最高法院八十五年度台上字第四八六號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第四八六號

上訴人

甲○○

被上訴人

傑信建設股份有限公司

法定代理人

林光輝

被上訴人

乙○○

右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十四年三月三十一日臺灣高等

法院臺中分院第二審判決（八十二年度重上字第五一號），提起上訴，本院判決如左

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主文

理由

本件上訴人主張：伊於民國七十八年十二月十九日，分別向被上訴人買受在台中市○○區○○段二五五等地號建造之「傑聯洛克菲勒中心」第Ｂ區八樓Ａ號房屋乙戶及其基地之應有部分，約定價款為新臺幣（下同）一千零三十萬元與一千九百一十二萬元，已依工程進度繳納房屋價金三百九十七萬元，土地價金六百九十九萬元。被上訴人於系爭房地交付之前即違反契約約定，經鑑定結果，有多處瑕疵。又該大樓原設計為地下三樓、地上十九樓，被上訴人未經伊之同意擅自變更為地下三樓、地上二十二樓，伊因權益受損而停止付款並要求改善，詎被上訴人竟不予理會，不得已於八十一年十月七日通知被上訴人解除兩造間之買賣契約等情，依民法第二百五十九條規定，先位聲明求為命被上訴人分別返還前開已付房地價金及法定遲延利息之判決。並以被上訴人解除契約如有理由，其沒收伊已付房地價金以為違約金，顯屬過高，依不當得利法律關係，備位聲明求為命被上訴人分別返還前開已付房地價金中之三百五十六萬元及六百二十八萬元暨法定遲延利息之判決。

被上訴人則以：系爭房地縱有些許瑕疵，但均非重大，上訴人解除契約顯失公平，且其解除權之行使亦已超過六個月之除斥期間，而不得行使。況上訴人自八十年五月二十八日起即違約停止付款，早經伊於同年八月二十四日及九月十七日兩度催告並解除契約，兩造間之買賣契約已不存在，上訴人無從再為解除等語，資為抗辯。

原審將第一審所為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，分別廢棄改判或予以維持，係以：兩造訂約時，依臺中市政府工務局建造執照記載，被上訴人聲請興建之系爭大樓為地上十九層、地下三層，共計一百五十六戶。嗣被上訴人未經一百五十六戶客戶之同意，擅自變更為地上二十二層、地下三層，顯違背誠信公平原則，應無解除系爭契約之權，其抗辯已依法解除買賣契約及沒收已繳之全部價款以為違約金，尚無可取。

而上訴人主張業將系爭買賣契約解除，無非以其提出附在第一審卷之證五、證六、證七號三件信函為據。惟查該三件信函，其中證五號僅表示被上訴人所擬交付之房屋顯有瑕疵，請於一週內補正，否則依法解除契約，並無預先定期催告，亦未聲明「屆時即予解除契約，不再另行通知」，亦即未表示附有停止條件之解約意思。且其所謂瑕疵，當時未經鑑定，顯係出於上訴人主觀之觀念。而經鑑定結果，並無上訴人文中所稱之瑕疵，尚不符解約之條件。證六號根本未述及解除契約乙事，證七號之內容則表示已以證五號通知被上訴人應於一週內補正瑕疵，因未見覆，乃予解除契約，亦不生解約之效力。況上訴人自八十年五月二十八日之後即未再依約繳付房地期款，嗣收受被上訴人同年八月七日之催告信函，始於八十一年二月十日致函表示因財務困難，無法繳納餘款及辦理貸款，願以訂金一倍半受罰。同年月十一日並書立「申請書」向被上訴人所屬聯傑公司表示經多次努力仍無法繳款，請允以訂金之一倍半解決此財務困難。可知上訴人自八十年五月二十八日之後未再繳付房地期款，係由於其自身之原因所致，非因系爭房地有瑕疵，至為明顯。上訴人同係違約之一方，自亦不得解除契約。兩造解除契約既均不生效力，系爭房屋及土地買賣契約仍屬存在，上訴人以兩造契約經解除，被上訴人負回復原狀或不當得利之義務，為前述先位或備位之請求，均為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。

按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第三百五十四條至第三百五十八條之規定，應負擔保責任者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，為同法第三百五十九條前段所明定。買受人依該條解除契約，原無待於催告出賣人先行修補瑕疵，其解除契約之意思表示是否發生效力，應以系爭買賣標的物是否有應由出賣人負擔保責任之瑕疵，以及就該項瑕疵而解除契約，是否顯失公平（同條後段規定）為斷。如買受人先定相當期限通知出賣人協商解決有關物之瑕疵問題，並以出賣人如不於期限內出面解決，則於所附之催告條件成就時即解除契約，對於出賣人既無不利，自為法之所許。查上訴人於八十一年九月十六日及同年十月二日、十月十七日致函被上訴人已表示「臺端所擬交付房屋顯有瑕疵，請求一週內補正，否則依法解除契約」、「履次催請補正（瑕疵），請會同檢視」、「臺端施工興建本件房屋時，未依原設計圖興建，致本件房屋瑕疵連連，為此特依民法第二五六條及第三五八條規定，通知解除房屋及土地買賣契約」等語；兩造訂立系爭買賣契約時，依建造執照記載，系爭大樓層數為地上十九層、地下三層，共計一百五十六戶，嗣被上訴人未經該一百五十六戶之同意，擅自變更為地上二十二層、地下三層共一百九十九戶，致上訴人之權益受損，為原審認定之事實，則該項解除契約之意思表示是否發生效力，依首開說明，自應以系爭買賣標的物是否有應由被上訴人負擔保責任之瑕疵，及其解除契約，是否顯失公平為斷。乃原法院未詳加調查審認，即以該三件信函並未預先定期催告，亦無聲明「屆時即予解除契約，不再另行通知」，或述及解除契約之事，或其瑕疵當時未經鑑定，係出於上訴人主觀之觀念，而謂解除契約不生效力，於法已有未合。又被上訴人擅自變更系爭大樓層數，有違誠信公平原則，其解除系爭買賣契約不合法，既為原審所是認，則雖上訴人嗣後於八十一年二月十日致函被上訴人及於同年月十一日寫立「申請書」向被上訴人所屬聯傑公司表示因財務困難，無法繳納餘款及辦理貸款，願以買賣訂金一倍半受罰或解決；惟該項意思表示，似為被上訴人所不接受，上訴人嗣後是否不得依民法第三百五十九條規定解除系爭買賣契約，請求返還已付之價金，尚非無審究之餘地。

原審徒以依該二文件，認上訴人同為違約之一方，不得解除契約，而為其不利之判斷，亦有判決理由不備之違法。先位聲明部分既有發回原審之原因，備位聲明部分自應一併予以發回。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第七庭

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