最高法院九十四年度台上字第一三一號

最高法院民事判決　　　　　　　九十四年度台上字第一三一號

上訴人

甲○○○

上訴人

號

訴訟代理人

徐揆智律師

訴訟代理人

陳怡如律師

被上訴人

乙○○

　　　　　　　　　　　　二九號

上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十二年七月二十二日台灣高等法院第二審更審判決（九十二年度重上更

㈠字第二五號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人主張：伊於民國八十四年十月二十八日經由訴外人張大松之仲介，向訴外人李國綱、江天柱購買坐落台北市○○區○○段四小段第四一七地號、四一八地號土地（下稱系爭土地）及地上門牌台北市○○區○○路二四五巷三四弄四號房屋（下稱系爭房屋），於履約時始知系爭房屋未辦理建物第一次登記，故僅辦理土地之產權移轉。而張大松代表出賣人交屋時，有自稱為屋主即訴外人吳月珍管家之上訴人聲稱薪資未付而拒遷，張大松允予新台幣（下同）一百六十萬元，上訴人則於八十五年二月七日書立同意書同意搬遷，由張大松先付八十萬元，全家搬離後再付尾款八十萬元。八十五年三月六日張大松偕伊至系爭房屋，上訴人已遷出，張大松交付上訴人尾款八十萬元支票，但上訴人尚有祖先牌位、神桌未及搬離，要求暫置，並書立收據約明於同年月十三日前搬遷，當日張大松即將房屋點交伊，不意於八十七年間伊始知上訴人私自侵入居住。爰依民法第九百六十二條、第一百八十四條、第七百六十七條之規定，求為命上訴人返還系爭土地予伊之判決（被上訴人逾此部分之請求，分別經一、二審為其一部勝訴、一部敗訴判決確定）。

上訴人則以：系爭房屋為吳月珍出資建造，為吳月珍所有，六十四年間吳月珍僱伊為管家時起，即將之交由伊管理占有使用迄今，從未將之轉讓與第三人或其女婿江天柱。江天柱與李國綱擅將之出售，自屬無權處分行為，未經吳月珍承認，不生處分之效力，被上訴人未取得事實上處分權。伊於八十五年三月六日雖收受張大松所交付用以支付搬遷費用之八十萬元支票，並同意於八十五年三月十三日前將神桌搬清，戶籍遷出，然斯時伊仍居住於系爭房屋內，迄未將之點交被上訴人占有，伊已因時效取得所有權登記請求權，非無權占有，被上訴人提出之不動產買賣契約書非真正等語，資為抗辯。

原審將第一審所為駁回被上訴人請求上訴人返還系爭土地部分之訴廢棄，改判命上訴人返還，無非以：土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事可解釋為當事人之真意，限於賣房而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。

惟此情形應係指土地及其地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地及房屋同時或先後出賣或讓與他人之情形而言，苟土地或房屋並未有讓與他人之事實，則不在此限。上訴人辯稱：房屋是吳月珍所有，六十六年底，吳月珍要回新加坡就把房屋讓給我們，因我們幫他看房子，是他的傭人，所以他把房子送給我們，但叫我們要負擔所有水電費、維修費，當初沒有寫書面契約；他大概看我們沒有房子住，所以只把房子送給我們，沒有想到土地也要一併處理，房屋一直在我們善意占有中，送給我們的原因是因為欠我們的薪水沒有付；吳月珍把房屋送給我們的時候，他還是房屋基地的所有權人，因此我們對土地不是無權占有云云，係以其受讓系爭房屋為其對系爭土地非無權占有之原因事實。被上訴人則否認上訴人有受讓系爭房屋之事實，僅承認上訴人係因受僱關係而居住於系爭房屋，屬占有輔助人之地位。則依舉證責任分配法則，上訴人應就「自吳月珍受讓系爭房屋」以及「系爭土地當時亦屬吳月珍所有」之事實負舉證責任。查系爭土地於六十六年間確屬訴外人吳月珍所有，於七十七年七月十三日始出售予訴外人何達成，其後再輾轉經由江天柱於八十四年十二月出售予被上訴人，並辦妥土地所有權移轉登記，有土地謄本附卷足稽。惟查被上訴人買受系爭房地後，因上訴人拒不搬遷，仲介人張大松乃與上訴人簽立協議書，承諾支付一百六十萬元予上訴人作為搬遷費，上訴人應允於收訖款項後遷離。嗣上訴人因僅收受其中之八十萬元，而未為遷離，被上訴人對上訴人提起竊占告訴時，上訴人於台灣士林地方法院審理時表示：六十四年底開始受僱於吳月珍，也是住吳月珍家即系爭房屋，沒有認為系爭房屋為其所有，是幫他管家，他出國叫我幫他看家，他是說房子要給我住，說我沒房子，可以一直住在他的房子，他說我好好看家，他不會虧待我，自六十七年起並未將系爭房屋當作是自己的房子住，是幫吳月珍管理房子云云。而上訴人於第一審提出辯論意旨狀亦稱：「吳月珍於六十四年間僱用上訴人為管家時起，即將系爭房屋交由上訴人管理占有使用迄今。」、「上訴人既因受僱關係而合法占有使用系爭房屋，自有權占有使用被上訴人之土地，而非無權占有」

云云。顯見，上訴人初始均以其因受僱於吳月珍而占有系爭房屋，吳月珍返回新加坡後，僅囑託上訴人繼續住於該屋俾代為管理，上訴人亦基於幫吳月珍管理房子之意思為占有，其顯係占有輔助人無疑。上訴人嗣改稱：係吳月珍積欠其僱傭報酬，乃將房屋送給伊云云，自不足採。按所謂占有輔助人乃輔助間接占有人為占有，如該間接占有人仍有繼續占有之意思，則占有輔助人固得基於輔助之意思代其占有；反之，如該間接占有人已無繼續占有之意思，則占有輔助人之占有即失所附麗。吳月珍於六十六年間仍為系爭房屋及土地之所有人，七十七年七月吳月珍將系爭土地出售予何達成，土地部分並已辦妥移轉登記，由於房屋部分未辦理保存登記，故房屋部分無法辦理過戶登記，惟吳月珍既已遠離台灣至新加坡，其既將房屋基地處分出售，衡情焉有獨留地上建物未予一併處分之理？縱其欲保留地上建物之產權，第三人亦焉有支付高額土地價金，僅單獨承買房屋基地而忍受無法利用該土地之理？故吳月珍於出售系爭土地時，應係一併處分該房屋或至少放棄對該房屋之占有權，始符常情。上訴人又如何主張其就該房屋係占有輔助人，而進一步主張就土地為有權占有？申言之，上訴人就其所謂欠薪及贈與事實，以及吳月珍於離台後仍囑託上訴人繼續管領房屋，亦未為任何舉證，均不足採。系爭土地所有權既為被上訴人所有，上訴人無法舉證證明其對占用系爭土地有何權源，自屬無權占有。被上訴人為系爭土地登記之所有權人，上訴人自無以時效取得系爭土地之餘地，被上訴人可依民法第七百六十七條、第一百八十四條之規定請求上訴人返還基地即系爭土地等詞，為其判斷之基礎。

按當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束法院之效力，法院自應認當事人自認之事實為真，以之為裁判之基礎（本院二十六年上字第八○五號判例意旨參照），在未經自認人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認之事實相反之認定。

查本件系爭房屋係吳月珍所興建，並未辦理第一次所有權登記，上訴人因受僱於吳月珍而占有系爭房屋，吳月珍返回新加坡後，囑託上訴人繼續住於該屋俾代為管理，且上訴人亦基於幫吳月珍管理房子之意思為占有等情，為被上訴人所自認（被上訴人主張，吳月珍將系爭房屋之占有及事實上處分權讓與江天柱時，吳月珍喪失系爭房屋之占有人地位，為占有輔助人之上訴人之地位，失所附麗，而喪失管領之力（見一審卷第七六頁反面），揆諸前揭說明，原審自應認被上訴人上開自認之事實為真實。乃原審竟謂上訴人就吳月珍離台後仍囑託其繼續管領房屋之事實，未為任何舉證，而不足採，已難謂合。次按，不動產買賣契約成立後，其收益權之歸屬，依民法第三百七十三條規定，應以標的物已否交付為斷，與是否已辦理所有權移轉登記無涉。出賣人固負有交付出賣之不動產與買受人之義務，但在未交付前，其繼續占有買賣標的物，僅屬債務不履行，尚難指為無權占有，不因其所有權移轉登記已否完成而有異。查系爭土地於六十六年間確屬吳月珍所有，於七十七年七月十三日出售予訴外人何達成，其後再輾轉經由江天柱於八十四年十二月出售予被上訴人，並辦妥土地所有權移轉登記，為原審所認定之事實。倘吳月珍返還新加坡時囑託上訴人繼續居住管理系爭房屋，嗣後吳月珍出售房屋與訴外人何達成，如上訴人仍占有住居系爭房屋，依上說明，可否認為吳月珍已將系爭房屋交付買受人，上訴人並因而為無權占有？非無研求之餘地。原審未察，率以吳月珍應一併處分系爭房屋，或至少放棄對該房屋之占有權，始符常情等詞，遽為上訴人不利之論斷，尚嫌疏率。上訴論旨，指摘原判決為不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第七庭

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