最高法院九十二年度台上字第一一○七號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　九十二年度台上字第一一○七號

上訴人

國產實業建設股份有限公司

法定代理人

林孝信

訴訟代理人

沈明達律師

被上訴人

丁○○

被上訴人

甲○○

被上訴人

丙○○

被上訴人

戊○○

被上訴人

乙○○

共同訴訟代理人

王勝彥律師

右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十九年十二月十一日台灣高等

法院第二審判決︵八十九年度重上字第二九六號︶，提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件上訴人主張：伊所有坐落台北市○○區○○段二小段第四八之五號、第四六號土地，為被上訴人共有之台北市○○街七十五巷二十七號房屋所無權占用，詳如第一審判決附圖（下稱附圖）所示上開土地編號甲、乙、丙、丁部分︵下稱系爭土地︶等情。爰本於所有權，求為命被上訴人將系爭土地上房屋拆除，返還土地予伊之判決。

被上訴人則以：系爭土地由原所有人祭祀公業周元榮出租與周松建築系爭房屋使用，伊為周松之繼承人，概括承受其權利義務，自屬有權占有。又原所有人祭祀公業周元榮出售系爭土地時，未依土地法第一百零四條第一項第二項規定通知伊優先購買，其與杜春宗之買賣契約應屬無效，且上訴人明知地上已有建物，仍向杜春宗惡意買受，即無信賴登記原則之適用等語，資為抗辯。

原審將第一審所為上訴人勝訴部分之判決廢棄，改判駁回其訴，並駁回上訴人之上訴係以：㈠上訴人所有之系爭土地，為被上訴人共有之系爭房屋占有使用等情，為被上訴人所不爭執，並有第一審法院勘驗筆錄及台北市大安地政事務所土地複丈成果圖附卷可稽，堪信為真實。㈡被上訴人抗辯伊係基於租賃之法律關係占有系爭土地，並提出土地租賃合同及租金收據多張為證。經查該租賃合同訂定日期為民國四十二年十月一日，出租人係祭祀公業周元榮管理人周罩，承租人為周松、周春池，出租土地係台北市大安十二甲四０七之一、四０四之五號內土地，該四０七之一號土地係重測後之台北市○○區○○段二小段四八號，嗣分割再增加四八之一至四八之五號；而四０四之五號於六十年十二月二十四日再分割出四０四之七八，四０四之七八號係重測後之台北市○○區○○段二小段四六號，有土地登記簿謄本可考。又系爭房屋之使用執照（四三使字第四九五號）案卷所附之四十二年十一月十日「土地使用權證明書」，其上祭祀公業周元榮之管理人亦為「周罩」，參以祭祀公業管理人依習慣就公業財產得為保存、利用及改良行為，而出租行為屬利用行為，管理人自非不得為之，毋須特別之委任，及祭祀公業派下員自該土地出租時起歷經數十年亦未曾為反對之表示等情觀之，應認定土地租賃合同及土地使用權證明書均為真正，被上訴人因繼承而概括承受周松與祭祀公業周元榮間之土地租賃關係應可採信。㈢按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第四百二十五條第一項定有明文。上訴人輾轉自第三人杜春宗及祭祀公業周元榮受讓系爭四八之五土地，當然與被上訴人發生租賃關係，無須另立租賃契約。㈣上訴人主張縱土地租賃合同為真正，然依該租賃契約第三條之約定，如乙方（被上訴人）拖欠六個月以上租金，甲方（上訴人）即有終止租約權，茲被上訴人拖欠租金達四十四年，伊已為終止租約之表示，兩造間就系爭土地已無租賃關係之存在云云。但查，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第四百五十一條定有明文。又按定期租賃契約期滿後得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條件仍為不成就。祭祀公業周元榮與周春池、周松於四十二年十月一日訂立系爭租約，約定租期為十年，租期屆滿後，承租人仍占用系爭四八之五號土地，上訴人並未舉證其前手曾於租期屆滿時即為反對之意思表示，應認系爭土地租賃契約已變為不定期租賃。而不定期之房屋租賃，承租人積欠租金，除擔保金抵償外達二個月以上時，依土地法第一百條第三款之規定，出租人固得收回房屋，惟仍應依民法第四百四十條第一項規定，定相當期限催告承租人支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。在終止前尚難謂出租人有收回房屋請求權存在。上訴人雖主張被上訴人積欠租金四十餘年，惟並未證明其為終止租約之意思表示前曾定期催告被上訴人給付所欠租金，故上訴人主張已合法終止系爭土地租約，被上訴人無權占有其土地云云，自無可採等詞，為其判斷之基礎。

惟按民法第四百五十一條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻斷續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻斷續約之效力。系爭土地租賃合同第四條約定：「租賃期間為合同日起拾箇年為乙限，期滿雙方洽議可以伸長再約」（見一審卷第二十三頁）。原審未查明系爭土地租期屆滿後，承租人與出租人有無依上開約定重新洽議租期及租金，遽認原定租約已變為不定期租賃，非無可議。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第一庭

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