最高法院九十二年度台上字第一二六七號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　九十二年度台上字第一二六七號

上訴人

富國建設股份有限公司

法定代理人

葉碧玉

上訴人

丙○○

上訴人

乙○○

上訴人

甲○○

共同訴訟代理人

蘇弘志律師

上訴人

丁○○

訴訟代理人

林思銘律師

訴訟代理人

苗繼業律師

被上訴人

戊○○

右當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國九十一年十二月十八日台灣

高等法院第二審更審判決（九十一年度重上更㈡字第一一五號），各自提起上訴，本

院判決如左：

主文

理由

本件被上訴人戊○○及上訴人丁○○主張：戊○○、丁○○於民國八十一年四月十九日依次向對造上訴人富國建設股份有限公司（下稱富國公司）買受坐落新竹縣竹東鎮○○段竹東小段三五之一、三五之五一、三五之一三、三五之一五三、三六之八七、三四之四０七地號土地上興建之長春帝國大廈Ｌ棟十樓、七樓房屋及地下室停車位編號四九、五五號，並向對造上訴人丙○○、乙○○、甲○○（下稱丙○○等三人）買受該建物基地應有部分。戊○○已付建物價金新台幣（下同）一百三十八萬元、土地價金三百二十一萬元；丁○○已付建物價金四十萬八千元、土地價金九十五萬元。詎該房屋建竣，其實際面積較約定使用面積短少，所交付之停車位亦非合法之停車位，為不完全給付，且不能補正，伊已解除契約等情。求為命富國公司給付戊○○一百三十八萬元、給付丁○○四十萬八千元；丙○○等三人給付戊○○三百二十一萬元、給付丁○○九十五萬元，並均加付法定遲延利息之判決（未繫屬本院部分不予贅述）。

富國公司及丙○○等三人則以：系爭房屋面積並無不足，系爭停車位亦係合法之停車位，伊無債務不履行之情形，戊○○、丁○○不得解除契約等語，資為抗辯。

原審以：戊○○、丁○○向富國公司買受系爭房屋，其約定面積均為約三一‧七四坪（包含陽台、花台、平台、露台及所分擔公共面積），系爭契約附件廣告平面圖則載明系爭房屋之使用面積為二九‧三０坪、公共面積為二‧四四坪，合計三一‧七四坪，該平面圖雖未說明使用面積及公共面積之範圍，惟已標示系爭房屋主建物及附屬建物之長、寬，合計其面積共為八一‧七五平方公尺即二四‧七二坪，不致誤認上開約定之使用面積即為室內面積。參以建築業界慣例，使用面積包括由房屋所有權人排他使用之主建物、陽台、花台等室內面積，及俗稱「小公」之當層樓梯間、走道等部分，有中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會函可稽。富國公司辯稱：系爭契約約定之使用面積，係包括室內面積及當層樓梯間、走道部分之「小公」面積等語，尚非無據。系爭房屋辦理建物登記，其主建物、陽台、花台面積共計八一‧八三平方公尺即二四‧七五坪，樓梯等公共設施部分，戊○○、丁○○權利範圍均為萬分之三二五，折計面積為二四‧三八平方公尺即七‧三七坪，停車場等公共設施部分，其二人權利範圍均為萬分之一二六，折計面積為二九‧二七平方公尺即八‧八六坪，全部計為四０‧九八坪，其中室內面積二四‧七五坪，加計當層樓梯間、走道面積四‧九九坪，共為二九‧七四坪，較約定面積並無短少。戊○○、丁○○主張：系爭房屋有面積不足之瑕疵云云，並非可採。次查系爭大樓地下停車場共設置五十八個停車位，其中四十九個停車位係經主管機關核准者，餘為富國公司增設之停車位，戊○○、丁○○買受之停車位均係增設者，為兩造所不爭。按建築物於申領使用執照後，擅自加畫設停車空間位數，若涉及建築技術規則建築設計施工篇第六十條、第六十一條（關於車道寬度、坡度之規定），應申請變更使用執照，有內政部八十二年一月十八日八一台內營字第八一０六三一三號函可憑。又違反建築法第七十三條後段規定擅自變更使用者，處建築物所有權人或使用人六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並勒令停止使用，同法第九十條第一項前段定有明文。富國公司違反增設九個停車位，違反建築法第七十三條規定，遭新竹縣政府處以罰鍰，並令其改善，足見富國公司交付之系爭停車位尚難認係合於債之本旨而無瑕疵。經戊○○催告，富國公司仍未補正，戊○○以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，自無不合。從而，戊○○依民法第二百五十九條第二款規定，請求富國公司給付伊一百三十八萬元，丙○○等三人給付伊三百二十一萬元，及均加付法定遲延利息，洵屬正當，應予准許。至於丁○○買受之系爭房地，因其積欠富國公司買賣價金三百萬元，經該公司以本票裁定為執行名義，聲請法院查封拍賣，於八十六年六月三十日由訴外人董傑隆買受，有土地及建物登記簿謄本可稽。丁○○既因可歸責於自己之事由，致其所受領之系爭房地不能返還，依民法第二百六十二條規定，其解除權消滅，從而其解除系爭契約，請求回復原狀，尚非有據，故其請求富國公司給付伊四十萬八千元，丙○○等三人給付伊九十五萬元，並均加付法定遲延利息，即屬不應准許。爰廢棄第一審所為丁○○勝訴部分之判決，改判駁回其訴，及維持第一審所為戊○○勝訴部分之判決，駁回富國公司及丙○○等三人之上訴。

按有解除權人因可歸責於自己之事由，致其所受領之給付物不能返還，須發生在行使解除權之前，其解除權始歸於消滅；倘於行使解除權後，始發生其所受領之給付物不能返還之情形，契約既經合法解除，要無更使解除權消滅之可言。查丁○○主張：伊已於八十五年三月十一日以郵局存證信函解除系爭契約，再於八十五年七月九日以準備書狀之送達為解除契約之意思表示等語（見第一審卷一二九、一六四至一六六頁）。倘其解約為合法，則系爭契約即生解除之效力，不因系爭房地嗣後遭法院拍賣不能返還而受其影響。原審見未及此，徒以系爭房地已被拍賣不能返還，即認丁○○不得解除系爭契約，進而為其不利之判決，自有未合。次按買賣因物有瑕疵，出賣人應負擔保之責，如依其情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，不得解除契約，此觀民法第三百五十九條規定即明。富國公司及丙○○等三人辯稱：系爭停車位縱有瑕疵，亦非不能使用，未達解除契約之程度，戊○○解除契約依民法第三百五十九條規定，顯失公平等語（見原審重上更㈡卷六二頁），係屬重要之防禦方法，原審恝置未論，就戊○○部分遽為富國公司及丙○○等三人不利之判決，並有判決不備理由之違法。丁○○、富國公司及丙○○等三人上訴論旨，各自指摘原判決於其不利部分為不當，求予廢棄，均非無理由。

據上論結，本件上訴人富國公司、丙○○等三人之上訴及丁○○之上訴均有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第三庭

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