最高法院八十九年度台上字第四四○號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十九年度台上字第四四○號

上訴人

玄 ○ ○

上訴人

申 ○ ○

上訴人

Ｃ ○ ○

上訴人

Ｂ ○ ○

上訴人

丁 ○ ○

共同訴訟代理人

林 德 銘律師

上訴人

黃 ○ ○

上訴人

亥 ○ ○

上訴人

Ａ ○ ○

上訴人

乙 ○ ○

上訴人

午 ○ ○

上訴人

酉 ○ ○

上訴人

宇 ○ ○

上訴人

地 ○ ○

上訴人

Ｆ○○○

上訴人

Ｇ○○○

上訴人

Ｄ○○○

上訴人

天 ○ ○

上訴人

戊 ○ ○

上訴人

丙 ○ ○

上訴人

辛 ○ ○

上訴人

己 ○ ○

上訴人

庚 ○ ○

上訴人

壬 ○ ○

上訴人

癸 ○ ○

右　一　人

法定代理人　梁戴熹姝

上　訴　人　子○○○

未 ○ ○

巳 ○ ○

戌 ○ ○

宙 ○ ○

甲○○○

丑 ○ ○

卯 ○ ○

寅 ○ ○

辰 ○ ○

被 上訴 人　Ｅ ○ ○

訴訟代理人　蔡 明 華律師

　　　　　　　　簡 炎 申律師

　　　　　　　　林 辰 彥律師

右當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國八十八年三月三十一日台灣高等

法院第二審更審判決（八十七年度上更㈢字第九八號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件被上訴人係依買賣契約請求締約之全體出賣人或買賣標的物之全體共有人履行交付不動產之義務，該訴訟標的對於標的物全體共有人必須合一確定，依民事訴訟法第五十六條第一項第一款規定，玄○○、丁○○、申○○、Ｃ○○、Ｂ○○（以下稱玄○○等五人）之上訴，效力及於全體，爰併列其同造當事人黃○○等人為上訴人，先行敍明。

次查被上訴人主張：上訴人玄○○等五人與上訴人黃○○、亥○○、Ａ○○、乙○○、午○○、酉○○、宇○○、地○○、Ｆ○○○、Ｇ○○○與梁景集、梁景澍（以下稱黃○○等十二人。訴訟繫屬中，梁景集、梁景澍死亡，梁景集由Ｄ○○○、天○○、戊○○、丙○○、辛○○、己○○、庚○○、壬○○、癸○○承受訴訟；梁景澍由子○○○、未○○、巳○○、戌○○、宙○○、甲○○○、丑○○、卯○○、寅○○、辰○○承受訴訟）於民國七十七年十一月二十七日將共有坐落桃園縣觀音鄉○○段二○四一號、面積一‧一五三五公頃建地（以下稱系爭土地）以新台幣二千六百五十一萬八千九百八十四元出賣予伊，並將地上物無償贈與伊。伊已給付全部價金，系爭土地並已辦妥移轉登記，惟上訴人迄未將系爭土地及建物交付予伊。如認玄○○等五人未與伊訂立買賣契約書，因黃○○等十二人就系爭土地之應有部分已逾三分之二，依土地法第三十四條之一第一項規定，上訴人有履行契約之義務等情，求為命上訴人將系爭土地如原法院八十五年度重上更㈡字第一一四號判決附圖所示一、二、三、四、五部分、面積一○五七‧六二平方公尺交付予伊之判決（關於被上訴人請求上訴人交付系爭土地其餘部分，業經判決被上訴人勝訴確定；另被上訴人請求上訴人交付系爭土地之地上物部分，業經判決被上訴人敗訴確定）。

上訴人玄○○等五人則以：伊未與被上訴人訂立買賣契約，被上訴人所提附表非買賣契約之附件，乃系爭土地共有人間為釐清各人應有部分之折算坪數而製作。上訴人黃○○等十二人所出賣者為彼等應有部分，非共有土地，無土地法第三十四條之一第一項規定之適用，被上訴人不得請求伊交付系爭土地等語，資為抗辯。

原審以：系爭土地係玄○○等五人與黃○○等十二人所共有，已於七十八年七月八日依土地法第三十四條之一第一、二、三項規定及土地登記規則第八十條規定，以買賣為原因，移轉登記與被上訴人及訴外人胡碧瓔等人，有土地登記簿謄本及土地登記聲請書可稽，且為兩造所不爭，被上訴人此部分主張，堪信為真實。玄○○等五人雖辯稱不動產買賣契約書僅由黃○○等十二人與被上訴人簽訂，玄○○等五人並未參與，非買賣契約之當事人等情。惟按共有物之處分、變更或設定負擔，應得共有人全體之同意，民法第八百十九條第二項固定有明文。然土地法第三十四條之一第一項規定共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。土地法為民法之特別法，土地法之上開規定自應優先適用。依土地法第三十四條之一第一項所訂立之買賣契約，縱係不同意出賣不動產之共有人，亦應受其拘束。查本件買賣契約書第一條第一款載明買受之不動產為系爭土地全部，並附有略圖標明其位置、面積，第三款載明道路保持原狀不得毀損，第九條及第四條第三款並約定應點交土地及地上物事宜，顯見本件買賣乃共有系爭土地全部之買賣。雖第二條記載：「乙方所有前開不動產共有權根斷出賣與甲方所有」，惟所謂「共有權」

，乃指所有權屬於出賣人共有，而非獨有而言，尚與約定買賣應有部分者不同。黃○○等十二人於出賣後致函玄○○等五人表示：「台端等無意優先承買」不足以認定本件買賣為應有部分之買賣。至上訴人亥○○等九人於台灣桃園地方法院七十八年度自字第一六八號偽造文書刑事案件中雖供稱彼等僅同意出賣應有部分云云，惟係因被訴偽造文書之犯罪，因而有上述辯解，難期其真實。另玄○○等五人提出宇○○、梁秀貞、乙○○、酉○○、午○○、Ａ○○出具證明書證明係出賣共有權即應有部分，既與買賣契約之前述約定內容不符，自不足憑信。雖玄○○等五人否認與被上訴人簽訂本件買賣契約書，然黃○○等十二人意在出賣系爭土地全部，而非應有部分，有如上述，而其人數超過半數，且應有部分合計亦已逾半數，有土地登記簿謄本可稽，並為玄○○等五人所不爭，依土地法第三十四條之一第一項之規定，黃○○等十二人與被上訴人所訂立之此買賣契約對玄○○等五人亦生效力，此觀黃○○等十二人事後依土地法第三十四條之一第一項之規定，將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人乙事，益可證明。次按土地之出賣人，依民法第三百四十八條第一項規定，除負有將土地所有權移轉登記予買受人使買受人取得所有權之義務外，並負有交付土地予買受人之義務，此項義務並不因土地上有他人之建物或有出賣人與他人共有之建物而可免除。被上訴人既依土地法第三十四條之一之規定買受系爭土地，則上訴人依上開規定即應負出賣人交付土地之義務。雖系爭土地上如原法院八十五年度重上更㈡字第一一四號判決附圖所示一、二、三、四、五部分、面積一○五七‧六二平方公尺土地上有上訴人及其他梁家子孫公同共有之建物，然仍不得以此免除上訴人之交付土地之義務。從而被上訴人請求上訴人交付此部分土地，自屬正當，應予准許云云，為其心證之所由得，因而維持第一審所為被上訴人勝訴之判決，駁回上訴人之上訴，經核於法並無不合。

查系爭土地上之建物係梁家祖產，為上訴人及其他全體子孫所公同共有，尚未分割，為兩造所不爭執（見原審上字卷九七、一○二、八○頁），並為原審所認定之事實。

系爭土地上之建物既非僅屬上訴人所有，而係尚有其他共有人，而系爭土地為上訴人所有，別無其他共有人，則系爭土地於售予被上訴人前，難謂系爭土地與其上房屋同屬一人，被上訴人因買賣而取得系爭土地所有權當無從推論被上訴人默許其上建物所有人繼續使用系爭土地，而成立租賃關係，自無本院四十八年台上字第一四五七號判例之適用。上訴論旨援引此判例，並以原審取捨證據、認定事實及適用法律之職權行使，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第五庭