最高法院民事判決

上訴人

魏豐田

訴訟代理人

曾培雯律師

被上訴人

蔡勝弘

被上訴人

蔡勝欽

被上訴人

蔡勝德

被上訴人

劉建雄

被上訴人

蔡明倫

被上訴人

蔡明原

被上訴人

蔡佳妏

被上訴人

雷正弘

被上訴人

雷文勇

被上訴人

雷鴻崇

被上訴人

雷勝全

被上訴人

雷詠鈞

被上訴人

雷福財

被上訴人

雷美智

被上訴人

雷淑媛

被上訴人

楊麗鴒

被上訴人

雷志昇（雷林秀敏之承受訴訟人）

共同訴訟代理人

程昱菁律師

上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國111年2月9日臺灣高等法院第二審判決（109年度上字第1369號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人雷林秀敏於民國111年0月0日死亡，所遺本件訴訟標的之權利義務由其繼承人雷志昇分割繼承取得，有戶籍謄本、土地所有權狀、繼承系統表、遺產分割協議書在卷可稽，雷志昇聲明承受訴訟，核無不合，應予准許，合先敘明。

次查被上訴人主張：伊為坐落宜蘭縣○○鎮○○段第1003、1004、1038地號土地（下稱系爭土地，各別稱以地號）之共有人，上訴人有事實上處分權之門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路92號、93號房屋（下依序稱92號、93號房屋）如原判決附圖（下稱附圖）一編號A、B、C、A-1、B-1、C-1、D、E、E-1所示部分（下稱編號A至E-1地上物）無權占用系爭土地等情，依民法第767條第1項前段、第179條規定，求為命上訴人拆除編號A至E-1地上物，騰空返還系爭土地予伊，及自109年5月14日起至返還系爭土地之日止，按月給付伊如原判決附表（下稱附表）第4欄所示不當得利之判決。嗣於原審主張：上訴人所有如附圖一編號F所示地上物（下稱編號F地上物，與編號A至E-1地上物合稱系爭地上物）亦無權占用系爭土地等情，追加求為命上訴人拆除編號F地上物之判決（未繫屬本院者，不予贅敘）。

上訴人則以：兩造就系爭土地有不定期限之租地建屋契約，伊與伊父親魏建樟繳納系爭土地租金長達數十年，非無權占有土地，亦無不當得利可言等語，資為抗辯。

原審廢棄第一審所為駁回被上訴人請求上訴人拆除編號A至E-1地上物、返還系爭土地、給付如附表第4欄所示不當得利部分之判決，改判命上訴人拆除地上物、返還土地、給付不當得利，及依被上訴人追加之訴，判命上訴人拆除編號F地上物，係以：被上訴人為系爭土地之共有人，各自應有部分如附表第3欄所示，上訴人為系爭土地上坐落系爭地上物之事實上處分權人，為兩造所不爭執。次查上訴人之父魏建樟於48年1月1日向訴外人蔡江溪、雷淳和、雷錦波、雷淇祥、雷桐茂及被上訴人雷正弘承租重測前編為○○鎮○○段○○小段第130地號土地（下稱第130地號土地）興建92號房屋，約定租期至57年12月31日止（下稱系爭基地租約）。

斯時第130地號土地之所有權人為雷淳和、雷錦波、雷淇祥、雷桐茂、雷正弘、蔡吳桃、蔡勝德、蔡勝昌、蔡勝欽、蔡勝弘（蔡勝德以次4人下稱蔡勝德等4人）、劉建雄（下合稱雷淳和等11人），雷正弘尚未成年，蔡江溪非所有權人；惟蔡江溪為蔡勝德等4人之父及蔡吳桃之配偶，雷淳和等11人並於66年7月間催告魏建樟繳交53至64年度之租金，及出具收據表明收到59、60年度之租金，足認雷正弘於成年後已承認系爭基地租約，蔡勝德等4人及蔡吳桃於蔡江溪死亡後亦繼承為該租約之出租人。雷淳和等11人於系爭基地租約租期屆至後繼續收取租金，對魏建樟繼續使用收益該地並未反對，應視為以不定期限繼續租約，上訴人於魏建樟死亡後繼承92號房屋之事實上處分權及系爭基地租約之權利義務。上訴人於55年1月24日向訴外人蔡江木買受93號房屋及占用空地之使用權，雷淳和等11人於66年7月間催告上訴人繳交53年度至64年度之租金，並出具收據表明收到租金，足認蔡江木承租第130地號土地建築93號房屋，其將承租權及房屋事實上處分權讓與上訴人，業獲雷淳和等11人同意，亦視為以不定期限繼續租約。第1003、1004、1038地號土地之面積依序為90.18平方公尺、92.31平方公尺、25.96平方公尺，均自第130地號土地與同段第128-2地號土地合併分割而來；雷淳和等11人出具之催告書、欠租清單、收據，記載上訴人、魏建樟承租土地面積依序為26.923坪、27.83坪（換算依序為89平方公尺、92平方公尺），各與第1003、1004地號土地面積約略相當，足認其租賃標的為該2筆土地，不包含第1038地號土地。兩造約定租賃基地之使用目的為建築房屋，惟未約定得改建其他房屋，則於上訴人依約所建之房屋不堪使用時，已達訂約目的年限，被上訴人得依土地法第103條第1款規定收回土地。現況92、93號房屋之面積、房屋深度及構造，經測量、鑑定，均與宜蘭縣房屋稅籍紀錄表及房屋平面圖所載不符；宜蘭縣建築師公會並推估如附圖二所示乙房屋、丙房屋興建時間依序約在70年間、85年至90年間，甲房屋之屋頂及屋面板亦曾於70年至90年間翻修更換。足認現況92、93號房屋已非締結基地租約時存在之原始建物。被上訴人蔡佳妏、雷文勇固曾先後於106年12月1日、同年12月22日寄發存證信函向上訴人表達系爭土地共有人催繳租金之意，係提出解決問題之建議，並非默示同意上訴人改建房屋。原始92號、93號房屋既經拆除重建，兩造間基地租賃契約之訂約目的年限已達，被上訴人請求上訴人拆除系爭地上物返還土地，自屬有據。審酌系爭土地面臨宜蘭縣蘇澳鎮蘇南路，位在蘇澳火車站商店街商圈，商業機能發達，應以系爭土地申報地價總價年息8％，計算上訴人每年占用系爭土地所受相當租金之不當得利為新臺幣6萬5,370元，扣除上訴人先前匯款，其應自109年5月14日起按月給付如附表第4欄所示金額之不當得利予被上訴人。故被上訴人依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求上訴人拆除系爭地上物、返還系爭土地，及自109年5月14日起按月給付如附表第4欄所示金額，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

按土地法第103條第1款所謂契約年限屆滿，係指契約定有租用期限者而言，故惟於契約定有期限者始適用之。原審係認兩造就第1003、1004地號土地有不定期限之基地租賃契約，乃又謂該租約於依約所建之房屋不堪使用時，即已達訂約目的年限，被上訴人得依土地法第103條第1款規定收回該2筆土地，已有判決理由矛盾之違法。次按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。原審既認兩造間之基地租賃契約係以所建房屋不堪使用時為訂約之目的年限，系爭土地上現況房屋已非原始建物，其興建、翻修之時間約在70年間至90年間，蔡佳妏、雷文勇於106年12月1日、同年12月22日寄發存證信函向上訴人表達系爭土地共有人催繳租金之意。果爾，上訴人既於原始建物不堪使用之訂約年限屆至後，仍於租賃土地上重建房屋，而被上訴人未即為反對，並於房屋改建後請求上訴人給付租金。則能否謂兩造於房屋改建後不能視為以不定期限繼續契約，即非無研求之餘地。原審未查，遽謂被上訴人得收回土地，進而為上訴人不利之判決，亦有未洽。又第1038地號土地亦自第130地號土地與同段第128-2地號土地合併分割而來，為原審認定之事實。而蔡佳妏、雷文勇於106年12月1日以系爭土地共有人代表名義寄予上訴人之存證信函記載：「本人及所有共有人位於○○鎮○○段1003、1004、1038地號土地（分別為90.18、92.31及25.96平方公尺），現有台端房屋座落其上及供前庭與停車場使用，占地面積為208.45平方公尺（63.06坪），現地主將依法令規定，至多向房屋所有權人追繳近五年期（自102至106年）之地租，並通知台端爾後每年地租之計算及繳納匯款方式（詳附件1）」（見第一審卷㈠第212頁以下）。似此情形，能否謂第1038地號土地非系爭基地租賃契約之租賃標的物，即滋疑義。原審謂該租約之標的物不包括第1038地號土地，並屬速斷。上訴人是否無權占用系爭土地，既有未明，則被上訴人請求上訴人給付無權占有系爭土地之不當得利部分，自應併予廢棄發回。上訴論旨，指摘原判決於其不利部分違背法令，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。

最高法院民事第一庭