臺灣高等法院民事判決

上訴人

蔡勝弘

上訴人

蔡勝欽

上訴人

蔡勝德

上訴人

蔡佳妏

上訴人

劉建雄

上訴人

蔡明倫

上訴人

蔡明原

共同訴訟代理人

楊德海律師

複代理人

程昱菁律師

複代理人

視同上訴人 雷正弘

複代理人

雷林秀敏

複代理人

雷文勇

上3人共同訴訟代理人

雷志昇

上3人共同訴訟代理人

視同上訴人 雷秀雄

上3人共同訴訟代理人

雷鴻崇

上3人共同訴訟代理人

雷勝全

上3人共同訴訟代理人

雷詠鈞

上3人共同訴訟代理人

雷福財

上3人共同訴訟代理人

雷美智

上3人共同訴訟代理人

雷淑媛

上3人共同訴訟代理人

兼上7人共同

上3人共同訴訟代理人

楊麗鴒

被上訴人

魏豐田

訴訟代理人

林國漳律師

上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國109年7月23日臺灣宜蘭地方法院第一審判決（108年度訴字第391號）提起上訴，並為訴之追加，本院於111年1月12日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分

一、按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體，民事訴訟法第56條第1項第1款前段定有明文。又按對於第一審判決之一部提起上訴時，該判決全部之確定即被阻斷，上訴人得於言詞辯論終結前，擴張其上訴聲明，不受上訴期間之拘束，此觀民事訴訟法於第二審程序未設與第473條第1項同一之規定，即可推知。故當事人在上訴期間內提起之上訴，僅對於第一審判決一部不服，而在言詞辯論終結前，復對其他部分一併聲明不服者，應認其上訴聲明之範圍為已擴張，不得謂其他部分之上訴業已逾期，予以駁回。本件上訴人及視同上訴人起訴主張其為宜蘭縣ＯＯ鎮ＯＯ段OOOO、OOOO、OOOO地號土地（重測前依序為宜蘭縣ＯＯ段ＯＯ小段OOOOOO、OOOOOO、OOOOOO地號土地，下依序稱OOOO號、OOOO號、OOOO號土地，合稱系爭土地）之共有人，被上訴人之門牌號碼宜蘭縣ＯＯ鎮ＯＯ路OO、OO號房屋（下依序稱OO號、OO號房屋，含附圖一編號A、B、C、A-1、B-1、C-1、D、E、E-1所示地上物）無權占用系爭土地，依民法第767條第1項前段請求拆除上開地上物，返還系爭土地予上訴人及視同上訴人，並依民法第179條規定請求返還占用系爭土地之不當得利。原審判決後，僅上訴人提起上訴，然關於其是否得依民法第767條第1項規定請求被上訴人拆屋還地，訴訟標的對於共有人必須合一確定，依上規定，上訴人上訴效力應及於其他共有人，爰將之均列為視同上訴人。次查，視同上訴人於本院第二審言詞辯論終結前，就原判決駁回其請求不當得利部分以書狀聲明不服（本院卷一第75至79頁），上訴人及視同上訴人嗣減縮其請求不當得利之金額，應認分屬擴張及減縮其上訴聲明之範圍，依上開說明，均無不合。被上訴人抗辯上訴人上訴效力不及於視同上訴人云云，尚無足採。

二、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款規定甚明。查上訴人及視同上訴人起訴請求被上訴人拆除附圖一編號A、B、C、A-1、B-1、C-1、D、E、E-1所示地上物並騰空返還系爭土地，並給付占有該土地所受相當於租金之不當得利；於本院第二審程序追加請求被上訴人拆除附圖一所示編號F之鐵皮屋。核其追加請求部分則與起訴部分紛爭情節相同，證據資料可以共通，基礎事實同一，依上開規定，應予准許。

三、視同上訴人丙○○、戊○○○、乙○○均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面

一、上訴人及視同上訴人主張：伊為系爭土地所有人，被上訴人為附圖一編號A、B、C、A-1、B-1、C-1、D、E、E-1所示地上物之事實上處分權人，該等地上物無權占用系爭土地全部面積；縱認被上訴人原基於租賃契約占用系爭土地，惟依該租地建屋契約所建造之建物業已滅失，依土地法第103條第1款規定，租賃關係已終止，伊得依民法第767條第1項前段、第179條規定，求為命被上訴人拆除上開地上物，騰空返還系爭土地予上訴人及視同上訴人，並返還自起訴狀繕本送達之日起回溯5年如附表第5欄所示之不當得利本息，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付上訴人及視同上訴人各如附表第6欄所示金額之判決（原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。未繫屬本院部分，茲不贅述）。上訴人及視同上訴人於本院追加依民法第767條第1項前段求為命被上訴人拆除附圖一所示編號F部分地上物之判決。於本院聲明：㈠上訴聲明：⒈原判決關於駁回上訴人後開第2、3項之訴部分廢棄；⒉被上訴人應拆除附圖一編號A、B、C、A-1、B-1、C-1、D、E、E-1所示地上物，騰空返還系爭土地予上訴人及視同上訴人；⒊被上訴人應給付上訴人及視同上訴人各如附表第5欄所示金額，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。另應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付上訴人及視同上訴人各如附表第6欄所示金額。㈡追加之訴聲明：被上訴人應拆除附圖一所示編號F之地上物。

二、被上訴人則以：伊先祖自日治時代即向系爭土地原所有人承租OOOO、OOOO號土地興建OO號房屋，伊父親魏建樟於55年1月27日向蔡江木購買OO號房屋並承租OOOO號土地，伊及魏建樟已繳納系爭土地租金長達數十年，嗣伊自魏建樟繼承OO號房屋事實上處分權及租賃關係，兩造就系爭土地有不定期限租賃契約，伊有權占用系爭土地，上訴人訴請拆屋還地及給付相當於租金之不當得利均無理由。伊於60年間因天災而在原建物範圍內修繕上開房屋，原建物未滅失，兩造間租賃契約並無終止事由。縱認兩造間無租賃關係，惟伊興建上開房屋及地上物已數十年，上訴人並曾收取租金，其本件請求違反誠實信用原則，且已權利失效等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。

三、本院之判斷：

㈠按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。又增訂民法第426條之1前，有關租用基地建築房屋，房屋所有權移轉時，如當事人間無禁止轉讓房屋之特約，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人，故承租人將房屋所有權讓與第三人，應認其對於出租人仍有租賃關係之存在，且所謂讓與不以房屋之所有權已未移轉登記而有異；違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記，而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人【最高法院43年台上字第479號、48年台上字第227號、52年台上字第2047號判例（因民法第426條之1修正公布而不再援用）、85年度台上字第51號判決要旨參照】。

⒈OO號房屋與OOOO號土地部分：

⑴魏建樟於48年1月1日與蔡江溪、雷淳和、雷錦波、雷淇祥（契約誤載為雷祺祥）、雷桐茂、丙○○簽立基地租賃契約書（下稱系爭基地租賃契約），由魏建樟承租ＯＯ鎮ＯＯ段ＯＯ小段OOO地號土地（下稱OOO號土地），約定租賃期間自48年1月1日起至57年12月31日止，共計10年，有該契約書可憑（原審卷一第211頁），該土地上有魏建樟之OO號房屋，有宜蘭縣房屋稅籍登記表可考（原審卷一第183頁）。嗣雷淳和、雷錦波、雷淇祥、雷桐茂、丙○○、蔡吳桃、午○○、蔡勝昌、未○○、巳○○、丑○○等人（下稱雷淳和等11人）曾於66年7月18日催告魏建樟繳交53至64年度之租金，並於同年12月1日出具收據表明已收取59、60年度之租金並減免其他租金（原審卷一第234、237頁）。次查，OOO號土地於48年1月1日之所有權人為雷淳和等11人，有宜蘭縣土地登記簿為據（原審卷一第375至379頁），蔡江溪為未○○等人之父及蔡吳桃之配偶，有戶籍謄本可證（原審卷一第143至147頁），且經視同上訴人陳明在卷（本院卷一第434頁），而租賃契約之出租人不須為租賃標的物之所有權人，蔡江溪於48年1月1日與雷淳和等5人共同出租OOO號土地予魏建樟後，巳○○、蔡勝昌、未○○、午○○、蔡吳桃等人於66年間向其催討租金，足徵蔡江溪死亡後，巳○○、蔡勝昌、未○○、午○○、蔡吳桃等人已繼承其關於該土地之租賃關係，上開契約所訂租賃期間於57年12月31日屆滿後，雷淳和等11名出租人繼續收取租金，顯對魏建樟繼續使用收益該地並無反對，應視為以不定期限繼續基地租賃契約。嗣魏建樟於88年3月24日死亡，被上訴人為其繼承人，有臺灣宜蘭地方法院民事庭函、繼承權拋棄書可參（本院卷二第119、121頁），自得繼承OO號房屋之事實上處分權及上開基地租賃契約之權利義務，洵堪認定。

⑵丙○○為29年7月30日生，有戶籍謄本為證（原審卷一第141頁），其於訂立上開基地租賃契約時固未成年，然於成年後之66年7月1日向魏建樟催索OOO號土地之租金，顯已承認該租賃契約，上訴人主張該契約因於丙○○未成年時締結而不生效力云云，尚無足採。

⒉OO號房屋與OOOO號土地部分：經查，被上訴人於55年1月24日與蔡江木訂立房屋買賣契約書，買受93號房屋，雙方於該契約第1項約定買賣標的為該屋及「前後空地之佔用使用權」（見本院卷二第113至117頁），足見蔡江木認其具占有使用130號土地之權源，並讓與該權利予被上訴人。嗣雷淳和等11人曾於66年7月18日催告被上訴人繳交OOO號土地53年度至64年度之租金，並於同年11月23日出具收據表明已收取租金，有催告書、欠租清單、收據可憑（原審卷一第232、233、236頁）。綜觀上情，蔡江木應係承租OOO號土地建築OO號房屋，嗣將承租權及該屋事實上處分權均讓與被上訴人，雷淳和等11人亦知上情，並據以向被上訴人收取租金，依上開說明，應認雷淳和等11人同意蔡江木之租賃權隨同OO號房屋之事實上處分權而移轉於被上訴人，且對被上訴人繼續使用收益該地並無反對之意，雙方間存有租賃契約，並視為以不定期限繼續基地租賃契約。

⒊被上訴人承租範圍之認定：經查，OOO號土地於67年6月30日合併於宜蘭縣ＯＯ鎮ＯＯ小段OOOOO地號土地，該筆土地於67年12月3日分割新增同段OOOOOO地號至OOOOOO地號土地；於82年地籍圖重測後，同段OOOOO地號土地變更地號為宜蘭縣ＯＯ鎮ＯＯ段OOOO地號；分割自同段OOOOO地號土地之同段OOOOOO地號、OOOOOO地號、OOOOOO地號則依序變更為宜蘭縣ＯＯ鎮ＯＯ段OOOO地號、OOOO地號、OOOO地號土地，其面積依序為90.18、92.31、25.96平方公尺，上訴人現為該3筆土地之共有人等情，有宜蘭縣羅東地政事務所109年4月6日羅地資字第1090003015號函、土地登記謄本可憑（原審卷一第281頁、本院卷二第13至29頁、個資卷），亦為兩造所不爭（本院卷一第371至372頁）。次觀雷淳和等11人於66年間出具之催告書、欠租清單、收據所載，被上訴人、魏建樟承租土地之面積依序為26.923坪、27.83坪（依序換算為89、92平方公尺），各與93、92號房屋坐落之OOOO、OOOO號土地面積約略相當，堪認租賃契約標的為該2筆土地，不包含OOOO號土地。至寅○○、乙○○雖於106年12月1日寄發螢橋郵局228號存證信函中提及欲收取OOOO號土地之租金等語，惟嗣於107年12月7日之螢橋郵局244號存證信函中已更正此部分陳述（見原審卷一第212至219頁），審酌寅○○、乙○○均自先祖繼承該基地租賃之法律關係，對契約約定詳情未必熟稔，自難逕以其誤繕情節，遽謂兩造就OOOO號土地存有租賃契約。此外，被上訴人無法舉出其他證據證明其承租範圍包括OOOO號土地，其抗辯以兩造間租賃契約為其占用該地之權源，無從憑採。

⒋綜上，被上訴人與雷淳和等11人間，就OOOO、OOOO號土地存有基地租賃契約，上訴人及視同上訴人輾轉取得上開土地所有權，亦承受該等基地租賃契約之權利義務，洵堪認定。

㈡按土地法第103條第1款規定，租用建築房屋之基地，非因契約年限屆滿，出租人不得收回。此所謂「契約年限屆滿」，不僅指契約明定租賃之期限屆滿而言，即契約雖未明定年限，然依租賃契約目的，如可認已達訂約目的之年限者，亦應包括在內，否則將造成土地所有與使用永遠分離之局面，當非立法本意（最高法院109年度台上字第347號判決意旨參照）。

⒈查，系爭基地租賃契約第3條約定租賃基地之使用目的為「建築房屋」，另於第5條約定「承租人依據建築法申請地上房屋修建、增築、補修等需出租人同意蓋章時，除承租人未違反建築法或未違背本契約者須要無條件應即同意蓋章，不得藉詞刁難等情」（原審卷一第119頁）；該契約原訂租賃期間為10年，嗣因雷淳和等11人對被上訴人繼續使用收益該地並無反對，視為以不定期限繼續該契約等情，已如前述。綜觀系爭基地租賃契約全文，承租人於租賃土地上建築房屋後，僅得為修建、增築、修補，未約定得改建其他房屋，應認於依約所建之房屋不堪使用時，即已達訂約目的年限，出租人得依土地法第103條第1款規定收回土地。

⒉次查，依宜蘭縣房屋稅籍紀錄表、房屋平面圖，OO號房屋包含2幢一層建物，面積合計75.2平方公尺，其起課時間為35年1月部分之面積為45.9平方公尺，構造為木造，使用檜木柱樑、屋頂覆蓋紅瓦，起課時間為85年7月部分之面積為29.3平方公尺，構造為鋼鐵造；OO號房屋為1幢建物，面積35平方公尺，構造為磚石造，起課時間為25年1月，使用針葉木柱樑、屋頂覆蓋紙板（防水油毛氈）（見原審卷第181、185、187、191頁）；現況OO、OO號房屋之面積、房屋深度、均與稅籍紀錄表所載不符，有土地複丈成果圖可參（原審卷一第256頁）。再查，本院囑託宜蘭縣建築師公會至現場勘測OO、OO號房屋構造建材及建築年份，附圖二所示甲房屋為磚造，無法推估其屋齡，該屋屋頂木檩、屋面板木料較乙房屋為新，現況屋頂覆蓋之彩色鋼板應為約20年前翻修更換；乙房屋為磚木混造，興建時間晚於甲房屋，推估屋齡在40年以上；丙房屋為鋼鐵造，推估屋齡約20至25年左右；丁房屋為木石混造，有鑑定報告書可參，足見現況OO、OO號房屋之構造亦與稅籍紀錄表之記載不同。從而，OO、OO房屋業經改建，其中乙房屋興建時間約在70年間，之後曾更換甲房屋屋頂木檩、屋面板木料，並於85至90年間建造丙房屋，約90年間翻修更換甲房屋屋頂彩色鋼板，丁房屋則非稅籍紀錄表上所載之OO號房屋，堪認被上訴人曾將OO、OO號房屋拆除重建，已非締結基地租賃契約時存在之原始建物；被上訴人無法提出證據證明其修築改建OO、OO號房屋曾經上訴人及視同上訴人同意，其依約所建之房屋既已不堪使用，而需翻修重建，依上開說明，應認兩造間基地租賃契約之訂約目的年限已達，上訴人及視同上訴人得依土地法第103條第1款規定收回OOOO、OOOO號土地。

⒊寅○○、乙○○固曾於106年12月1日寄發螢橋郵局228號存證信函、106年12月22日寄發螢橋郵局245號存證信函、107年12月7日寄發螢橋郵局244號存證信函（原審卷一第212至219頁），表達系爭土地共有人催繳租金、欲出售系爭土地之意，然該等存證信函意旨乃在被上訴人占有使用系爭土地之情形下，提出解決問題之建議，並催促被上訴人出面處理，非為租賃契約之要約或承諾，更非默示同意被上訴人改建房屋之意，此觀其二人於108年2月23日寄發之螢橋郵局35號存證信函中提及原始房屋已滅失，不再出租OOOO、OOOO號土地等語即明（原審卷一第220頁）。被上訴人無法證明系爭土地共有人同意其修繕改建系爭地上物，此部分所辯自難採取。

㈢按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。又按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。經查，被上訴人為坐落系爭土地上如附圖一編號A、B、C、A-1、B-1、C-1、D、E、E-1、F所示地上物（下稱系爭地上物）之事實上處分權人，其主張本於兩造間之租賃契約占有使用系爭土地，為上訴人所否認，且兩造間關於OOOO、OOOO號土地之租賃契約已因契約年限屆滿而消滅，被上訴人承租範圍不及於OOOO號土地等情，均經認定如前，被上訴人無法證明其有何占有使用系爭土地之權源，則上訴人請求被上訴人拆除系爭地上物並返還該地，自屬有據。

㈣相當於租金之不當得利：

⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書定分別定有明文。無權占有他人土地，因未支付土地之對價，而可能獲得相當於租金之不當得利，為社會通常之觀念。又按租用基地建築房屋，其租金以不超過土地申報總價額年息10%為限，土地法第105條、第97條規定甚明。又所謂土地之總價額，土地法施行法第25條規定，依法定地價；而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。

⒉被上訴人為系爭地上物之事實上處分權人，因該等地上物無權占用系爭土地而受有利益，且致上訴人及視同上訴人無法管領使用該地而受有損害，自應給付相當於租金之不當得利。系爭土地面臨宜蘭縣ＯＯ鎮ＯＯ路，位在蘇澳火車站商店街商圈內，附近住家商店林立，商業機能發達，有原審勘驗筆錄、現場照片可憑（原審卷一第247至254頁）；系爭土地自99年1月迄今之申報地價均為每平方公尺3,920元，有申報地價查詢資料為證（本院卷二第31至35頁），參酌系爭土地之位置、工商繁榮之程度、占用人利用之經濟價值及所受利益等節，應依系爭土地申報地價之年息8%作為計算相當於租金之不當得利，始為妥適。又被上訴人占有系爭土地面積合計208.45平方公尺，總地價為81萬7,124元，每年所獲相當於租金之不當得利為6萬5,370元（計算式：817,124×8%＝65,370，元以下四捨五入），上訴人及視同上訴人得請求被上訴人按月返還不當得利數額如附表第4欄所示，另得請求其返還起訴狀繕本送達之日往前回溯5年之不當得利合計32萬6,850元；惟兩造不爭執被上訴人已於107年2月14日匯款20萬4,280元、108年2月11日匯款8萬1,712元、於109年2月13日、110年1月11日各匯款4萬856元，合計36萬7,704元至視同上訴人甲○○、上訴人寅○○位於板信商業銀行羅東分行之聯名帳戶內，且該金額得抵銷其應返還之不當得利（本院卷一第371至372頁、卷二第42至43頁），並有匯款申請書可稽（原審卷一第224、230頁）；準此計算，被上訴人匯付之金額可全額抵銷起訴狀繕本送達日前5年之不當得利，所餘4萬854元尚可抵銷自起訴狀繕本送達翌日即108年9月29日（見原審卷一第57頁）起7個月又15日之不當得利【計算式：40,854÷（65,370÷12）＝7.5】，從而，上訴人及視同上訴人請求被上訴人自109年5月14日起按月給付如附表第4欄所示之金額，自屬有據。上訴人及視同上訴人主張以申報地價10%計算相當於租金之不當得利，衡以被上訴人使用系爭土地之情形，尚屬過高，其逾上開部分之請求，即屬無據。

㈤按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項定有明文。所謂權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。又誠信原則乃斟酌事件之特別情形，衡量雙方當事人之利益，使其法律關係臻於公平妥當之一種法律原則。

⒈經查，系爭土地之面積合計為208.45平方公尺，系爭地上物占用該土地全部面積，有土地複丈成果圖、土地登記謄本為憑（原審卷一第256頁、本院卷二第13至29頁、個資卷），該等地上物興建已久，致上訴人及視同上訴人長期無法利用系爭土地，上訴人及視同上訴人行使土地返還請求權後，可充分利用系爭土地為開發、興建，完全發揮系爭土地之價值，被上訴人長時間占用系爭土地所獲經濟價值已足彌補系爭地上物遭拆除之損失，上訴人及視同上訴人行使所有物返還請求權，係使無權占用者不能繼續使用系爭土地，非以損害被上訴人為目的，且有助土地整體發開與利用，其本身可獲相當收益，國家社會並不因而受有極大損害，難認有違反公共利益之處，非屬權利濫用，兩造間之利益並無須由誠信原則加以調和之特別情事存在；被上訴人抗辯上訴人及視同上訴人提起本件訴訟有違誠信原則云云，自無可採。

⒉末查，上訴人及視同上訴人對於被上訴人占有系爭土地，僅長期未主張拆屋還地，惟仍持續以存證信函催索租金並促被上訴人出面洽談，顯無積極行為足致被上訴人信賴其將不再行使權利，自無權利失效原則之適用。被上訴人辯稱上訴人及視同上訴人已權利失效云云，亦無足採。

四、綜上所述，上訴人及視同上訴人依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求被上訴人拆除附圖一編號A、B、C、A-1、B-1、C-1、D、E、E-1所示地上物並返還系爭土地，及自109年5月14日起按月給付如附表第4欄所示之金額，自屬正當，應予准許，其逾此部分之請求則無理由，應予駁回。從而原審就上開應准許部分，為上訴人及視同上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2、3項所示。至上訴人及視同上訴人之請求不應准許部分，原審為其敗訴之判決，理由雖與本院不同，惟結論並無二致，仍應予維持，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。上訴人及視同上訴人於本院第二審程序追加依民法第767條第1項前段規定，請求被上訴人拆除附圖一編號F所示地上物，為有理由，應予准許。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

六、據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由，追加之訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第449條第2項、第79條、第463條、第385條第1項前段、第2項，判決如主文。

民事第二十三庭