最高法院109年度台上字第3229號

最高法院民事判決　　　　　　　　　 109年度台上字第3229號

上訴人

陳珍梅

訴訟代理人

劉秋明律師

被上訴人

謝明珠

上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，上訴人對於中華民國108年11月19日臺灣高等法院第二審判決（106年度上字第982號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人主張：坐落臺北市○○區○○段0○段000000000 地號土地（下稱系爭土地），及其上門牌號碼臺北市○○區○○路○000 號未辦所有權第一次登記建物（下稱系爭建物），原係上訴人之被繼承人林勝吉所有；林勝吉於民國100年6月20日將系爭土地應有部分2/10移轉予伊取得後，於103年7月28日分別將系爭建物之事實上處分權1/10、9/10依序以新臺幣（下同）34萬元、306 萬元出售予原審共同被上訴人陳秀玉、郭本力，並已辦妥房屋稅籍變更登記。惟林勝吉出售予郭本力時，伊已為系爭土地共有人，自得主張土地法第104條第1項中段規定之優先承買權等情，爰備位之訴求為命上訴人應就系爭建物事實上處分權9/10以306 萬元與伊補訂買賣契約，並於伊給付上開價金同時，將系爭建物事實上處分權9/10移轉與伊之判決（原審判決駁回被上訴人㈠就先位之訴請求上訴人分別與陳秀玉、郭本力就系爭建物所辦理之房屋稅籍移轉登記予以塗銷，回復登記其納稅義務人為上訴人；上訴人應偕同被上訴人將系爭建物事實上處分權5/10，辦理房屋稅納稅義務人變更為被上訴人之上訴及在原審之追加之訴，暨㈡就備位之訴逾上述請求部分之上訴部分，未據其聲明不服）。

上訴人則以：被上訴人就系爭建物並無土地法第104條第1項中段之優先購買權，系爭建物並已全部登記於陳秀玉名下，被上訴人亦不得再主張優先購買權等語，資為抗辯。

原審廢棄第一審就上開部分所為被上訴人不利之判決，改判命上訴人為給付，係以如下理由，為其判斷之基礎：

㈠林勝吉於100年6月20日將系爭土地應有部分2/10、3/10、2/10、1/10依序出售予被上訴人及訴外人黃越靖、程麗娟、蔡世祺，於同年7 月14日將系爭土地應有部分1/10出售予陳秀玉；被上訴人另於103 年3月7日向黃越靖買受系爭土地應有部分3/10，均已辦畢所有權移轉登記，而取得系爭土地應有部分5/10。系爭建物為林勝吉出資興建之未辦理所有權第1 次登記建物，林勝吉簽訂103年7月28日建物契約，將系爭建物事實上處分權9/10、1/10分別出售予郭本力、陳秀玉，總售價340 萬元。郭本力其後於104 年11月16日將系爭建物事實上處分權9/10出售予林勝吉，林勝吉再於同年月24日將系爭建物事實上處分權9/10出售予陳秀玉，並已辦妥房屋稅籍變更登記，而由陳秀玉取得系爭建物應有部分之全部，為兩造所不爭。

㈡系爭土地及其上之系爭建物原同屬林勝吉所有，林勝吉於 100年6月20日將系爭土地應有部分讓與被上訴人，依民法第425條之1 規定，被上訴人對於系爭建物之事實上處分權人林勝吉，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

㈢依林勝吉與陳秀玉、郭本力簽訂之103年7月28日建物契約可知，林勝吉係將系爭建物事實上處分權9/10、1/10依序以306 萬元、34萬元出售予郭本力、陳秀玉。

㈣林勝吉於103年7月28日出售系爭建物事實上處分權9/10予郭本力時，被上訴人為系爭土地共有人，林勝吉並未將該買賣條件通知被上訴人，郭本力於104 年11月16日將之出售予林勝吉，林勝吉於同年月24日再將之出售予陳秀玉，則被上訴人主張依土地法第104條第1項中段規定，有以林勝吉出售系爭建物事實上處分權9/10予郭本力之同樣條件即306 萬元，優先購買系爭建物事實上處分權9/10，並無不合。從而被上訴人備位之訴，求為命上訴人應就系爭建物事實上處分權9/10，以306 萬元與伊補訂買賣契約，並於伊給付上開價金同時，將系爭建物之事實上處分權9/10移轉與伊之判決，應予准許。

本院廢棄原判決之理由：

㈠按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。土地法第104條第1項定有明文。該項優先購買權，具有物權之效力。出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗該優先購買權人，承租人固得請求法院確認其優先購買權存在、與出賣人補訂買賣契約，及協同辦理不動產所有權移轉登記、交付不動產，惟倘出賣人於事實審言詞辯論終結前已非不動產之所有人或處分權人，並無交付該不動產或移轉事實上處分權之權能，於回復登記取得其所有權或再行取得事實上處分權前，尚不得直接向出賣人請求交付該不動產或移轉事實上處分權。

㈡原審認定林勝吉於103年7月28日將系爭土地上之系爭建物事實上處分權9/10出售予郭本力時，被上訴人為系爭土地之共有人，即得向上訴人行使土地法第104條第1項中段之優先購買權，並因其行使該優先購買權，得請求上訴人與之補訂買賣契約；惟系爭建物已由原審共同被上訴人陳秀玉取得應有部分（事實上處分權）之全部，亦為原審所認定，倘係無訛，上訴人並非系爭建物之事實上處分權人，於取得系爭建物之事實上處分權以前，能否移轉系爭建物事實上處分權予被上訴人，並非無疑。此攸關上訴人之給付是否可能，原審就此未詳加調查審認，遽為上訴人不利之判決，尚嫌疏略。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。

最高法院民事第八庭