最高法院107年度台上字第815號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　107年度台上字第815號

上訴人

張劉淑琴

訴訟代理人

蘇 若 龍律師

訴訟代理人

巫 政 松律師

被上訴人

張 銀 湧

上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國105年6月21日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（104年度上字第546號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人主張：坐落臺中市○里區○里段0000000地號土地（下稱000、000地號土地，合稱系爭土地）原為訴外人張梅所有，出租予訴外人蕭金連建屋使用，而訂立未定期限之租地建屋契約（下稱系爭租約）。嗣張梅於民國41年7月17日將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人之父張基鈴，張基鈴於76年4月27日死亡，由伊單獨繼承系爭土地所有權及系爭租約關係。蕭金連於000地號土地上興建如第一審判決附圖（下稱附圖）編號Ａ所示建物，於000地號土地上興建如附圖編號Ｂ所示建物（以下合稱系爭建物），蕭金連死亡後，由訴外人蕭銀樂繼承系爭建物，蕭銀樂再於67年間將系爭建物之事實上處分權讓與上訴人。系爭租約成立時雖未明訂租賃期限，然依契約之目的，探求當事人之真意，應解為定有租至建物不堪使用時為止之期限。系爭建物興建迄今已逾79年，須賴不斷整修、補強始能避免傾頹，已達不堪使用之程度，伊自得依土地法第103條第1款規定，以起訴狀繕本送達作為終止系爭租約之意思表示。兩造間系爭租約既已終止，系爭建物占有使用系爭土地即無正當法律權源等情，爰依民法第767條第1項規定，求為命上訴人拆除系爭建物，返還所占用系爭土地之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。

上訴人則以：伊受讓系爭建物後，均依約給付租金，而系爭租約並未定有租用期限，無土地法第103條第1款規定之適用。系爭建物仍保留原始結構，其外牆為木造及竹編土漿牆，雖曾整修，惟未改建，顯未達於不堪使用之程度，被上訴人依土地法第103 條第1 款規定終止系爭租約為不合法，兩造間系爭租約關係仍存在，被上訴人不得請求伊拆除系爭建物並返還系爭土地等語，資為抗辯。

原審以：系爭土地原為張梅所有，張梅於24年間將系爭土地出租予蕭金連建屋使用而訂立系爭租約。嗣張梅將系爭土地出賣予張基鈴，張基鈴死亡後，由被上訴人單獨繼承系爭土地所有權及系爭租約關係。系爭建物未辦理建物所有權第一次登記，蕭金連死亡後，由蕭銀樂取得該建物之事實上處分權，蕭銀樂再於67年間將該建物出賣予上訴人，上訴人因而取得系爭建物之事實上處分權，並繼受系爭租約關係。按租地建屋契約之出租人依土地法第103條第1款規定向承租人收回土地，固以定有租用期限之租地建屋契約為限。惟租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，則縱未明定期限，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為該租賃關係以該特定房屋不堪使用時為期限。基此，土地法第103條第1款規定所謂定有期限租約，解釋上包括有確定期限及不確定期限之租約。系爭租約雖未明定租賃期限，惟依租地建屋之契約目的，並探求雙方當事人之真意，自應解為租期至系爭建物不堪使用時為止，被上訴人得依土地法第103條第1款規定收回系爭土地。系爭建物建造之初，其結構為木造，樑柱為二級木、牆壁為竹編木漿、屋架為木架，外墻面為竹編木漿、內墻面白灰粉刷，天花板為蔗板等情，有臺中市政府地方稅務局豐原分局103年7月24日函附房屋稅籍紀錄表、房屋平面圖可憑；第一審共同被告蕭玉花等6 人陳稱：系爭建物於57、58年間有整修過，將原來木板塗瀝青之建材改成磚瓦造；系爭建物出賣予上訴人前，如附圖編號Ｂ、Ｃ所示建物交界處牆壁有改為磚造等語，核與原審履勘現場所見情形大致相符，足證系爭建物之原始木造結構已有部分被拆除改建而不存在。蕭金連係於9年2月3 日遷入系爭建物所在門牌地址，有戶籍謄本、光復後除戶戶籍簿冊浮籤記事資料專用頁可稽，以此推算，系爭建物至少已使用95年；倘自張梅於24年間將系爭土地出租予蕭金連建屋使用推算，系爭建物已使用約80年。依行政院公布之「固定資產耐用年數表」所示，商店用、住宅用之房屋，木造者耐用年數為10年，磚構造者耐用年數為25年，加強磚造者為35年，系爭建物顯已超過耐用年數。系爭建物經臺中市建築學會鑑定結果，認：該建物依日據時代戶籍已遷入使用100多年，依稅務記載Ｂ棟已使用 78年；原有木作屋架有腐壞且承受水泥瓦重量，經整體結構分析及經驗判斷，現有房屋恐有結構安全之疑慮等情，有鑑定報告書可憑。上訴人雖質疑該鑑定報告書之正確性，惟系爭建物原本結構之竹編木漿牆現僅部分存在，其餘均以磚牆替代，有勘驗筆錄可憑；鑑定意見係以結構、建材作為判斷系爭建物是否已達不堪使用之程度，而非以內部牆面油漆有否脫落為斷。經現場勘驗結果，系爭建物左側下方牆面已更換為磚牆，其餘上方二級木牆面及屋簷部分與右側大致相同，但較為破舊，是鑑定報告書所附照片雖未拍攝系爭建物左側，然不影響其鑑定結果。雖系爭建物現仍供上訴人居住使用，然係因系爭土地承租人嗣後改變部分建材加以整修所致，而該更換建材整修房屋以延長使用年限之行為，實已逸脫租地建屋契約當事人於訂約當時之意思表示合致範圍，尚難憑此即謂系爭合約之年限尚未屆至。系爭建物已有結構安全之疑慮，客觀上堪認已達不堪使用之程度，系爭合約因年限屆滿而消滅，被上訴人主張依土地法第103條第1款規定收回系爭土地，即屬有據。上訴人已無合法使用系爭土地之權源，被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人拆除系爭建物，返還所占用系爭土地，為有理由，應予准許。爰維持第一審就上開部分所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。

按租用建築房屋之基地，因契約年限屆滿者，出租人得收回基地，此觀土地法第103條第1款規定自明。又租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之；蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意。查系爭合約為未明定期限之租地建屋契約，系爭建物經變更部分建材整修為現狀，已使用逾80年，有結構安全之疑慮，已達不堪使用之程度，為原審合法認定之事實。則原審謂系爭合約年限已屆滿，被上訴人得依土地法第103條第1款規定收回系爭土地，並無違背法令，亦未違反本院42年台上字第1094號判例意旨所為土地法第103條第1款規定僅於契約定有期限者始有適用之闡示。上訴論旨，指摘原判決違背法令，復就原審取捨證據、認定事實、解釋契約之職權行使，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。

最高法院民事第四庭