最高法院八十九年度台上字第四四六號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十九年度台上字第四四六號

上訴人

東福建

法定代理人

吳榮霖

被上訴人

甲○○

右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十七年十二月十五日台灣高等

法院第二審更審判決（八十七年度上更（二）字第三八三號），提起上訴，本院判決

如左：

主文

理由

本件被上訴人主張：伊於民國八十三年三月二十五日與上訴人簽訂房屋及土地買賣契約書（下稱買賣契約），購買上訴人興建坐落台北縣汐止鎮○○○段保長坑小段一四二之一、一四五之三、一四五之五地號土地上「台北賢伉儷」Ｄ２、Ｄ３預售房屋、基地及地下樓編號三八、三九機械式停車位（下稱系爭房地），總價新台幣（下同）七百四十五萬元，伊已支付二百零二萬五千元。系爭房屋於八十四年四月間完工取得使用執照，經伊於八十四年八月十七日催告上訴人於文到十日內將系爭房地所有權移轉登記予伊，為上訴人所拒等情，爰以訴狀繕本之送達為解除系爭買賣契約之意思表示，依民法第一百七十九條、第二百五十九條第二款規定，上訴人應將已收價金返還予伊等情，求為命上訴人給付二百零二萬五千元及加付法定遲延利息之判決。（第一審判決命上訴人應給付被上訴人五十二萬五千元本息，駁回被上訴人其餘部分之請求。兩造各就其不利部分之判決提起上訴。原審將不利於被上訴人部分之判決廢棄，改判上訴人應再給付被上訴人一百五十萬元本息，並駁回上訴人之上訴）。

上訴人則以：被上訴人尚積欠買賣價金及暫收款五百六十一萬八千四百零九元，依約不得請求系爭房地所有權移轉登記。伊已就被上訴人請求所有權移轉登記之催告，行使同時履行抗辯權請求被上訴人應給付積欠價金；且系爭買賣契約因被上訴人未依約繳納價金，業經伊於八十四年六月一日解除，並沒收被上訴人已繳價金充為違約金，被上訴人於伊解除系爭買賣契約後再次解除，不生解約效力等語，資為抗辯。

原審廢棄第一審所為被上訴人敗訴部分之判決，改判上訴人應再給付被上訴人一百五十萬元本息，並維持第一審所為命上訴人給付五十二萬元本息之判決，駁回上訴人之上訴，無非以：兩造先後為解除系爭買賣契約之意思表示。上訴人於八十四年五月十八日催告被上訴人於五日內給付應於八十四年四月十日繳交之貸款及暫收款五百六十一萬八千四百零九元，被上訴人固未於限期內繳納，然因催告當時為買賣標的一部分之機械式停車位尚未設置完成，既為上訴人所不爭，上訴人當時顯未依債之本旨提出給付，則上訴人所為之上開催告及同年六月一日解約均不生效力。又依買賣契約第二十七條及特約條款第一條第八款之約定，被上訴人係以銀行貸款作為買賣價金之一部分，被上訴人於訂約時業已出具委託書及代刻印章委託書，委託上訴人代辦貸款手續，亦為上訴人所不爭，上訴人又不能證明於催告被上訴人繳交現金前，被上訴人有拒絕辦理銀行貸款之情形，上訴人即於八十四年五月十八日逕行催告被上訴人給付現金，並進而主張被上訴人未依限繳納價金而於八十四年六月一日解除契約，於法均有不合，不生解除契約之效力。再依買賣契約第十六條、第十七條之約定，被上訴人並不以繳交全部價金為請求上訴人辦理系爭房地所有權移轉登記之前提要件，且依買賣契約第二十二條第四款約定，系爭買賣契約勢必先由出賣人之上訴人於交屋前，辦妥所有權移轉登記予買受人即被上訴人後，再由移轉登記後之所有人向銀行辦理抵押借款手續，於銀行將所貸之款項撥款交出賣人作為買賣價金之一部，是以系爭買賣契約必於所有權移轉登記予買受人後，買受人始有繳清價金之義務。查被上訴人有請求上訴人移轉系爭房地所有權之權利，買賣契約又未約定履行期，則被上訴人主張伊於八十四年六月十五日催告上訴人於文到十日內辦理系爭房地所有權移轉登記，復於同年八月十七日催告上訴人於十日內為之，上訴人未依限履行，而上訴人又不能證明已為價金給付之同時履行抗辯權之行使，上訴人顯已構成給付遲延，被上訴人依民法第二百五十四條規定，以訴狀繕本送達為解除系爭買賣契約之意思表示，自無不合。上訴人即應返還其所受領之價金二百零二萬五千元本息等詞，為其判斷之基礎。

按買賣契約之出賣人對於買受人有價金給付請求權。系爭買賣契約第五條、第六條及特約條款第一條定有價金給付辦法，依此約定被上訴人除應依上訴人之繳款通知繳交依工程進度分三十四期支付之自備款外，並有辦理貸款之義務。而依買賣契約第二十二條第六款及「房屋（土地）款付款明細表」之附註，有關貸款之利息應自使用執照取得之日起支付之約定觀之，以貸款方式繳付部分買賣價金之買受人，似應自取得使用執照之日起，即有辦理貸款之義務，並不以停車位設置完成為要件。原審以系爭機械停車位尚未完成裝置，上訴人未依債之本旨為履行，遽為上訴人解約不生效力之認定，已嫌速斷。又依買賣契約特約條款第一條第九款貸款機構之約定（見第一審卷，第二一頁），世華聯合商業銀行（下稱世華銀行）並非約定貸款機構之一，然被上訴人確於八十四年六月間向世華銀行聲請房屋貸款，為原審認定之事實，核與上訴人所舉證人童建隆所證：「……有（催告甲○○向銀行辦貸款事務），確實時間我不清楚，……他告訴我說他一定要到他自己的銀行去辦貸款，他指定世華銀行安和分行辦，我們也同意，……」（見原審上字卷，第一二○頁）相符，則得否祇因證人為上訴人之受僱人即謂其證詞不可採，亦滋疑義。又房屋於取得使用執照後即可辦理所有權登記及貸款手續，上訴人於取得系爭房屋使用執照後，即速通知被上訴人協同辦理貸款手續以儘快取得價金，似與經驗法則無違，再參酌被上訴人對於其內容並不爭執之上訴人催告函（見第一審卷，第六○頁）所載：「……工程已將完工，惟台端於八十四年四月十日應繳之貸款及暫收款……」，似見上訴人於八十四年四月十日前已通知被上訴人於該日前辦理貸款手續，此攸關上訴人於八十四年五月十八日繳交價金之催告及同年六月一日解約之意思表示是否發生效力？自有進一步詳究之必要。又按當事人之一方應向他方先為給付者，除得行使不安抗辯之情形外，在未提出自己之給付前，不得要求對方先為履行，對方拒為履行，應不構成遲延責任，此觀民法第二百六十五條規定自明。查依買賣契約第三十五條（見第一審卷，第一九頁）：「甲方（被上訴人）於所有權移轉前，應開立與銀行貸款等額之商業本票予乙方（上訴人），作為乙方取得貸款金額之保證，……，」之約定，被上訴人請求上訴人移轉系爭房地所有權以前，是否應先為契約約定之給付？被上訴人是否已簽立與貸款等額之商業本票？此與被上訴人得否主張上訴人給付遲延所關頗切？原審未予究明，亦欠允洽。是以，本件事實既尚未臻明瞭，本院自無從為法律上之判斷。上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第六庭

Ｍ