最高法院109年度台上字第2776號

最高法院民事判決　　　　　　　　　 109年度台上字第2776號

上訴人

陳在瀛

訴訟代理人

陳明宗律師

被上訴人

李怡慧

訴訟代理人

張致祥律師

上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國108 年8月13日臺灣高等法院第二審判決（106年度上字第1412號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

一、本件上訴人主張：伊前經房仲業者居間，以新臺幣（下同）1,551萬元將門牌號碼○○市○○區○○街000 巷00弄00號2樓房屋（下稱系爭房屋）暨坐落土地（與系爭房屋合稱系爭房地）售予被上訴人，兩造於民國105 年4月5日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），並約定同年5 月25日交屋。詎被上訴人竟以系爭房屋有漏水瑕疵欲解除系爭契約。惟系爭房屋並無漏水情事，伊亦未施用詐術或使被上訴人陷於錯誤而買受系爭房地。被上訴人屢經催告遲未給付價金及會同辦理交屋，伊已依系爭契約第12條第1項約定及民法第254條規定，以起訴狀繕本為解除契約之意思表示，且得依約就被上訴人已付至履約保證帳戶1,030萬元價金中之300萬元抵充違約金。爰依系爭契約第12條第2 項後段約定，求為命被上訴人如數給付本息之判決。

二、被上訴人則以：伊於簽訂系爭契約前已向仲介業者強調絕不購買漏水房屋，然上訴人明知系爭房屋存有漏水瑕疵，卻於標的物現況說明書「建物現況是否有滲漏水情形」欄位勾選「否」，且在系爭契約保證絕無漏水，致伊受詐欺陷於錯誤購入系爭房地，而先行給付前期價金1,030萬元，並備妥542萬餘元隨時得以給付。迨伊發現系爭房屋確有漏水之瑕疵，並迭次催請上訴人修繕，惟上訴人除拒絕配合勘驗漏水處所及其原因外，僅一再空稱願負瑕疵擔保責任而無實際作為，伊乃於105年5月13日發函表達撤銷買受系爭房地之意思表示，同時備位主張在瑕疵補正前，行使同時履行抗辯拒付尾款，免負遲延責任。上訴人所為解除系爭契約之通知，於法未合，遑論有何請求給付違約金之權利等語，資為抗辯。

三、原審廢棄第一審所為命被上訴人給付300 萬元本息之判決，改判駁回上訴人之訴，理由如下：

㈠上訴人雖於104年底至105年初經房仲業者建議，委請防水測漏公司檢查系爭房屋所在之整棟公寓，知悉該棟公寓因管道間共用主幹管鬆脫致1至3樓漏水，而對系爭房屋之臥室壁癌進行修繕，並換新天花板排水管，但未發現屬於專有部分之系爭房屋亦有滲漏情形，難認上訴人於104年7月25日出具記載無滲漏水等內容之標的物現況說明書時，主觀上有詐欺之故意。被上訴人既未證明臥室壁癌與系爭房屋內部滲漏水有關，公寓共用部分之修繕亦非上訴人可單獨處理，自不得以受有詐欺為由，撤銷買受系爭房地之意思表示。

㈡再者，系爭契約第9條第5項係指系爭房屋如有滲漏水等瑕疵存在，除另有加重或減輕責任之約定外，上訴人應負物之瑕疵擔保責任，乃屬一般法定瑕疵擔保之約定。系爭契約既無其他保證系爭房屋毫無滲漏或被上訴人絕不購買漏水屋之特別約款，被上訴人簽訂系爭契約，即無意思表示內容錯誤之情形。況系爭房屋嗣經鑑定固有滲漏之事實，然被上訴人已於106年6月完成修繕，且支出之24萬6,500 元修繕費用占系爭契約價金比例甚低，實難認為該瑕疵在交易上具有重要性質。又房仲人員係於系爭契約成立後方知系爭房屋存有滲漏瑕疵，亦與傳達錯誤之情形不符，被上訴人均無以內容錯誤而撤銷意思表示之餘地。

㈢上訴人就系爭房屋存有滲漏水瑕疵乙節，雖多次發函表明願負法定物之瑕疵擔保責任，惟直至一審法院委請鑑定後，方於106年6月間僱工修繕浴室地面排水孔；熱水管線滲漏部分，更遲至107 年11月13日始修繕完畢。被上訴人既先後以存證信函、律師函通知上訴人處理漏水瑕疵，並要求會勘漏水情形，繼於105年5月13日向上訴人主張在未證明系爭房屋全部無滲漏水之前，行使同時履行抗辯拒絕給付尾款，該同時履行抗辯之範圍，復與上訴人應負之瑕疵補正責任相當，且無違誠信，被上訴人拒付尾款即非給付遲延。則上訴人 105年5月30日函催上訴人於文到8日內履行給付全部價金及交屋義務，自不生合法催告之效力。上訴人主張解除系爭契約，並依系爭契約第12條第2項後段約定請求給付違約金300萬元本息，均屬無據。

四、本院之判斷：

㈠按民法第354 條關於物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用。但在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，且其瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，應認為在危險移轉前，買受人即得行使瑕疵擔保請求權，拒絕給付相當之價金；倘買受人據此行使同時履行抗辯權，自得免除給付遲延責任。原審本於採證、認事、解釋契約及適用法律之職權行使，綜合相關事證，合法認定系爭房屋專有部分之浴室地面排水孔周緣及熱水管線部分有滲漏情形，被上訴人曾先後通知上訴人處理，並要求會勘漏水情形，及表示在未能證明系爭房屋全部未滲漏水之情形前，主張同時履行抗辯，該主張與上訴人所負瑕疵補正責任，並非顯不相當，亦不違反誠信原則，故上訴人以被上訴人經催告而未履行給付全部價金及交屋義務為由，解除系爭契約，於法不合，自不得請求給付違約金等情，所為上訴人敗訴之判決，經核於法洵無違誤。上訴人以被上訴人之催告不生效力，不得為同時履行抗辯云云，指摘原判決不當，並無理由。

㈡民法第264條第1項規定之同時履行抗辯權，其作用在於暫時拒絕自己債務之履行，延緩他方債權之行使，他方當事人若已為對待給付或已提出給付，則此項抗辯權即歸消滅。惟債務人提出給付，須依債務本旨，於適當之處所及時期實行，始生提出之效力。原審既認系爭房屋存有滲漏水等瑕疵，則被上訴人於各該瑕疵獲得補正前，自得拒絕上訴人交付系爭房地之占有及移轉所有權登記。又上訴人縱已將相關證明文件備齊並蓋妥印鑑章，交由地政士辦理系爭房地之所有權移轉登記手續，仍難認其非依債務本旨所提出之給付，可發生提出之效力。故上訴人認被上訴人不得行使同時履行抗辯權或其抗辯權已消滅云云，即有誤會。原判決就上述攻擊方法雖未詳加論述，惟於判決之結果不生影響，依民事訴訟法第477條之1規定，仍應予以維持。上訴論旨，指摘原判決關此部分為不當，求予廢棄，非有理由。

五、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條、第78條，判決如主文。

最高法院民事第四庭