最高法院九十三年度台上字第八０號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　九十三年度台上字第八０號

上訴人

甲○○

訴訟代理人

呂榮海律師

被上訴人

宏福建設股份有限公司

法定代理人

姚英章

右當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國九十一年四月十六日臺灣高等

法院第二審更審判決（九十年度上更㈠字第一九八號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件上訴人主張：伊於民國八十二年五月十日與被上訴人簽訂房地預訂買賣契約，購買被上訴人在坐落臺北縣新莊市○○段頭前小段六二四之二七號、六八一之四號、六八一之三○號（重測後經改編為同市○○段七三○號）土地上興建之「宏福浪漫都心）Ｃ區Ｆ棟四樓房屋暨其基地應有部分（下稱系爭房地），總價為新臺幣（下同）三百三十五萬元，伊已依約按期給付價金七十一萬元並支付辦理「過戶」之代書契稅費五萬四千元，另簽發面額二百六十四萬元之本票一張與被上訴人。詎系爭房地之地下室一、二樓基地竟因占用計劃道路用地致不能辦理所有權移轉登記，嗣經伊於八十五年十二月二十八日及八十六年四月十一日先後限期函請被上訴人處理，均未獲置理，伊乃於八十六年十二月十二日向被上訴人為解除契約之意思表示，依法被上訴人應負回復原狀之義務，並賠償伊之損害等情，爰依買賣契約第十條、第十一條及民法第二百五十四條、第二百五十九條、第三百四十九條、第三百五十三條之規定，求為命被上訴人返還伊上開價金七十一萬元、代書契稅費五萬四千元，及賠償損害七十一萬元，並均加計法定遲延利息，暨返還上述面額二百六十四萬元之本票，及加計法定利息之判決。（第一審除判命被上訴人給付七十六萬四千元本息及返還上開本票外，其餘判決上訴人敗訴，經被上訴人聲明上訴後，上訴人亦就其請求被上訴人賠償前述七十一萬元本息部分提起附帶上訴。）被上訴人則以：系爭房地之地下室一、二樓基地占用相鄰之計劃道路用地，肇因於地政機關辦理地籍重測所致，非伊未按圖施工。且該項瑕疵，非不得補正，伊業於上訴人催告後補正完成，且無拒絕出售系爭房地之違約情形，上訴人自不得依兩造間買賣契約第十條及第十一條之約定，逕行解除契約或請求賠償損害。又上訴人自八十五年六月十九日交屋起無償使用系爭房地達三年六月，累積受有高達五十四萬六千元之租金利益，加上大樓管理、清潔費用二萬四千九百元由伊支付，上訴人從未繳納，伊亦得以該二金額與上訴人所請求之金額相抵銷等語，資為抗辯。

原審將第一審所為判命被上訴人給付七十六萬四千元本息與返還本票之判決廢棄，改判駁回上訴人該部分之訴，並就上訴人請求被上訴人賠償七十一萬元本息損害部分，維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其（附帶）上訴，無非以：上訴人主張之事實，有房地預訂買賣契約、統一發票、保管書、暫收款單及建物測量成果圖可稽。系爭房地之地面層及地下二層、地下一層即共同使用部分，基地占用計劃道路用地四公尺，達八十一點九平方公尺，被上訴人就該部分土地所有權既無法移轉登記與上訴人，應負權利瑕疵擔保責任。系爭房地地面層及地下二層、地下一層基地占用四公尺計劃道路土地部分，被上訴人並未取得土地所有權，其所謂補正權利瑕疵，僅於地下室

一、二層另築一道ＲＣ隔間側牆內移，有鑑定報告可稽。縱令台北縣政府工務局於使用執照予以變更，地政事務所亦將原於建物登記謄本備考欄「本建物尚有部分占用鄰地未登記」之註記塗銷，仍無法將該部分基地所有權移轉登記與上訴人，被上訴人是項抗辯，殊難採取。被上訴人應負權利瑕疵擔保責任，上訴人固得依債務不履行之規定行使權利。惟系爭建物之基地，依變更前使用執照所載，其基地為一八五五平方公尺，占用鄰地之面積八十一點九平方公尺，被上訴人僅部分主觀履行不能，核該部分權利瑕疵，占總基地面積百分之零點四，且被上訴人已於系爭建物地下室一、二層另築一道ＲＣ隔間側牆內移，並因結構體外牆擬退縮一０四點七公分至一七六點五公分，因此進行結構變更及補強工程，其安全應無疑慮，經臺灣省土木技師公會鑑定在案，則系爭房地閥基一部分縱令占用鄰地，而有被追奪之可能，亦與系爭房地無礙。上訴人主張被上訴人以鋸箭式補強，無法達補正效果云云，尚難採信。系爭基地權利之瑕疵既非重要，且不影響上訴人買受系爭房地居住之目的，該瑕疵所生之損害與解除契約對被上訴人所生損害，即有失平衡。參酌被上訴人點交後，上訴人亦曾住居系爭房屋，其以被上訴人部分權利瑕疵之給付不能，據以解除系爭買賣契約，自屬不應准許。依上訴人所提八十六年七月八日臺北縣政府工務局簽呈固有：「……都市計畫樁重測前後，無異動情形，……承造人未依核准圖說施工、監造建築師監督不週，且有申領登記不實之嫌，違反營造業管理規則，及建築師法有關規定，應移請臺灣省政府建設廳，依相關規定辦理懲戒」之記載。惟依證人即地政事務所核發系爭建物使用執照之承辦人羅錫墩之證述，其僅係依地政事務所測量之結果推論被上訴人未按圖說施工，該項推論既未實際測量，則羅錫墩前揭簽呈記載被上訴人未按圖施工云云，實難遽予採信。系爭建物之建造執照係於八十一年間核發，斯時系爭七三０號（重測前為六二四｜二七號）土地面積一八五五平方公尺，重測後面積一八０九點二九平方公尺，該土地因重測而減少四十五點七一平方公尺，足證系爭房屋基地面積因重測地籍線偏差，以致系爭土地面積因而減少，則被上訴人建築系爭房地嗣後因占用鄰地，致地政機關於建物登記簿謄本註記「本建物尚有部分占用鄰地」，無法辦理移轉登記予上訴人，實非可歸責於被上訴人。被上訴人於八十五年十二月二十八日受上訴人催告後，即已著手進行補正事宜，乃上訴人一面催告被上訴人辦理所有權移轉登記，一面就被上訴人辦理移轉所有權移轉所須進行之補強工程等，極盡阻撓，致辦理所有權移轉登記有遲延情事，實非可歸責於被上訴人。況系爭建物地下室之登記簿謄本縱有前開註記，亦不影響所有權之移轉登記手續，此觀被上訴人於八十五年十一月及八十六年

一、二月間，將系爭建物移轉與購買戶張美娟、黃幸如、褚淑卿足參。上訴人自不得主張被上訴人所有權移轉登記遲延，並於催告後解除系爭買賣契約。系爭建物基地占用鄰地，被上訴人另築一道ＲＣ間側牆內移，其結構安全無慮，已如前述，上訴人主張此部分有物之瑕疵，據以解除契約，亦屬無據。又因被上訴人築牆內縮結果，地下層室內面積固較原建築之面積為少，私設停車空間更正為二十三輛，實設停車空間更正為六十三輛，惟此項瑕疵均屬輕微，且上訴人買受系爭房屋之居住目的，並無不能達到之情事，該瑕疵對於上訴人所生之損害與解除對於被上訴人所生之損害，有失平衡，依民法第三百五十九條但書規定解除契約，顯失公平，上訴人不得據以主張解除系爭買賣契約。從而，上訴人訴請被上訴人返還上開七十六萬五千元與本票，及賠償七十一萬元本息，洵非正當，不應准許等詞，為其判斷之基礎。

惟查系爭房地之地面層及地下二層、地下一層即共同使用部分，基地占用計劃道路用地四公尺，達八十一點九平方公尺，有被追奪之可能，被上訴人就該部分土地所有權無法移轉登記與上訴人，應負權利瑕疵擔保責任；地政事務所雖於系爭建物登記簿載有「占用鄰地」之註記，但並不影響所有權之移轉登記，為原審所是認。乃原判決未詳加敘明該項瑕疵對上訴人之權益為何不生影響，竟以被上訴人另築一道ＲＣ間側牆內移，進行結構變更及補強工程，其安全無慮，閥基一部分縱令占用鄰地，而有被追奪之可能，亦與系爭房地無礙，遲延移轉登記非可歸責於被上訴人等詞，遽為上訴人不利之判決，已非無判決理由不備及前後矛盾之違法。再者，買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第三百五十四條至第三百五十八條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。固為民法第三百五十九條所明定。惟所謂「顯失公平」，應就買賣雙方因契約解除所生損害或所得利益，加以衡量，非得僅以其使用現況影響輕微，遽認買受人之損害較小，進而謂買受人解除契約有失公平。原審未詳加調查審認系爭房地物之瑕疵及權利瑕疵，上訴人受有若何損害？其解除契約於兩造之損害比例為何？徒以被上訴人築牆內縮結果，僅地下層室內面積停車空間稍小，即謂此項瑕疵輕微，上訴人買受系爭房屋之居住目的無不能達到情事，認解除契約有失平衡，而為上訴人敗訴之判決，亦屬可議。上訴論旨執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第四庭

Ｂ