最高法院108年度台上字第2043號

最高法院民事判決　　　　　　　　　 108年度台上字第2043號

上訴人

王仁來

訴訟代理人

陳彥竹律師

被上訴人

吳金展

訴訟代理人

陳信伍律師

上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國 106年9月25日臺灣高等法院花蓮分院第二審判決（106年度重上字第7號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人主張：伊經由訴外人巨峰房屋仲介企業社（下稱巨峰企業社）人員周秀美、林芋岑仲介，於民國104年4月1 日與上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定伊以新臺幣（下同）818 萬元買受上訴人所有坐落臺東縣臺東市○○段0000000地號土地（下稱系爭土地）後，已付訖價金，上訴人亦於同年月13日辦妥該土地所有權移轉登記。惟伊於104年5月間知悉系爭土地經市地重劃無法取得建築執照興建房屋，上訴人隱匿該項影響交易之重大事由，或以詐騙手段使伊誤信而買受該土地，伊得依民法第88條及第92條規定撤銷系爭買賣契約。兩造間該買賣契約經伊撤銷後已不存在，惟為上訴人所否認，伊有即受確認判決之法律上利益，並得依民法第113條、第114條規定請求回復原狀等情，求為確認兩造間系爭買賣契約不存在，及命上訴人於伊將系爭土地所有權移轉登記與上訴人之同時，給付伊818 萬元，暨自起訴狀繕本送達翌日起加付法定遲延利息之判決。

上訴人則以：伊委託巨峰企業社銷售系爭土地，已於現況說明書填寫該土地位於市地重劃區內，開發需配合政府之都市計畫市地重劃，該說明書已由林芋岑附於不動產說明交付被上訴人，為被上訴人所知悉，伊未隱匿系爭土地進行市地重劃之訊息。系爭買賣契約既未將「系爭土地可立即興建房屋」列為重要交易條件，伊不負擔保責任。況經林芋岑詢問建築師，及依臺東縣政府 105年11月7 日之覆函，系爭土地現未被禁建或限建，客觀上並無不能取得建築執照建屋之情事，被上訴人指有詐欺事由或影響交易之重大事由，尚屬無據。況被上訴人撤銷系爭買賣契約之意思表示，已逾1年之除斥期間，並非合法等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：兩造簽訂系爭買賣契約，約定被上訴人向上訴人買受系爭土地，被上訴人已付訖價金818 萬元，上訴人亦已將該土地所有權移轉登記與被上訴人等事實，為兩造所不爭。依被上訴人與上訴人委託銷售系爭土地之巨峰企業社人員林芋岑間之通聯訊息，可知被上訴人係為建屋而購買土地，且於詢問並經林芋岑確認該土地為建地，可立即建屋後，方與上訴人簽訂買賣契約。依臺東縣政府105 年9月20日、11月7日及106年8月24日之覆函，足見系爭土地欲興建房屋會受到相當限制，以系爭土地共838.25平方公尺（約253坪），僅得先就40%即101坪部分興建，按建蔽率60%計算，僅能興建60坪房屋。而土地真正可供興建之面積，屬不動產交易之重要事項，影響被上訴人購買意願。依林芋岑於被上訴人所提詐欺告訴刑案中（臺灣臺東地方法院檢察署105 年度交查字第35號）之證述，足認林芋岑主觀上認知系爭土地不能立即亦無法確定多久可興建房屋，當主動告知被上訴人是項重要交易事項，或向主管機關確認能否興建房屋及可建面積，以供被上訴人評估，竟隱瞞未告知被上訴人，反積極向被上訴人表示該土地可立即蓋屋，致被上訴人誤認系爭土地扣除建蔽率外均可供建屋，應認其有詐欺行為，上訴人應承受林芋岑詐欺行為之後果。被上訴人依民法第92條規定，撤銷系爭買賣契約之意思表示，未逾1 年除斥期間，為有所據。其訴請確認系爭買賣契約不存在，並依民法第 113條、第114 條規定，請求上訴人於被上訴人將系爭土地所有權移轉登記與上訴人之同時，給付被上訴人818 萬元本息，均屬有理等詞，為其判斷之基礎。

按民法第92條第1 項所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契約上或交易習慣上，就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即非本條之詐欺。查兩造簽訂系爭買賣契約前，被上訴人已向上訴人委託銷售系爭土地之巨峰企業社人員林芋岑表明，購買系爭土地係為立即興建房屋，為原審認定之事實。審諸上訴人簽交被上訴人之不動產說明書附件，有「標的物現況說明書（土地）」及「都市計畫土地使用分區證明書」，其上分別記載「6.本土地是否位於重測區域範圍內？說明：依都市計畫土地使用分區證明」、「8.本土地目前是否有禁建、限建之情形？說明：需配合政府都市計畫市地重劃」、「19. 其他重要事項（針對產權、現況等任何補充）說明：重劃中分區證明」，「都市計畫案名及發布實施日期：變更臺東鐵路新站附近地區細部計畫94年6 月30日發布實施」，「計畫書中特別土地使用規定：市地重劃」（見原審卷第50頁，一審卷第33頁），似見上訴人明確告知被上訴人系爭土地位屬臺東縣政府94年6 月30日發布實施之都市計畫範圍，已進行至細部計畫階段，限建、禁建應配合市地重劃規定。再參以臺東縣政府105年11月7日及106年8月24日之覆函，載有「本案尚未進入市地重劃執行階段，故尚無市地重劃執行之公告禁止或限制建築」，「為避免重劃區內土地所有權人申請先行建築，致影響市地重劃業務推行，於未完成整體開發前仍以註記方式，由土地所有權人提供60% 土地，預留爾後辦理市地重劃時，土地所有權人各項負擔抵充用，註記登記『原地保留，禁止處分及使用』，部分土地先行自行開發建築，且在不影響公共設施開闢及日後土地分配情形，原則同意先行建築」等語（見原審卷第7、113頁），亦見系爭土地迄無公告禁建或限建，惟「實務上」為免市地重劃業務受到影響，就未完成重劃之土地採取上開註記之「權宜措施」。果爾，該措施倘非依法律規定而為，主管機關前亦未曾通知包括上訴人在內之土地所有權人，或上訴人未曾申請建照而知悉者，能否謂上訴人未盡在法律上、契約上或交易習慣上，就上開權宜措施之告知義務？尚滋疑義。上訴人據此迭於事實審抗辯：系爭土地尚無不能興建房屋之情形，且仲介人員已將土地使用分區證明及現況證明書交付被上訴人，被上訴人簽約前即知悉系爭土地需以市地重劃方式辦理開發，伊並無以不實之事示以被上訴人，或隱瞞相關資訊之詐欺行為等語（見原審卷第5 、120、122頁），是否毫無足取？即非無詳予研酌之餘地。原審未遑詳為調查審認，遽為不利上訴人之判決，自屬速斷。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。

最高法院民事第六庭