臺灣高等法院 臺中分院104年度上字第546號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　　104年度上字第546號

上訴人

張劉淑琴

訴訟代理人

蘇若龍律師

訴訟代理人

劉朝仁

訴訟代理人

張恩誠

被上訴人

張銀湧

訴訟代理人

許博堯律師

複代理人

林蕙姿

　　　　　　高子涵

上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國104年9月4日臺灣臺中地方法院103年度重訴字第298號第一審判決提起上訴，本院於105年6月7日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、被上訴人主張：坐落臺中市○○區○○段000○000地號土地（以下僅略稱其地號數，上開二筆土地並合稱系爭土地）原為訴外人張梅所有，因后里地區於民國24年間發生大地震，張梅遂將系爭土地出租予訴外人蕭金連建屋使用，因而訂立不定期租地建屋契約。嗣張梅於41年7月17日以買賣為原因將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人之父張基鈴，而張基鈴於76年4月27日死亡後，依土地法第104條第1項、第425條之規定，由被上訴人單獨繼承系爭土地所有權及就系爭土地之租賃法律關係。而蕭金連承租系爭土地後，即在658地號土地上興建如原判決附圖（下稱附圖）所示Ａ部分建物面積7.36平方公尺及在657地號土地上興建如原判決附圖所示Ｂ部分建物面積74.64平方公尺之門牌號碼臺中市○○區○○路00號之未經保存登記建物（以下就Ａ、Ｂ建物亦合稱為系爭房屋）。嗣蕭金連於民國30年（即昭和16年）9月26日死亡，由其長子蕭銀樂相續為戶主，繼承如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物之所有權。蕭銀樂再於67年間將如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物之事實上處分權讓與上訴人。本件不定期租地建屋契約成立時，雖未明訂租賃期限，然依契約之目的，探求當事人之真意，應解為定有租至建物不堪用時為止之期限。茲如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物迄今屋齡已將近79年，遠逾行政院發佈之「固定資產耐用年數表」內所訂磚瓦造房屋及加強磚造房屋耐用年限25年、35年甚久，須賴上訴人不斷整修、補強始能避免傾頹，應認系爭房屋已達不堪使用之程度，客觀上應可判定該房屋之存續年限業已屆滿，被上訴人自得依土地法第103條第1款規定，以起訴狀繕本送達上訴人作為終止兩造間租地建屋契約之意思表示。兩造間租地建屋契約既已終止，則如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物即係無正當法律權源而占有使用被上訴人所有之系爭土地，被上訴人爰依所有物返還請求權之法律關係，請求上訴人拆除如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物，並返還所占用之土地予被上訴人。【另原判決主文第二項關於上訴人請求蕭玉花等六人拆除如附圖Ｃ、Ｄ所示建物，及返還Ｃ、Ｄ、Ｃ１所示土地部分，因蕭玉花等六人未聲明不服而已確定，非屬本院審理範圍，以下即省略不予論述。】不定期限之基地租賃，租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅，基地出租人自得於房屋不堪使用時依土地法第103條第1款規定向承租人收回基地。上訴人所舉最高法院51年台上字第2987號判例意旨，係針對租地建物契約之房屋尚未達不堪使用之程度，而因不可歸責於承租人之事由致房屋滅失時之闡釋，此與房屋已達不堪使用之程度者尚有所不同。是以上訴人主張不定期限之基地租賃契約無土地法第103條之適用，為無理由。原判決認定上訴人所有如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物需賴不斷整修補強始能避免傾頹，其證據之取捨並無不當。蓋依照鑑定報告所檢附之稅籍登記表及系爭房屋建物平面圖記載，系爭房屋之牆壁及外牆面本為竹編土漿，現已變更為磚牆，且騎樓之樑柱現已由木造結構變更為磚造。可證上訴人就系爭房屋，明顯有更換建材或補強結構以避免房屋傾頹之情事。又原判決並非單純以系爭房屋超過耐用年數，即認定其有不堪使用之情形，而係以房屋本身材質與結構，在長時間正常使用中產生漸進耗損毀壞之情事，如房屋已超過耐用年數許久，且已甚為破舊，應認已不堪使用，即令有租地建屋之法律關係，亦因房屋不堪使用而消滅。另鑑定報告認定系爭房屋之屋齡為78年，對上訴人而言，並未有不利之情事，上訴人據此質疑鑑定報告之正確性，殊無足採。

貳、上訴人抗辯：蕭銀樂於67年間將其繼承所得如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物出賣予上訴人，被上訴人父親張基鈴亦放棄優先購買權，故由上訴人受讓系爭房屋使用迄今，則該房屋所坐落土地之基地租賃權亦隨之移轉予上訴人，且上訴人每年均繳交地租新臺幣（下同）24,000元，足認兩造間租地建屋契約仍繼續存在。而依最高法院42年台上字第1094號現尚有效之判例意旨揭示，土地法第103條第1款所謂契約年限屆滿時，僅於契約訂有期限者始適用之。然兩造間租地建屋契約並未定有租用期限，自無土地法第103條第1款規定之適用。原判決之認定，顯有適用法規不當之違誤。不定期租地建屋契約若有土地法第103條第1款之適用，本件亦不該當該款之規定。蓋被上訴人雖舉固定資產耐用年數表為證，然如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物是否不堪使用，應依其實際屋況為判斷，固定資產耐用年數表僅係營利事業為申報營利事業所得稅提列資產折舊所參考之依據，不得執此逕為不堪使用之推論。上訴人當時傾盡全部積蓄，並向他人借貸，始以50萬元購買系爭房屋，此後珍惜維護，至今屋況尚稱完好，並無腐壞情形，縱歷經九二一大地震仍屹立不搖，顯未達於不堪使用之程度；並如105年3月14日履勘現場所見，系爭房屋內部原始結構牆壁及外牆為木造及竹編土漿牆，仍大致保留原有建築，且結構不受影響，因此被上訴人指稱上訴人就系爭房屋明顯有更換建材或補強結構以避免房屋傾頹之情事云云，實與事實有違。因此被上訴人以土地法第103條第1款規定，主張如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物已達不堪使用之程度，而終止其與上訴人之不定期租地建屋契約之意思表示，自屬無據。況依實務見解，租地建屋契約未定期限者，租地所建之房屋，雖告滅失，而租用基地之契約，要未失其存在，承租人仍得申請重建，出租人負有同意重建之義務，則舉重以明輕，租地所建之房屋雖告滅失，出租人尚且負有同意承租人重建之義務，何況系爭房屋尚未滅失，尤無容許被上訴人任意收回土地之理。又系爭房屋於上訴人購買後縱使曾經整修，核其性質並非改建，並不影響經濟上之使用目的，故不得遽認如系爭房屋已達不堪使用之程度。臺中市建築學會鑑定報告書認定如附圖所示Ｂ部分建物使用年限已有78年之久，木造屋頂依側面照片已部分腐壞，承受水泥瓦重量安全上有疑慮云云，顯與事實相違。由原審被告蕭志雄於103年7月9日言詞辯論期日所述，可知如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分建物曾經於57、58年間整修過，且後來改為磚瓦造，故其使用年限應非78年。又依上開鑑定報告書附件五之現況照片所示，系爭房屋之屋況良好，並無屋頂瓦片年久失修而要換為波浪鋼板之情；亦無前門屋簷之橫樑斷裂，造成屋簷傾斜之情；更無屋頂須以帆布遮蓋並以磚頭壓住帆布防止雨天漏水等情，自無被上訴人所稱已達不堪使用之程度。抑且，該次鑑定僅拍攝如系爭房屋之右側，並未拍攝左側，顯有偏頗；且依現況照片所示，系爭房屋之主要結構仍甚堅固，若一併觀看房屋左側之現況，更可證系爭房屋確甚堅固。另系爭房屋之騎樓樓柱亦甚堅固，該騎樓樓柱之左側油漆略有褪色、Ｂ部分建物屋內有腐壞之情形，均係因上訴人以前從事餐飲時被油煙薰染油漆而略有脫色，並非腐壞，不影響房屋之堅固；另上開鑑定報告書認為如附圖所示Ｂ部分建物之構造竹編土漿牆已不存在，然依現況照片所示，該構造竹編土漿牆仍然存在，因此上開鑑定意見所憑之基礎爭實，並不正確，且會影響鑑定結果之正確。是以系爭房屋雖年代久遠，然確實仍尚堅固，並未達不堪使用之程度。且系爭房屋目前是作為理髮店及居住使用，並由上訴人之子張競文、媳婦文瑞菁協助經營，而張競文有輕度肢障、文瑞菁則為中度重器障（腎），因此系爭房屋實係上訴人家庭安身立命之重要處所，上訴人又無任何違約情事，其正當權利及信賴利益自應受到保障，不應容許被上訴人任意藉故要求拆屋還地。故被上訴人主張系爭房屋已達不堪使用之程度，且已向上訴人為終止契約之意思表示，而依土地法第103條第1款規定請求上訴人拆屋還地，自屬無據。

參、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，認為兩造間就如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物之租地建屋契約，既經被上訴人依土地法第103條第1款規定予以終止，上訴人就系爭土地即無合法使用權源，則被上訴人本於民法第767條第1項之物上請求權，請求上訴人拆除如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物，並將該部分土地返還被上訴人，為有理由，而予准許，並依兩造之聲請為附條件之准、免假執行宣告。上訴人不服原判決提起上訴，於本院聲明：1.原判決不利於上訴人部分廢棄；2.上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回；3.第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則答辯聲明：1.上訴駁回；2.上訴費用由上訴人負擔。

肆、兩造經本院整理及簡化爭點，並告知爭點整理協議與爭點整理結果效力之不同後，同意成立爭點整理協議如下（參見本院卷第67頁背面、第68頁、第82頁）：兩造不爭執之事項：

㈠臺中市○○區○○段000○000地號土地原為張梅所有，張梅於昭和10年即民國24年間將系爭土地出租予蕭金連建屋使用，而訂立不定期租地建屋契約。

㈡張梅嗣將系爭土地出賣予被上訴之父張基鈴，張基鈴於76年4月27日死亡後，由被上訴人單獨繼承系爭土地所有權及就系爭土地之租賃法律關係。

㈢系爭土地上如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物（未經保存登記，門牌號碼為臺中市○○區○○路00號），於蕭金連死亡後，由蕭銀樂取得事實上處分權，蕭銀樂再於67年間將Ａ、Ｂ部分建物之事實上處分權出賣予上訴人，上訴人因而取得Ａ、Ｂ部分建物之事實上處分權，並繼受該建物之租地建屋契約。

㈣被上訴人以起訴狀繕本之送達，向上訴人為終止兩造間不定期限之租地建屋契約之意思表示。兩造爭執事項：

㈠被上訴人依土地法第103條第1款規定終止兩造間不定期限之租地建屋契約，有無理由？

⒈不定期租地建屋契約，有無土地法第103條第1款之適用？

⒉不定期租地建屋契約若有土地法第103條第1款之適用，本件是否該當該款之事由？

㈡被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人拆除如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物並返還土地，有無理由？、兩造不再提出其他爭點。

伍、得心證之理由：被上訴人依土地法第103條第1款規定終止兩造間不定期限之租地建屋契約，有無理由？說明如下：

㈠關於不定期租地建屋契約有無土地法第103條第1款之適用部分：按土地法第103條規定：「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回：一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時。」又最高法院42年度台上字第1094號判例謂：「土地法第103條各款並未設有出租人因收回自用，亦得收回出租建築房屋之基地之規定，其第一款所謂契約年限屆滿時，係指契約定有租用期限者而言，…」。準此，租地建屋契約之出租人依土地法第103條第1款規定向承租人收回土地，應限於該租地建物契約「定有租用期限」時始得適用，此固無疑義。惟租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅（最高法院85年度台上字第790號、87年度台上字第2475號、104年度台上字第559號民事裁判要旨參照）。質言之，土地之租賃契約以承租人自行建築房屋使用為目的者，當事人雖未明定租賃之期限，惟依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為定有承租至房屋不堪使用時為止之期限。亦即該租地建屋契約應認係「不確定其期限」，而非「未定期限」，否則出租人於承租人無土地法第103條第2至5款所定情形時，僅因雙方未明定租約期限，即永無收回土地之可能，此無異剝奪土地所有權人對土地所享有之使用收益處分權，顯然有違事理之公平。基此，前開所稱土地法第103條第1款規定係對契約「定有期限」者始得適用，該所謂「定有期限」，解釋上應包括「有確定期限」及「不確定期限」者而言。本件兩造間就系爭土地成立之租地建屋契約（不爭執事項㈡、㈢參照），雖未明定租賃期限，惟依租地建屋之契約目的，並探求雙方當事人之真意，自應解為承租至系爭房屋不堪使用時為止，該租地建屋之契約關係即歸消滅。而此情形，解釋上應認為該租地建屋契約係「不確定其期限」，而非「未定期限」，故上訴人援引土地法第103條第1款規定為收回系爭土地之依據，於法尚無不合，且與最高法院42年度台上字第1094號判例亦無牴觸。

㈡關於不定期租地建屋契約若有土地法第103條第1款之適用，本件是否該當該款之事由部分：

⒈如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物於建造之初，其結構別為「木造」，構造主體部分，樑柱為二級木、牆壁為竹編木漿、屋架為木架，粉裝造作部分，外墻面為竹編木漿、內墻面白灰粉刷，天花板為蔗板等情，有臺中市政府地方稅務局豐原分局103年7月24日中市稅豐分字第0000000000號函所附房屋稅籍紀錄表、房屋平面圖附卷可憑（參見原審卷㈠第116、119、121、122頁）。而被上訴人主張如附圖所示Ａ、Ｂ建物須賴上訴人不斷整修、補強始能避免傾頹，參諸原審被告蕭玉花等六人於原審103年7月9日言詞辯論期日陳述：如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物於57、58年間有整修過，將原來木板塗瀝青之建材改成磚瓦造（參見原審卷㈠第79頁）；另於原審103年9月17日言詞辯論期日陳稱：如附圖所示Ｂ、Ｃ部分建物交界處牆壁在出賣給上訴人前有改為磚造等語（見原審卷㈠第177頁），核與本院於105年3月14日履勘現場時所見情形大致相符（參見本院卷第93頁勘驗筆錄所述及「系爭房屋東側外牆前段下方為磚造牆面，客廳北側及西側牆面為磚牆」，及現場拍攝之照片編號⑦、⑬、⑮、⑰～⑳所示），足證如附圖所示Ａ、Ｂ建物之原始木造結構，已有部分被拆除改建而不存在。

⒉又蕭金連係於民國9年2月3日遷入當時門牌號碼為臺中廳苗栗三堡圳寮庄000番地之如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物，嗣該址先後經門牌整編為臺中州豐原郡內埔庄圳寮00番號、000番號、臺中縣后里鄉○○路00號、00號等情，有舊式戶籍謄本、光復後除戶戶籍簿冊浮籤記事資料專用頁在卷可稽（參見原審卷㈠第101～112頁）。以此推算，如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物迄今至少已使用95年；而縱使以張梅於24年間將系爭土地出租予蕭金連建屋使用（不爭執事項㈠參照）推算，如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物興建至今亦已約80年（原審卷第118頁之房屋稅籍紀錄表所載「經歷年數78年」併為參照）。而依行政院公布之「固定資產耐用年數表」第一類「房屋建築及設備」第一項「房屋建築」，商店用、住宅用之房屋，木造者耐用年數為10年，磚構造者耐用年數為25年，加強磚造者為35年，此有固定資產耐用年數表在卷足稽（參見原審卷㈠第35頁），顯見如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物已超過耐用年數甚多。

⒊再者，原審囑託臺中市建築學會鑑定如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物是否有更換建材或補強結構、現況有無結構安全之疑慮，經該學會鑑定後認為：「㈠依日據時代戶籍謄本推斷此建物在明治時代約一百零八年前就已存在。

㈡Ｂ棟（指如附圖所示Ｂ部分建物）依登記資料使用時限已有78年之久，現場勘查依附件七構造竹編土漿牆已不存在，木造屋頂依側面照片已部份腐壞，承受水泥瓦重量安全上有疑慮。……鑑定結論：綜合上述標的物依日據時代戶籍已遷入使用100多年，且依稅務記Ｂ棟已使用78年，……原有木作屋架有腐壞且承受水泥瓦重量，經整體結構分析及經驗判斷，現有房屋恐有結構安全之疑慮。」此有臺中市建築學會104年1月20日中市學鑑字第104010號函及所附鑑定報告書在卷可參（參見原審卷㈡第39頁，鑑定書外放）。而上訴人雖以如附圖所示Ａ、Ｂ部分即系爭房屋之屋況良好，並無年久失修、漏水等情形，且鑑定時僅拍攝系爭房屋之右側，並未拍攝左側，若一併觀看房屋左側之現況，更可證系爭房屋確甚堅固；如附圖所示Ｂ部分建物屋內因油煙薰染油漆而略有脫色，並非腐壞，不影響房屋之堅固；另依現況照片所示，原本構造竹編土漿牆仍然存在，因此質疑上開鑑定報告書之正確性。惟查，系爭房屋原本結構之竹編木漿牆現僅有部分存在（即臥室內部牆面、廚房及其北側臥室內牆，系爭房屋東側外牆前半段上方二級木牆面內側及後半段二級木牆面內側等部分，參見本院卷第93頁背面之勘驗筆錄），其餘均改以磚牆替代；且由鑑定報告書所附照片觀之，鑑定意見憑以認定系爭房屋是否已達不堪使用之程度，是以結構、建材為判斷基礎，而非以內部牆面是否有油漆脫落為斷；又鑑定報告書所附照片固然未拍攝系爭房屋之左側，然經本院於105年3月14日至現場勘驗結果，系爭房屋左側（即西側）下方牆面已更換為磚牆，其餘上方二級木牆面及屋簷部分，與右側（即東側）大致相同，但較顯破舊（參見本院卷第104、105頁之照片編號㉑、㉒、㉓所示），故鑑定機關未拍攝系爭房屋之左側乙事，對鑑定結果顯然並無影響。基上，上訴人以上揭事由質疑臺中市建築學會鑑定報告書之正確信，自無可採。

⒋據上，系爭房屋自張梅於24年間將系爭土地出租予蕭金連建屋使用時起算，距今已有80年之久；且以租地建屋當時所興建者為竹編土漿木造房屋觀之，實難認為租約雙方當事人有使該租地建屋契約之年限長達80年以上之意。又系爭房屋已超過其耐用年數甚久，該房屋目前雖仍供上訴人居住使用，惟此應係土地承租人（不論是否為上訴人）嗣後改變部分建材加以整修所致。而該更換建材整修房屋以延長使用年限之行為，實已逸脫租地建屋契約雙方於訂約當時之意思表示合致範圍，故尚難以系爭房屋現仍供上訴人居住使用，即謂租地建屋契約之年限尚未屆滿。況且，前開鑑定報告認為系爭房屋有結構安全之疑慮，客觀判斷上應認為該房屋已達於不堪使用之程度，兩造間之租地建屋契約即因契約年限屆滿而當然消滅（被上訴人無須再為契約之終止）。基此，被上訴人主張依土地法第103條第1款規定收回系爭土地，核屬有據。被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人拆除如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物並返還土地，有無理由？說明如下：按民法第767條第1項規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」茲查，兩造間就系爭房屋之租地建屋契約已因契約年限屆滿而消滅，詳如前述，上訴人就系爭土地即無合法使用權源，則被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人應將坐落658地號土地上如附圖所示Ａ部分面積7.36平方公尺及坐落657地號土地上如附圖所示Ｂ部分面積74.64平方公尺之磚木造建物拆除，並將該Ａ、Ｂ部分土地返還被上訴人，為有理由，應予准許。綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人應將坐落658地號土地上如附圖所示Ａ部分面積7.36平方公尺及坐落657地號土地上如附圖所示Ｂ部分面積74.64平方公尺之磚木造建物拆除，並將該Ａ、Ｂ部分土地返還被上訴人，核屬有據，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並依兩造之聲請分別酌定相當擔保金額宣告假執行及免為假執行，於法核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

陸、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。