最高法院一○五年度台上字第二二四○號

最高法院民事判決　　　　　　一○五年度台上字第二二四○號

上訴人

台中市政府

法定代理人

林佳龍

訴訟代理人

林國忠律師

被上訴人

紅典建設開發股份有限公司

法定代理人

楊秀光

訴訟代理人

柳正村律師

上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，上訴人對於中華民國一○四年七月八日台灣高等法院台中分院第二審判決（一○四年度重上字第六五號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人主張：伊於民國九十七年八月二十八日，與上訴人簽訂「台中市自由一期立體停車場租賃契約」（下稱系爭契約），約定由伊承租坐落; 台中市○區○○○○段○○○○○○○○○○○○○○地號土地上之建物，即門牌號碼台中市○區○○路○段○○號之自由一期立體停車場（下稱系爭停車場）為經營管理及收益。系爭契約第三條約定：「一、租賃期間：自甲方（上訴人）指定之日起五年（自九十七年九月一日起至一○二年八月三十一日止），租期屆滿得續租五年，合計十年。續租租期屆滿，租賃關係即行終止，…。…二、…租金總額為新台幣（下同）一千六百八十萬元整，」。嗣伊以一○二年五月二日函向上訴人申請續租五年，惟依上開約定，應依原條件續租。上訴人分別以一○二年七月四日、二十三日函復：「旨案本局原則同意續約，…，…，修正契約租金總額為五千一百萬元整，…」等語。伊復委託律師以一○二年八月二十八日函向上訴人重申租期屆滿續租五年等語，上訴人於同年月三十日函復謂已於一○二年七月二十三日函說明續約條件，並於一○二年九月一日派員接管系爭停車場，並公告自該日起暫不收費，致伊無法繼續經營系爭停車場。

經伊向法院聲請定暫時狀態假處分獲准，上訴人始於同年十二月六日核發停車證予伊，俾得於翌（七）日起重新收費經營。兩造間已成立續租五年之契約，上訴人違反民法第四百二十三條義務，致伊受有自一○二年九月一日起至同年十二月六日止，無法使用收益系爭停車場之損害計九十一萬六千一百十元，而伊於同期間應給付上訴人租金八十九萬四千一百九十四元，兩相扣抵，上訴人應再給付伊二萬一千九百十六元等情，爰依民法第二百二十六條規定，求為㈠確認兩造間自一○二年九月一日起至一○七年八月三十一日止，就系爭停車場之租賃關係存在。㈡命上訴人給付二萬一千九百十六元，及加計自起訴狀繕本送達翌日即一○三年五月十五日起算法定遲延利息之判決。

上訴人則以：系爭契約係公有停車場之委託經營契約，非單純之建物租賃。上訴人應繳納之「租金」其性質應屬「權利金」，包含使用停車場及其設備之租金，以及停車場「營運權利」之對價在內。被上訴人依系爭契約第三條第一項「租期屆滿『得』續租五年」之約定僅取得「續約之優先議約權利」。系爭契約全文，均無對續約後之履約內容有何約定，基於雙務契約之性質，雙方倘有續約之意願自應就續約契約之租賃標的物內容及租金等必要之點重新磋商合意後，方得認定續約之新契約效力。被上訴人於一○二年五月二日向伊行使續約優先議約權，提出申請續租五年租金額共一千六百八十萬元之要約，伊以一○二年七月四日函表示修正契約租金總額為五千一百萬元，屬要約之擴張而成為新要約，惟被上訴人已表示拒絕承諾之意，足認兩造就新契約必要之點（租金條件）並未達成意思合致，系爭契約之續約新契約即不成立；且本件無默示延長租賃契約之意思存在，系爭契約期限屆滿後，該停車場之營運權限即應歸還予伊等語，資為抗辯。

原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決廢棄，改判如上被上訴人所聲明，無非以：系爭契約第三條第一項約定：租賃期間自上訴人指定之日起五年，租期屆滿得續租五年，合計十年。續租租期屆滿，租賃關係即行終止。被上訴人於一○二年五月二日發函上訴人聲明租約將到期，欲續租五年之意，上訴人於同年七月四日函復：「同意續租，但租金調整為五千一百萬元」等語，被上訴人於同年八月二十八日委託律師發函上訴人，重申租期屆滿續租五年之意。上訴人於同年九月一日收回系爭停車場，並公告自該日起暫不收費等情，為兩造所不爭執。被上訴人主張其向上訴人表示續租後，系爭契約即應續租五年，為上訴人否認，其提起本件訴訟有確認利益。次查系爭契約名稱已載明為「台中市自由一期立體停車場『租賃契約』」，參酌上訴人辦理系爭停車場標租案之九十七年二月七日簽呈說明（下稱系爭簽呈）第四、五項記載，可知本件乃合於「依法令辦理出租」之情形，則系爭契約自為租賃契約，並非上訴人所稱之委託經營契約。參酌系爭簽呈第七項記載，可知系爭停車場標租案之租賃期限本擬為「九年十個月」，因礙於上訴人市有財產管理自治條例（下稱自治條例）第三十七條規定，乃擬訂為「五年，期滿可續約一次」。而所謂「續租」，依一般社會通念，即為依原來租約內容繼續承租之意，是如契約未另有約定，應解為繼續原來租約條件租額不變。又所謂「得續租」，乃出租人已同意為續租，承租人可決定續租與否。是系爭契約第三條第一項之真意，係指本件標租案標的物之租賃期限，於原訂之五年租期屆滿後，雙方已約定得由承租人依原來租約條件續租（繼續承租）五年，願否續租由承租人決定。再者，上開約定，可認系爭契約就續租部分，含有出租人於五年租期屆滿後已為該續租內容之要約，亦可認附有該續租契約效力之發生繫於承租人表示願意續租之停止條件之約款，於承租人為願意續租之意思表示時，上訴人續租之要約即獲得承諾，其停止條件亦成就，該續租之租賃契約即為成立、生效，無須雙方另行議約。被上訴人於一○二年五月二日通知上訴人表示欲續租五年之意，依上開說明，系爭契約第三條第一項之續租契約即為成立，兩造發生因續租而存在之租賃關係。乃上訴人於一○二年九月一日派員接管系爭停車場，並公告暫不收費，違背出租人義務，致被上訴人受有自該日起至同年十二月六日止，無法使用收益系爭停車場之損害，其以該停車場一○一年度同期之臨時停車費收入總額九十一萬六千一百十元，作為其損害金額，即屬正當，扣除其應給付予上訴人同期間之租金後，其請求上訴人給付餘款，自屬有據。從而，被上訴人請求如上所聲明，即屬有據等詞，為其判斷之基礎。

按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。所謂探求當事人之真意，乃在兩造就其意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則。本件系爭契約第三條第一項固約定「租期屆滿得續租五年」，然系爭契約並未就續約之內容為具體約定，為原審確定之事實，是上開約定之內涵為何，即有探求當事人立約當時真意之必要。上訴人於事實審抗辯：依系爭契約第三條第一項所載五年租期之決策過程以觀，系爭簽呈已明確說明係依自治條例第三十七條規定辦理，因系爭招標案含土地、建物及設備，故租賃期限訂為五年，期滿可續約一次，此即為該條項對於租賃期間之設定「自甲方指定之日起五年」及「租期屆滿得續租五年」之真意，至於「租期屆滿得續租五年，合計十年」，係指本案期滿續租一次後，即應再透過公開招標，故總共之最長租期為十年；實務上停車場委託經營經驗，為衡平雙方之履約風險及招標成本等條件，方設有五年續約之機制等語（原審卷第五十、五五頁）。而系爭契約簽訂時之自治條例第三十七條規定：（第一項）非公用不動產之出租期限，應依下列規定辦理：⒈建築改良物五年以下。⒉建築基地十年以下。⒊其他土地六年至八年。（第二項）前項不動產租賃期限屆滿時，得依法更新之。且系爭契約所約定之租金似非單純租賃標的物之對價，尚包含停車場「營運權利」之對價。果爾，則系爭契約「租期屆滿得續租五年」之真意是否非為上訴人為市有財產之管理監督，考量訂約五年後之一切情狀是否有變動，乃限制一次簽訂之租賃期限，若委託經營狀況良好，經其透過續約機制，使被上訴人有再續約一次之機會？亦即原契約五年期滿，被上訴人有續約之優先議約權利，若其有續租之意願，得向上訴人提出續約之要約意思表示之謂？即非無再詳求之餘地。況系爭契約未明定續租租約之內容，則主張依原契約條件續約之一造，亦應就此有利於己之事實負舉證責任。乃原審以系爭契約未另有約定云云，逕依「租期屆滿得續租五年」之文字，認係兩造合意原訂之五年租期屆滿後，承租人依原來租約條件續租（繼續承租）五年，願否續租由承租人決定，並進而為上訴人不利之論斷，不惟速斷，並有判決不備理由之違法。次查關於契約之定性（契約性質之決定或辨別），應根據當事人所陳述之原因事實，與綜觀其所訂立契約之內容及特徵，將契約所約定之事項或待決法律關係，置入典型契約之法規範，比對其是否與法規範構成要件之連結對象相符，以確定其實質上究屬何類型之契約（有名契約、無名契約、混合契約或契約之聯立），或何種法律關係？俾選擇適當之法規適用，不受當事人所主張法律意見之拘束，尤不應拘泥於契約所使用之名稱（本院六十二年台上字第一五四六號判例參照）。系爭契約名稱訂為「台中市自由一期立體停車場租賃契約」，其第一條記載租賃標的，第三條第一、二項，分載租賃期間、租金總額，固具有租賃性質；惟第三條第五項則記載得標廠商應提送經營計畫書報（上訴人）審核後，始得辦理簽約及營運事宜，第十三條以下又均屬對系爭停車場經營、使用及管理之規範，第十八條復約定承租人違約時，出租人得終止契約，承租人應返還「經營權」

等語（見一審卷第十二至十六頁），似見系爭契約之內容非屬單純「租賃」之法律關係，而係由租賃與他種契約所組成之契約。

原審未遑詳予審酌系爭契約內容，僅以本件係以公開標租方式辦理及契約名稱記載為「租賃契約」，遽定性系爭契約為租賃契約，亦有可議。上訴論旨，執以指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第六庭

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