最高法院107年度台上字第1402號｜法律人

最高法院民事判決　　　　　　　　　 107年度台上字第1402號上　訴　人　賴沈碧蓮訴訟代理人　李瑞玲律師被上訴人　尚志資產開發股份有限公司法定代理人　林蔚山訴訟代理人　彭郁欣律師劉懿德律師上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國105年8月9日臺灣高等法院第二審判決（104年度重上字第1139號），提起上訴，本院判決如下：主文上訴駁回。第三審訴訟費用由上訴人負擔。理由本件上訴人主張：伊於民國100年3月5 日與被上訴人簽訂房屋土地預定買賣契約書（下稱系爭契約），約定購買坐落臺北市○○區○○段00地號土地及其上編號第B2戶17、18樓房屋暨地下第 2層編號214、215號停車位（下合稱系爭房地），總價新臺幣（下同）1億2,371萬元。伊已依約給付自備款3,747萬元，其餘8,624萬元，約定被上訴人應協助伊洽定提供最佳條件銀行之貸款給付之。詎被上訴人無法協助伊取得貸款，伊乃於103年9月17日函知被上訴人解除系爭契約。縱認伊之解除契約不合法，惟無法貸款給付價金，屬非可歸責雙方之事由，依內政部公告之預售屋買賣定型化契約（下稱內政部公告契約）應記載及不得記載事項第18點第2項第1款規定，伊亦有權解約。伊給付之自備款達買賣總價款30.29%，被上訴人以伊違約為由通知解除契約後，將其中1,855萬6,500元沒入作為違約金，顯屬過高，請求酌減違約金927 萬8,250 元，該酌減之金額，被上訴人為不當得利，應返還予伊等情。爰依不當得利法律關係，求為命被上訴人如數給付及自起訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息之判決（先位之訴部分，業經法院判決上訴人敗訴確定，不予贅述）。被上訴人則以：伊已依約協助上訴人向各銀行辦理貸款程序，然核貸與否，涉及上訴人個人條件，與伊無關，上訴人無法獲得貸款，非可歸責於伊。其未依契約約定如期給付價金餘額，業已違約，伊依約通知上訴人解除契約，並沒入買賣總價款15%即1,855萬6,500 元作為違約金，於法有據。系爭契約關於違約金之約定合於公平原則，並無過高，上訴人請求酌減並予返還，為無理由等語，資為抗辯。原審以：依系爭契約第18條第1項、第10 項約定可知，被上訴人固有協助接洽銀行貸款之義務，然申請借貸能否成立，取決於貸款人與銀行洽商之貸款條件、貸款人本身條件及銀行因政府金融政策影響而採取之核貸寬嚴情形，上訴人無法貸得預定款項，非可歸責於被上訴人。上訴人應自行評估風險，就貸款不足額部分，負有以現金或其他融資方式籌湊，如期依系爭契約約定繳款期限履行之義務。內政部公告契約應記載及不得記載事項，目的在提供為房地買賣契約之範本，以為買賣雙方契約義務之規範依據。其中第18點固就買方貸款金額與原預定貸款金額有差額時，應如何處理為記載，並有貸款差額超過原預定貸款金額30% 者，買賣雙方亦得解除契約之例示。惟兩造於簽約時，業將系爭契約第18條關於貸款差額超過原預定貸款金額30% ，兩造均得解除契約之約定，予以刪除，並各自用印、簽名其上，顯示兩造已合意排除上開內政部公告契約範本之約定。該約定尚非強制之契約內容，兩造將之排除，並未危害公共秩序或善良風俗，亦與買賣契約之要素無關，自難以該約定與內政部公告契約範本不同即謂其無效。其次，依系爭契約第25條第3 項約定內容及兩造未有賣方受有其他損害得另行求償約定，堪認該條所定關於依買賣總價款15% 計算之違約金，屬於損害賠償額預定性質。上訴人於締結系爭契約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力，本諸自由意識及平等地位自主決定，原則上即應受該違約金約定之拘束，始符契約約定之本旨。上訴人無法貸得買賣契約所約定貸款成數之款項，非屬可歸責被上訴人事由，被上訴人分別於103年6月30日、同年8月26 日通知上訴人依約履行繳款義務，上訴人仍不履行，被上訴人乃於同年9月19 日以存證信函通知上訴人解除契約，並依系爭契約第25條第3 項約定，由上訴人已給付之自備款中，扣除總價款15%即1,855萬6,500 元充作違約金，核屬有據。被上訴人已證明因上訴人變更設計，其須花費444 萬元回復系爭房地原狀，且已支付1,478萬8,750元服務費；復因上訴人違約終致解約，其喪失於該段期間與他人締約機會，需再支付勞務費用另覓買主，實際所受損害及所失利益已逾系爭契約約定之違約金等情，而上訴人並未舉何證據證明本件違約金有何過高情事，堪認被上訴人沒入買賣總價款15% 充作違約金，並無過高。從而，上訴人請求酌減違約金，並依不當得利法律關係，請求給付927萬8,250元本息，為無理由等詞，為其心證之所由得，並說明其他攻防方法及舉證於判決結果不生影響，毋庸逐一論述之理由，因而維持第一審就此部分所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。按基於定型化契約，係由締約當事人之一方預先擬定契約條款，他方當事人僅能依該預擬條款訂立契約，惟恐當事人間因經濟上與智識上處於地位不對等狀態，使締約地位弱勢之一方喪失決定契約內容之自由。立法或司法者乃積極介入定型化契約關係之調整及契約內容之控制，甚而授權以行政規制介入方式，以確保締約弱勢一方之權益。消費者保護法第12條、第16條即係針對定型化契約中定型化契約條款之效力為管制之規範，同法第17條並就中央主管機關得公告特定行業定型化契約應記載或不得記載之事項及效力予以規定。而同法第15條另有「定型化契約中之定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者，其牴觸部分無效」之規定，鑒於中央主管機關依據消費者保護法第17條第1 項規定公告之應記載及不得記載事項，係屬於對消費者權益最低限度之保障，倘容許契約當事人以個別磋商方式訂定更不利消費者之契約條款，恐有使上開公告事項淪為具文之虞，則同法第15條規定宜作目的性限縮解釋，亦即倘公告定型化契約條款較諸個別磋商條款，更不利於消費者時，當然有該條之適用；反之，更有利於消費者時，倘為消費者於個別磋商時所知，則有該條之適用，倘為其不知，則仍應以公告定型化契約條款之內容，作為雙方權利義務關係之依據，以求衡平雙方之權義。本件系爭契約屬預售屋買賣契約，內政部針對預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，業已核定公告如內政部公告契約所示。其中公告契約第18點關於貸款之約定，即屬預售屋買賣定型化契約應記載之事項。而被上訴人原於系爭契約第18條第2項第1款，遵照上開公告契約第18點第2項第1款內容，將不可歸責於雙方造成貸款差額時之處理方式，明文記載於契約上，惟兩造於簽訂契約時，合意將該約定予以刪除，為原審所確定之事實。查依被上訴人所述，兩造為求契約儘量不因貸款成數不足而解除，乃於簽約時磋商，由其為價金之折讓，換取將該貸款差額處理方式條款刪除之合意（見一審卷150 頁），遍查全卷，上訴人就此並未為否認之任何陳述，則該刪除自屬上訴人於知情下所為之個別磋商條款，且上訴人為高達 1億2,371 萬元系爭房地之買受人，顯非經濟上與智識上處於締約地位弱勢之一方，是原審審酌各情，認兩造於訂約時，採取個別磋商方式，將該貸款差額處理方式條款刪除，縱該個別磋商約定與內政部公告契約範本不同，仍難謂為無效，尚無可議。次按法院對於損害賠償額預定性之違約金，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害（所失利益），作為主要之考量因素，以酌定其所約定之違約金是否過高。雖債務人為一部履行，仍應審酌債權人是否因該履行而受有利益。原審依相關事證認定：系爭契約第25條約定之違約金，屬損害賠償額預定性質；被上訴人實際所受損害及所失利益已逾該契約所約定之違約金；且上訴人復未舉證證明本件違約金有何過高情事等情，因而認定本件被上訴人依系爭契約第25條約定沒入之違約金，並無過高之情，亦無可議。所為不利上訴人之判決，經核於法均無違誤。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，自無理由。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 108 年 3 月 20 日最高法院民事第五庭審判長法官沈方維法官魏大喨法官張競文法官蘇芹英法官陳靜芬本件正本證明與原本無異書記官中華民國 108 年 4 月 8 日

最高法院107年度台上字第1402號

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