最高法院九十年度台上字第四四五號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　九十年度台上字第四四五號

上訴人

台陽股份有限公司

法定代理人

顏惠忠

被上訴人

增田製造股份有限公司

法定代理人

廖美笑

右當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國八十八年十月二十六日台灣高等

法院第二審判決（八十八年度重上字第一九二號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件上訴人主張：被上訴人於民國六十五年三月一日向伊承租坐落台北縣瑞芳鎮○○○段一五九之八一、一五九之二一、一五九之一三八、一五九之一三九號之部分土地（下稱系爭土地），供被上訴人工廠使用。租賃期間至七十六年二月二十八日期滿後，未另換新租約，因被上訴人仍繼續為租賃物之使用收益，並繳交租金予上訴人，而視為不定期限繼續租約。依兩造土地租賃契約書第一條約定，未經伊許可，被上訴人不得將土地轉租、頂讓或轉借他人使用，詎被上訴人卻將之轉租訴外人昇鑫電機有限公司（下稱昇鑫公司）及徐文忠，依兩造約定及民法第四百四十三條、土地法第一百零三條之規定，伊自得終止租約；且被上訴人將租賃土地上之建物即台北縣瑞芳鎮○○路七六之一號房屋（下稱七六之一號房屋）第二、三層出租予昇鑫公司及徐文忠，分別供彼等經營電機工廠及餐廳，亦違反兩造間之約定。伊已於八十四年四月十一日以存證信函向被上訴人終止租約，被上訴人應返還系爭土地。又兩造間租賃之土地並未及於上開一五九之一三八號土地（下稱一五九之一三八號土地）全部，被上訴人竟將其所有台北縣瑞芳鎮○○路八六號房屋（下稱八六號房屋）越界建築至該土地，侵害伊之所有權等情，本於㈠民法第四百五十五條、侵權行為或不當得利，㈡民法第七百六十七條、不當得利規定，求為命被上訴人㈠將坐落系爭土地上之七六之一號房屋、加蓋建物及圍牆拆除，將系爭土地如原判決附圖（下稱附圖）所示部分騰空返還予伊，並自八十六年三月一日起至返還上開土地之日止，按年給付伊新台幣（以下同）五萬零八百元。㈡將坐落一五九之一三八地號土地上之八六號房屋拆除，將該土地如附圖所示部分騰空返還予伊，並自七十一年十二月二十四日起至返還該土地之日止，按年給付伊三千二百九十七元之判決。

被上訴人則以：伊係將七六之一號房屋部分出租昇鑫公司，非將基地轉租他人，且上訴人於八十四年四月十一日寄發存證信函後，經伊陳情，上訴人於八十四年六月同意調漲土地年租金為十六萬元，並收受八十四年及八十五年租金，兩造間之租賃關係自繼續存在。至於八六號房屋坐落之一五九之一三八地土地部分，亦屬兩造租賃範圍，伊非無權占有等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：查兩造約定系爭土地之租賃目的係作為興建工廠使用，有土地租賃契約書可證，故非有土地法第一百零三條所列情形，上訴人不得終止租約。上訴人雖主張被上訴人將廠房轉租予昇鑫公司，違反土地租賃契約書第一條、第六條約定，而有土地法第一百零三條規定之情形云云。但查兩造間所訂土地租賃契約書第一條及第六條第三款，係約定被上訴人不得將租賃土地全部或一部轉租他人，非被上訴人不得將工廠廠房租予他人使用。是被上訴人於租得之土地上興建工廠即七六之一號房屋，將該廠房之一部租予訴外人昇鑫公司及徐文忠，其出租之標的為建物部分，與土地轉租者有間，上訴人謂被上訴人違反約定或違法轉租土地，並據以終止租賃契約，自於法無據。上訴人另主張被上訴人將七六之一號房屋第二、三層租予昇鑫公司經營電機工廠，違反租賃契約約定之使用收益方法云云，查兩造間租賃土地之目的在供被上訴人興建工廠使用，被上訴人亦於該土地興建廠房，系爭租賃契約第四條亦約明「被上訴人租用土地係作瑞芳工廠（金屬品加工製造工廠廠房或員工宿舍等）之用地……等」，是被上訴人將該工廠之一部出租他人使用，亦未違反約定之使用方式，上訴人亦不得據以終止租約。再上訴人雖曾於八十四年四月十一日寄發存證信函向被上訴人表示終止租約，惟經被上訴人陳情，並調整年租金為十六萬元，上訴人未為反對即收受被上訴人交付之八十四年及八十五年租金，此有被上訴人提出之支票二紙為證。上訴人雖辯稱該十六萬元為「土地賠償金」

云云，然該十六萬元係上訴人應被上訴人陳情，經上訴人公司總務部邱建興呈報總經理林炳輝核准，雙方協商議定調整年租金數額，有被上訴人提出之陳情書為憑，上訴人收到該陳情書後，其總務人員雖簽註「租約已到期要換約」，總經理亦批示「如擬」，但實際上並未換約，且上訴人亦未通知被上訴人換約，尚難以上訴人公司內部批示拘束被上訴人，更不得指為是土地賠償金；況被上訴人交付之上述支票，背面亦記載「84.3.1-85.2.28地租」等字，上訴人收取支票並未異議，逕行提示，亦不得於兌領後片面指為土地賠償金。上訴人既已繼續收取租金，兩造間即有不定期限租賃關係存在，是上訴人主張兩造間租賃關係業已終止云云，顯非可取。次查被上訴人所有之八六號房屋及其坐落基地（含一五九之一三八地號），原係被上訴人向前手黃沈鴨母買受，此為兩造所不爭執。而黃沈鴨母與上訴人間原訂有土地租賃契約，被上訴人復於六十三年間再與上訴人訂立土地租賃契約，此亦有被上訴人提出之土地租賃契約書可稽；該契約書載明承租基地為一五九之二一號，而該筆地號土地於六十四年間分割出一五九之一三八號，系爭八六號房屋則於六十五年間興建完成，並經辦理所有權登記，其坐落基地即有部分在一五九之一三八號土地上，有被上訴人提出之土地租賃契約書、土地及建物登記簿謄本可證。兩造於六十三年間所訂之土地租賃契約書，其租賃面積一五九之八一及一五九之二一地號內部分土地，合計四百八十四坪，兩造復於六十三年十一月一日就黃沈鴨母越界使用之土地二四點五坪部分，再訂立土地租賃契約書，兩者合計面積為五○八點五坪。而一五九之二一地號（地目林）於六十五年間分割出一五九之一三八、一三九號，兩造於六十九年三月一日續訂土地租賃契約，將上開一五九之八一、一五九之二一、一五九之一三八、一五九之一三九地號土地，合併記載於同一租約內，即兩造於六十九年間訂立土地租賃契約時，所載土地地號及面積已增加一五九之一三八號土地，被上訴人係基於租賃關係使用該一五九之一三八號土地，自非無權占有。從而，上訴人主張兩造間就系爭土地之租賃關係業已終止及被上訴人越界建築，請求被上訴人拆屋還地，及返還占有土地之不當得利或賠償損害，均為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。

查兩造於七十四年三月一日訂立之土地租賃契約書第四條約定「乙方（即被上訴人）租用土地係作為瑞芳工廠（金屬品加工製造工廠廠房或員工宿舍等）用地，保證不致發生公害問題」，而被上訴人之工廠即七六之一號房屋於六十五年十二月間即為所有權第一次登記，有土地租賃契約書及建物登記簿謄本附卷可證，可見兩造訂立土地租賃契約時，系爭土地已供被上訴人興建工廠營業使用，故上開約定所稱「被上訴人租用土地係作為瑞芳工廠使用（金屬品加工製造工廠廠房或員工宿舍等）」，似約定系爭土地上之建物係僅供被上訴人經營工廠使用，此與單純租地建屋之情形有別，被上訴人事後未自營事業，將該工廠轉租予訴外人徐文忠經營餐廳，非供工廠使用，能否謂其未違反租賃契約，非無研求之餘地。次查上訴人於原審主張昇鑫公司因使用系爭廠房，徐文忠因經營餐廳所需，分別於系爭土地搭建樓梯，徐文忠並將廠房前之空地私自挪為餐廳專用停車場，顯見昇鑫公司及徐文忠並非僅使用廠房，被上訴人確將系爭土地轉租他人使用，違反土地租賃契約書第一條及土地法第一百零三條第五款規定等語，並提出照片為證（見原審卷第三六、三七頁，四八－五○頁），此與認定被上訴人有無轉租或轉借系爭土地而違反租賃契約之事實攸關，不得恝而不論，原審卻未予論斷，自屬理由不備。又查上訴人於八十四年四月十一日以存證信函向被上訴人為終止租約之表示，嗣被上訴人提出陳情，上訴人固收受被上訴人交付面額各十六萬元之支票各二紙，該支票背面並載有「84.3.1-85.2.28地租」等語，惟上訴人抗辯被上訴人於八十四年六月十六日提出陳情書，然至二年後即八十六年三月間始給付支票，如係因被上訴人陳情，雙方協商調整租金，應於陳情後即繳付租金，且租金通常係預付，豈有二年後始繳付，故該二紙支票係租賃關係消滅後之賠償金；支票背面之記載係被上訴人自行書立，伊於收受支票後曾開立發票予被上訴人，發票上載明土地使用賠償金，以與先前開立之地租發票區隔，該發票業經被上訴人收受、申報等情，提出統一發票為證（見原審卷第三九－四一頁，第五三頁），乃原審對此未調查審認，僅以陳情書及支票為據，即謂上訴人繼續收取被上訴人交付之租金，兩造間有不定期之租賃關係存在云云，亦嫌速斷。再查關於八六號房屋部分，原審謂該建物及基地係被上訴人向前手黃沈鴨母買受，黃沈鴨母與上訴人原訂有土地租賃契約，被上訴人復於六十三年十一月一日再就黃沈鴨母越界建築使用之二四‧五坪土地與上訴人訂立土地租賃契約，被上訴人係基於租賃關係占有一五九之一三八號土地云云。但兩造於六十三年十一月一日就一五九之二一號土地內二四‧五坪部分訂立土地租賃契約，雖載明係「前黃沈鴨母越界使用地部分」（第一審證物「被證三號」外放），惟其範圍為何，並無可考；且原審一方面認定該八六號房屋係於六十五年間興建完成，辦理所有權登記（依卷附建物登記簿記載，係由被上訴人申辦所有權第一次登記），一方面又謂該房屋係被上訴人向前手黃沈鴨母買受，而黃沈鴨母與上訴人間訂有土地租賃契約，被上訴人並於六十三年十一月一日就黃沈鴨母越界建築部分與上訴人訂立租賃契約，前後亦有矛盾。況上訴人提出兩造於七十四年三月一日訂立之租賃契約書影本附有租用土地位置圖，其上似蓋有兩造騎縫章（第一審證物外放），承租範圍似亦不及八六號房屋部分；再者，比較八六號房屋於六十五年間辦理所有權第一次登記之測量圖（第一審卷第八六頁）及第一審囑託地政機關製作之複丈成果圖，該房屋於六十五年間之形狀及坐落位置，與現狀差異甚大，則該屋現坐落在一五九之一三八號土地部分是否為兩造租賃之範圍，非無疑義，自有再調查審認之必要。原審未就上開卷存資料詳為勾稽，逕為不利上訴人之判決，自難昭折服。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第六庭