二十二日）按月給付二千二百六十七元五角之判決。嗣於原審主張：倘金億公司始為系爭地上物之事實上處分權人，則伊依第一審判決聲請假執行，因強制執行拆除系爭地上物而支付拆除費用，金億公司受有免於支付該費用之利益，爰追加備位之訴，依不當得利之法律關係，求為命金億公司給付九十一萬一千九百八十六元，並加計自九十八年十月二十二日起算法定遲延利息之判決（上訴人原請求潘俊榮給付自九十六年六月七日起至同年七月三十日之不當得利部分，已獲勝訴判決確定；另請求金億公司拆除系爭地上物暨被上訴人連帶給付超過四千五百三十五元部分，業受敗訴判決確定）。被上訴人金億公司以：系爭地上物即「上新花園」遊樂區之全部地上建物、定著物及附屬設備，均為黃秀雄興建，嗣全數讓與伊，伊為系爭地上物之事實上處分權人，系爭土地則由上訴人拍定取得，依民法第四百二十五條之一法定租賃權規定及最高法院四十八年台上字第一四五七號判例，伊非無權占有系爭土地，自無不當得利或侵權行為可言。潘俊榮則以：伊為弘輝公司原法定代理人，弘輝公司曾於九十五年二月十四日以三千五百萬元向金億公司購買系爭地上物，並指定將系爭地上物移轉予伊。嗣因伊主張優先承買系爭土地訴訟敗訴確定，弘輝公司解除該買賣契約，伊於該公司請求金億公司返還價金等支付命令（宜蘭地院九十六年度促字第四三五四號）確定日即九十六年七月三十日，將系爭地上物及系爭土地返還金億公司，故伊非系爭地上物之事實上處分權人，亦未占有系爭土地，上訴人訴請伊拆除系爭地上物、返還系爭土地及給付不當得利、損害賠償，均無理由各等語，資為抗辯。金億公司並於原審提起反訴，求為確認金億公司就系爭地上物占用系爭土地部分有法定租賃權存在之判決（此為反訴之備位聲明，先位聲明部分業受敗訴判決確定）。原審審理結果，以：上訴人主張系爭土地原為黃秀雄所有，遭黃秀雄之債權人聲請以系爭執行事件為強制執行，經上訴人於九十五年五月十七日以一億零一百六十八萬八千八百九十九元拍定，九十六年六月七日領得權利移轉證書，並於同年月十五日完成所有權登記，戴慧萍、邱秀輝、張有為應有部分之比例依序為60％、25％、15％，有系爭土地地籍圖謄本、所有權移轉前後土地登記謄本可稽，並經原審調閱系爭執行事件卷宗查明無訛。而系爭土地上坐落有「上新花園」遊樂區即系爭地上物，其占用位置、面積如附圖、附表所示，亦經第一審法院會同地政人員至現場勘測明確，有勘驗筆錄、現場照片、宜蘭縣宜蘭地政事務所函檢送之土地建物面積計算清冊、土地複丈成果圖附卷可憑，堪信為真實。上訴人主張被上訴人無權占有系爭土地，請求潘俊榮拆除系爭地上物、被上訴人共同返還系爭土地及給付不當得利、損害賠償等情，為被上訴人所否認，並以上開情詞置辯。經查證人黃秀雄先後於宜蘭地院九十五年度重訴字第三二號潘俊榮與上訴人間請求確認優先承買權存在事件、原審九十九年度重上更㈠字第一三八號拆屋還地等事件證稱：伊為經營上新花園，自七十三年間起，陸續興建系爭地上物，因做生意有開立發票需求，始設立金億公司，從未以金億公司名義興建系爭地上物等語。按黃秀雄於七十五年設立金億公司，並擔任法定代理人至九十年間，對其資產由來應知之甚明；且七十七、七十八年間部分系爭地上物申報房屋稅籍登記所提承諾書，明載系爭地上物確係黃秀雄興建完成，足認系爭地上物均係黃秀雄出資建造。又金億公司主張受讓系爭地上物全部權利，業經提出八十五年六月三日黃秀雄出具載明系爭地上物移轉予金億公司之承諾切結書為證，參酌上開申報房屋稅籍登記所附之承諾書、宜蘭縣政府地方稅務局函送之房屋稅籍通報表、金億公司營利事業所得稅申報資料，暨黃秀雄先後於九十年九月四日、九十八年一月八日宜蘭地院九十年度執字第三二八八號、九十七年度執字第一四九二五號強制執行事件查封時表示：「系爭土地經營上新花園遊樂區，地上建物屬金億公司所有」「伊原為起造人，後轉手他人，目前金億公司所有」等語，可見系爭地上物之事實上處分權至遲於八十五年六月間，即全數讓與金億公司。再金億公司係於九十五年間與弘輝公司簽訂買賣契約，將系爭地上物之事實上處分權讓與弘輝公司指定之潘俊榮，並以占有改定之方式使潘俊榮取得系爭地上物之間接占有，且與潘俊榮共同占有系爭土地之情，有買賣契約書、補充買賣契約書、補充買賣契約書㈡、買賣訂金支票可稽，復為潘俊榮、金億公司於第一審九十八年三月十一日言詞辯論期日所自認。潘俊榮雖於原審撤銷該自認，但未能證明其自認與事實不符，上訴人並反對其撤銷自認，依民事訴訟法第二百七十九條第三項規定，固不生撤銷自認之效力；惟金億公司、潘俊榮間確於九十八年九月一日簽訂協議書解除買賣契約並撤銷契稅申報，系爭地上物之稅籍亦於同日回復為金億公司名義，堪認雙方於協議解除買賣契約並辦理稅籍登記變更時，已有潘俊榮將系爭地上物及系爭土地之占有返還予金億公司之意思合致，潘俊榮係於九十八年九月一日將系爭地上物之事實上處分權及系爭土地之占有返還予金億公司。至上訴人主張金億公司、潘俊榮之上開協議係屬通謀虛偽意思表示所為云云，但未舉證以實其說，不足採信。復按民法第四百二十五條之一第一項規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係」，雖僅就「所有權讓與」為規定，但就未辦理所有權登記之建物，其讓與事實上處分權者，與所有權讓與情形無異，解釋上應包括在內。又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，故土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默示房屋承買人繼續使用土地，推定有租賃關係（最高法院四十八年台上字第一四五七號判例參照）。查系爭土地地目為林，屬山坡地保育區之農牧用地，乃農業發展條例第三條第十一款所稱之耕地，黃秀雄於其上興建系爭地上物，屬違章之未辦登記建物，無法辦理所有權移轉登記，僅得以事實上處分權讓與。惟系爭地上物之事實上處分權由黃秀雄輾轉讓與金億公司，系爭土地則因系爭執行事件強制執行拍賣而由上訴人取得所有權，則系爭地上物及系爭土地有先後出賣情事，與房屋之所有權與土地利用權一體化及房屋既得使用權保護原則之法律狀態，並無不同。雖黃秀雄與金億公司讓與系爭地上物之事實上處分權時，曾就系爭地上物坐落系爭土地有使用借貸之約定，黃秀雄與金億公司就該使用借貸契約關係存在與否有所爭執，然不得據此認定無推定租賃關係規定之適用。況系爭執行事件之拍賣公告上載有「標的於查封時，為上新花園園區，上有建物設施、設備等定著物及作物，均非屬債務人（即黃秀雄）所有，且占有使用權屬不明……請應買人自行注意並承擔該定著物等坐落土地權源不明之風險」等語，堪認上訴人於拍定取得系爭土地前，即知系爭土地上設置系爭地上物供作上新花園經營多年。又張有為先後聲請宜蘭地院以九十五年度執字第六四二四號、九十七年度執字第四六八三、一四九二五號強制執行事件，拍賣部分系爭地上物，顯見上訴人於投標應買系爭土地時，明知系爭地上物之存在及其用途，且價值不菲，張有為更因而聲請拍賣，難謂上訴人無默許系爭地上物之事實上處分權人繼續使用系爭土地之意。又系爭地上物雖非合法建物，然在主管機關未依法拆除前，仍具一定經濟價值並得使用，且系爭地上物尚非破爛不堪達於無法使用之程度，是在系爭地上物得使用期限內，仍應認有租賃關係存在。另部分系爭地上物雖非屬房屋，然均為「上新花園」之一部，有整體經濟價值，不能單獨切割其中非屬房屋之地上物。準此，系爭地上物事實上處分權人與上訴人間，於系爭地上物得使用期限內，就系爭地上物所在系爭土地部分有法定租賃關係存在，而有占有之正當權源，尚非無權占有。另潘俊榮於九十八年九月一日將系爭地上物之事實上處分權讓與金億公司，現非系爭地上物之事實上處分權人，上訴人依民法第七百六十七條規定，請求潘俊榮拆除系爭地上物，並與金億公司共同返還系爭土地，尚非有據。又潘俊榮、金億公司既非無權占有系爭土地，上訴人依不當得利、侵權行為之法律關係，請求潘俊榮、金億公司自九十六年七月三十一日起至九十八年九月一日止按月共同給付四千五百三十五元，暨金億公司自九十八年九月一日起至九十八年十月二十二日止，按月給付二千二百六十七元五角，亦非可採。另金億公司為系爭地上物之事實上處分權人，基於法定租賃關係有權占有系爭土地，上訴人依不當得利之法律關係，追加備位之訴，請求金億公司賠償因假執行強制執行拆除系爭地上物之費用九十一萬一千九百八十六元本息，並不足取。從而，上訴人依上開法律關係，請求如上所聲明，為無理由，不應准許。金億公司反訴請求確認就系爭地上物占用系爭土地部分有法定租賃權存在，為有理由，應予准許，為其心證之所由得，因而將第一審所為命被上訴人給付（除確定部分外）之判決，予以廢棄，改判駁回上訴人在第一審之訴及在原審追加之訴，並確認金億公司就系爭地上物占用系爭土地部分之法定租賃權存在。 廢棄發回部分（即原判決駁回上訴人請求被上訴人自九十六年七月三十一日起至九十八年九月一日止按月共同給付四千五百三十五元，金億公司返還系爭土地及自九十八年九月二日起至同年十月二十二日按月給付二千二百六十七元五角之訴暨追加之訴，並確認金億公司就系爭地上物占用系爭土地部分有法定租賃權關係存在部分）：按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第四百二十五條之一第一項前段定有明文。尋繹其立法理由謂：「實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係」等詞，顯見該條規定旨在維護社會經濟秩序及利益，在房屋得使用期限內推定有租賃關係。又本院四十八年台上字第一四五七號判例之適用，亦以房屋具相當之經濟價值為限（參看本院五十七年台上字第一三○三號判例意旨）。查系爭地上物僅部分為房屋，而上訴人一再主張：系爭地上物大部分均屬指示牌、門樓、假山、洗手台、遊樂設施、雞舍、吊橋、流龍、廁所、看台、望遠鏡、烤肉場、木椅、滑水道、鐵橋、水塔、水池等物，均非房屋，存在長達四、五十年，又年久失修，破敗不堪，無法再繼續使用；上新花園因經營不善而關門，設施已棄置多時；系爭地上物因違反非都市土地使用管制規定，經宜蘭縣政府以九十四年四月二十二日以府地三字第0000000000號函要求恢復原編定使用；內政部營建署將系爭地上物以違反建築法第七十三條、第七十七條等規定，勒令停止使用或移送法辦等語（見一審㈠卷一四五頁、一四七頁、二一九至二二○頁、二二三頁；原審重上字卷一一七頁、二五○頁；原審更㈠字卷三六頁、一三五至一三六頁；原審更㈡字卷二五頁、二七頁、一一二頁背面、一六二至一六三頁、一六五頁），並以現場履勘照片、更被上證九號工程合約書附件照片、內政部營建署建築物公共安全檢查資訊系統、宜蘭縣政府函件為證（分見一審㈠卷四一至七一頁、一四九至一五○頁；原審更㈡字卷三二至三三頁、六四至六九頁）。且金億公司自承：「事實上園區沒有在使用，都已經廢掉了；橋、水塔及一些地上設施散布在系爭土地上，因為道路久未整理，無法到達，是處在荒廢狀況」等語（見一審㈡卷一二頁）。果爾，則非屬房屋部分之系爭地上物能否供遊樂園使用？系爭地上物是否全部均有相當之經濟價值？此與金億公司得否依民法第四百二十五條之一第一項前段規定，主張系爭地上物均基於法定租賃關係有權占有系爭土地，所關頗切，自有調查審認之必要。原審逕以系爭地上物均為上新花園之一部，有整體經濟價值，不能單獨切割其中非屬房屋之地上物，即認系爭地上物所在之系爭土地部分均存在法定租賃關係，依上說明，尚嫌速斷。上訴論旨，執以指摘原判決關此部分為不當，求予廢棄，非無理由。 駁回上訴部分（即原判決駁回上訴人請求潘俊榮拆除系爭地上物、返還系爭土地之上訴部分）：原審以上開理由，認定潘俊榮於九十八年九月一日將系爭地上物之事實上處分權讓與金億公司，已非系爭地上物之事實上處分權人，且未占有系爭土地，上訴人不得請求潘俊榮拆除系爭地上物，並與金億公司共同返還系爭土地，而為上訴人不利之判斷，經核於法並無違誤。上訴論旨仍執陳詞，就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決該部分為不當，聲明廢棄，難認有理由。據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中華民國一○四年五月二十八日最高法院民事第七庭審判長法官高孟焄法官袁靜文法官鄭雅萍法官陳光秀法官鍾任賜本件正本證明與原本無異書記官中華民國一○四年六月八日Ｅ

最高法院一○四年度台上字第九六九號

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