最高法院109年度台上字第1277號

最高法院民事判決　　　　　　　　　 109年度台上字第1277號

上訴人

吳明翰

上訴人

陳正山

共同訴訟代理人

姜禮增律師

共同訴訟代理人

管高岳律師

共同訴訟代理人

王韻茹律師

被上訴人

陳吉生

訴訟代理人

劉炳烽律師

上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，上訴人對於中華民國107年11月20日臺灣高等法院第二審判決（106年度重上字第955號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人主張：臺灣新北地方法院（下稱新北地院）於民國94年2 月24日拍賣債務人致和新興業股份有限公司（下稱致和公司）所有坐落新北市○○區○○段○○○段000 ○00○地號土地（下稱000等18筆土地），及其上如原判決附表所示4筆建物（下稱系爭建物），經被上訴人拍定；伊係上開土地之承租人，前依民法第426條之2、土地法第104條第1項前段規定，主張就上開土地有優先承買權，經原審另案以97年度重上更㈠字第133號判決（另案判決）確認伊就其中000地號土地（下稱000土地）等5筆土地有共同優先承買權確定，伊其後並繳清價金而於100年8月間登記為該土地之所有權人。系爭建物坐落於000 土地上，被上訴人尚未取得權利移轉證明書，若由被上訴人取得系爭建物所有權，有權利濫用之虞，伊基於土地所有權人及民法第876 條法定地上權人或第425條之1法定租賃權人之地位，自得依土地法第104條第1項中段規定，就系爭建物行使優先承買權等情。爰求為判決確認伊就系爭建物有優先承買權。

被上訴人則以：系爭建物及所坐落之000 土地原係致和公司所有並為合併拍賣，並非土地法第104條第1項中段規定基地及房屋分屬不同人所有且僅就其一出賣之情形。該條所稱出賣時，應指本件強制執行程序之拍定時，伊同時拍定系爭建物及 000土地，上訴人於當時並非000 土地之所有權人，不得主張優先承買權等語，資為抗辯。

原審以如下理由，維持第一審所為上訴人敗訴之判決，判決駁回其上訴：

㈠新北地院執行處於94年2 月24日以93年度執字第4927號強制執行事件（下稱系爭執行事件），拍賣債務人致和公司所有 000等18筆土地及系爭建物，由被上訴人拍定。上訴人基於土地承租人地位，依民法第426條之2、土地法第104條第1項前段規定，就000等18筆土地主張優先承買權，經另案判決確認上訴人2人就上揭同段000、000-00、000-0、000、000地號土地有共同優先承買權確定，上訴人其後行使優先承買權，於100年7月8日繳清拍賣價金，同年8月16、18日分別完成土地所有權移轉登記，為兩造所不爭。

㈡系爭建物及所坐落之000、000-0地號土地，原係執行債務人致和公司所有，經新北地院執行處合併拍賣，而由被上訴人於94年2 月24日應買拍定。優先承買權乃法定權利，不得任意創設，上訴人於系爭建物拍定時，並非000 土地之所有權人，雖其嗣後因優先承買而取得000 土地所有權，其所有權人之地位並無溯及自94年2月24日取得之效力。上訴人依土地法第104條第1項中段規定，主張就系爭建物有優先承買權云云，委不足採。

㈢系爭建物及000 土地原係致和公司同時設定抵押權予訴外人華南商業銀行股份有限公司（下稱華南銀行），嗣華南銀行於系爭執行事件聲請合併拍賣建物及土地後，由被上訴人合併應買拍定，並無民法第876 條規定，僅以土地或僅以建築物為抵押，或經拍賣後土地與建築物之拍定人各異之情形，上訴人無從依民法第876條規定取得法定地上權，其主張基於法定地上權人地位，行使土地法第104條第1項中段之優先承買權，並無理由。

㈣依系爭執行事件之上開拍賣程序，亦無民法第425條之1第1 項規定，出賣人僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，上訴人雖因行使優先承買權而取得000土地所有權，系爭建物與000土地間因而存在民法第425條之1第1 項之法定租賃權關係，惟此一法定租賃權關係乃嗣後發生，並無回溯自94年2 月24日時發生之效力。上訴人主張基於法定租賃權人之地位，行使土地法第104條第1項中段之優先承買權，洵非有據。又000 土地與系爭建物間存在民法第425條之1第1項之法定租賃關係，系爭建物占用000土地非無法律上權源，不致發生房屋及土地因分屬不同人所有，有拆屋還地之經濟上不利益風險；被上訴人因應買拍定系爭建物而占用000 土地，核係正當權利之行使，並無以損害上訴人為目的之權利濫用情事。

本院之判斷：

㈠按土地法第104條第1項規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。準此，得否主張該條項之優先購買權，應以基地或房屋出賣時，房屋所有人與基地所有人間，有無地上權、典權或租賃關係存在，作為判斷之基準。倘基地或房屋出賣時，地上權、典權或租賃權尚不存在，或於基地或房屋出賣後始取得地上權或租賃權者，均不得溯及主張該條項之優先購買權（本院84年度台上字第2110號民事判決同此見解）。

㈡系爭執行事件合併拍賣之000 等18筆土地及系爭建物，均為債務人致和公司所有，上訴人於系爭建物及坐落基地94年2 月24日拍定時，並非坐落基地之所有人，為原審合法確定之事實。上訴人雖因對於000土地行使優先購買權而取得000土地所有權，發生系爭建物與坐落之基地讓與相異之人，依民法第425 條之1 規定，推定土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，並非謂在執行法院合併拍賣系爭建物與坐落之000土地前，上訴人與被上訴人間已有租賃關係存在。原審本此見解，認系爭建物與000 土地間之法定租賃權關係乃嗣後發生，上訴人不得溯及於94年2月24日合併拍定系爭建物與344土地之時，主張有優先購買權，並無不合。上訴論旨，猶就原審採證、認事之職權行使暨其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1 項、第78條，判決如主文。

最高法院民事第八庭