最高法院八十六年度台簡上字第一三號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台簡上字第一三號

上訴人

順順證券股份有限公司

法定代理人

陳輝欽

訴訟代理人

林宗高

上訴人

甲○○

訴訟代理人

黃清池 律師

右當事人間請求給付租金事件，兩造對於中華民國八十五年三月二十日台灣台中地方

法院第二審更審判決（八十四年度簡上更字第一號），各自提起上訴，本院判決如左

：

主文

理由

本件上訴人甲○○主張：對造上訴人順順證券股份有限公司（以下簡稱順順公司）自民國七十八年十二月一日起，承租伊所有坐落南投市○○路七九七巷二十一號三、四樓全部及地下室約一百八十坪，租期至八十六年十一月三十日止，租金每月新台幣（下同）十萬元，每兩年按原租約調高百分之十，於七十八年十二月一日給付租金數額為七個月，自第二期即七十九年七月一日起，每六個月給付一次，同時約定交付押租金二百萬元，於租期屆滿交還房屋時無息返還。順順公司自八十一年七月一日起即未付租金等情，爰本於租賃契約之法律關係，求為命順順公司給付伊自八十一年七月一日起至八十二年六月三十日止之租金一百三十二萬元並加給法定遲延利息之判決（第一審為甲○○敗訴判決，其上訴第二審後，追加請求自八十二年七月一日起至八十三年六月三十日止之租金一百三十八萬元本息，第二審就甲○○追加之訴部分判命順順公司應給付九十二萬元及其法定遲延利息，駁回甲○○之上訴及其餘追加四十六萬元部分之訴，兩造各就其敗訴部分提起第三審上訴，本院前審就第二審判命順順公司給付九十二萬元本息部分廢棄發回，並駁回甲○○之上訴，故甲○○在第一審請求之一百三十二萬元及第二審追加之四十六萬元部分，合計一百七十八萬元已敗訴確定。第二審更審時，甲○○再追加自八十三年七月一日起至八十五年六月三十日止之租金二百九十四萬元本息）。

上訴人順順公司則以：本件租金額已逾租賃物所在土地及其建物申報總價額年息百分之十，有違土地法第九十七條規定，超過部分甲○○並無請求權，另伊交付押租金二百萬元予甲○○，其現金利息依同法第九十八條規定視為租金之一部，又伊已交付之擔保金超過二個月房屋租金之總額，依同法第九十九條第二項規定，得以超過之部分抵付房租，經抵付後已無欠租等語，資為抗辯。

原審駁回甲○○對第一審之上訴，就其追加之訴部分，判命順順公司給付三十三萬三千二百三十一元本息，駁回其餘追加之訴，係以：甲○○主張之事實，已據其提出房屋租賃契約書、收據為證，且為順順公司所不爭執，足認為真實。按房屋承租人以現金為租賃之擔保者，其金額不得超過二個月之房屋租金之總額，超過其限度者，承租人得以超過之部分抵付房租，土地法第九十九條定有明文。甲○○雖主張本件租約並未終止，順順公司不得以押租金抵付租金，及土地法第九十九條之租額應解為兩期始合理云云，惟查房屋承租人以現金為租賃物之擔保，其金額於二個月範圍內，在租約終止前，依押租金擔保之本質，固不許承租人主張抵充租金，至逾此部分之押租金承租人自得以超過二個月租金總額之部分抵付租金，甲○○上開主張，尚無足採。次按最高法院五十四年台上字第一五二八號判例，係就市場經營者將市場攤位租與承租人之情形而為釋示，意謂市場經營者不惟提供攤位於承租人營商，並負責該市場之經營管理及場內秩序與衛生之維持，因此約定之租金不受土地法第九十七條房租最高限制之拘束。此與本件上訴人甲○○單純將房屋之店面租與被上訴人經營證券業務之情形，尚屬有間，是本件仍應有土地法第九十七條之適用。末按城市房屋之租金，不得逾土地及房屋申報總價額年息之百分之十，土地法第九十七條定有明文。系爭房屋依土地及房屋申報總價額年息之百分之十計算租金之結果如下：㈠土地部分：系爭房屋坐落之南投市○○○段第六一號、六一之五四號土地，面積合計六八六平方公尺，八十年七月之申報地價為每平方公尺二千元，八十三年七月則為每平方公尺二千四百元，被上訴人承租之三樓、四樓、地下室（以一百八十坪計），面積共一三三九‧九平方公尺，而該棟樓房總面積為三一二四‧七平方公尺等情，有南投縣南投地政事務所地價證明書、南投縣稅捐稽徵處八四投稅密財字第三一三號函在卷可稽。是土地部分之租金應依被上訴人承租面積與該樓房總面積之比例計算始為合理。依上開申報地價之百分之十計算土地部分之租金，八十一年七月一日至八十二年六月三十日、八十二年七月一日至八十三年六月三十日之年租金各為五萬八千八百三十三元，八十三年七月一日至八十四年六月三十日、八十四年七月一日至八十五年六月三十日之年租金各為七萬零六百元。㈡房屋三、四樓部分：依據卷附南投縣房屋稅徵收底冊及上開南投縣稅捐稽徵處函所示之課稅現值計算，八十一年七月一日至八十二年六月三十日止之年租金應為十九萬六千四百八十一元，八十二年七月一日至八十三年六月三十日之年租金為十九萬四千三百二十一元，八十三年七月一日至八十四年六月三十日之年租金為十九萬二千一百六十一元，八十四年七月一日至八十四年十二月三十一日之租金為九萬五千一百八十元，八十五年一月一日至八十五年六月三十日之年租金則為九萬四千零九十五元。㈢地下室部分：依據南投縣稅捐稽徵處八十四年十二月十八日投稅財密字第三六三函所提供之房屋課稅現值計算，八十一年七月一日至八十二年六月三十日止之年租金應為三十萬九千四百四十元，八十二年七月一日至八十三年六月三十日之年租金為三十萬六千零六十元，八十三年七月一日至八十四年六月三十日之年租金為三十萬二千六百七十五元，八十四年七月一日至八十四年十二月三十一日之租金為十五萬零四百九十元，八十五年一月一日至八十五年六月三十日之租金為十四萬八千八百元。被上訴人給付租金之最高數額，即係上述土地及房屋租金之總和，八十一年七月一日起至八十二年六月三十日止之租金為五十六萬四千七百五十四元，八十二年七月一日起至八十三年六月三十日止之租金為五十五萬九千二百十四元，八十三年七月一日起至八十四年六月三十日止之租金為五十六萬五千四百三十六元，八十四年七月一日起至八十四年十二月三十一日止之租金為二十八萬零九百七十元。八十五年一月一日起至六月三十日止之租金為二十七萬八千一百九十五元，總計為二百二十四萬八千五百六十九元。被上訴人主張以其所給付之二百萬元擔保金中超過二個月房屋租金部分，依土地法第九十九條第二項之規定扣抵租金，該二個月房屋租金依八十一年度上開樓房三、四樓及地下室之課稅現值計算應係八萬四千六百六十二元，則可抵付房租之數額為一百九十一萬五千三百三十八元，被上訴人至八十五年六月三十日止尚未給付之租金為二百二十四萬八千五百六十九元，以一百九十一萬五千三百三十八元抵付後尚不足三十三萬三千二百三十一元，是被上訴人自八十一年七月一日至八十四年六月三十日止以上開擔保金抵付租金均尚有餘，上訴人上訴請求被上訴人給付九十二萬元本息部分，即屬無據，應予駁回。至八十四年七月一日至八十四年十二月三十一日止之租金二十八萬零九百七十元，經抵付後尚不足五萬五千零三十六元，及八十五年一月一日至八十五年六月三十日之租金二十七萬八千一百九十五元，並分別自租金到期日（即八十四年七月一日、八十五年一月一日）至清償日止之法定利息，即為被上訴人應給付上訴人之租金數額，上訴人追加之訴在此範圍內為有理由，應予准許，超過部分為無理由，應予駁回。

按判決一經確定，除適用再審程序外，當事人固不得以上訴方法請求上級法院將該判決廢棄或變更，法院本身亦不得依職權再行判決，當事人及法院應同受其既判力之拘束，此觀本院三十年上字第八號判例益明。查上訴人甲○○於第一審起訴請求之八十一年七月一日起至八十二年六月三十日止之租金一百三十二萬元本息，業經三審判決其敗訴確定。本院前審判決，僅就甲○○於第二審所追加請求之八十二年七月一日起至八十三年六月三十日止之租金一百三十八萬元中之九十二萬元發回更審（另四十六萬元部分亦已駁回確定），甲○○於原法院原審時，對第一審法院就上開一百三十二萬元部分所受不利之確定判決，未為任何聲明或主張，申言之，甲○○在原法院更審時，已無提起上訴部分，詎原第二審判決主文竟諭知「上訴駁回」，依上開說明，原審就此部分更為裁判，其適用法規即顯有錯誤。次查原審以城市房屋之租金，依土地法第九十七條之規定不得逾土地及房屋申報總價額年息百分之十，並據此認定順順公司應給付甲○○之租金，即承租之房屋部分與坐落基地（按承租房屋之面額與樓房總面積之比例計算）租金之總和，共為二百二十四萬八千五百六十九元，然其依土地法第九十九條第二項計算扣抵之二個月租金時，則僅計算承租之房屋部分，而不及土地部分，其適用法規亦顯有錯誤。兩造上訴論旨，各就不利於己部分，指摘原判決適用法規顯有錯誤，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件兩造上訴均為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第一庭

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