最高法院九十五年度台上字第四七０號

最高法院民事判決　　　　　　　九十五年度台上字第四七０號

上訴人

己 ○ ○

訴訟代理人

王 存 淦律師

被上訴人

甲 ○ ○

被上訴人

乙 ○ ○

被上訴人

丙 ○ ○

被上訴人

丁 ○ ○

被上訴人

戊○○○

共同訴訟代理人

王 昧 爽律師

上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十三年十月二十日台灣高等法院第二審判決（九十三年度上字第三八０號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人主張：系爭坐落台北市○○區○○段四小段三０號土地（重測前為內湖段番子坡小段四八四號，下稱三０號土地）為伊及第一審共同原告郭明智所共有，上訴人無正當權源，占有該土地如原判決附圖所示Ｃ部分面積五０．六平方公尺（下稱系爭土地），於其上建築門牌號碼台北市○○區○○路一段三二四號之房屋，而受有利益，致伊受有損害等情，爰依民法第七百六十七條、第八百二十一條、第一百七十九條規定，求為命上訴人將系爭土地上之房屋拆除，返還土地予伊及共有人全體，並給付伊新台幣（以下同）十七萬五千零十一元及自民國九十二年四月三十日起加計遲延利息，暨自九十二年四月二十七日起至返還土地之日止，按月給付伊四千五百八十八元之判決（被上訴人超過上開部分之請求，業經原審判決其敗訴確定。又被上訴人與郭明智於第一審共同起訴，聲明請求上訴人拆屋還地，並給付五十二萬五千零九十三元本息暨按月給付九千一百七十五元，第一審為其敗訴之判決，郭明智部分因未據聲明不服，而告確定；被上訴人提起上訴後，於原審減縮聲明，請求上訴人拆除房屋，返還系爭土地予伊及共有人全體，並給付伊三十五萬零十四元本息暨按月給付六千一百十六元）。

上訴人則以：三０號土地原為郭明智及訴外人郭國荃、謝金（下稱郭明智等三人）共有，應有部分各三分之一。訴外人李學正於五十三年六月二十三日向郭明智等三人買受其中約十坪之土地，嗣轉售予伊，並辦妥所有權移轉登記（嗣編為台北市○○區○○段四小段二五號土地）。因伊於該土地上所建門牌號碼台北市○○區○○路一段三二四號房屋，往後延伸約四十七平方公尺，占用郭明智等三人所有之系爭土地，雙方遂於五十四年二月十五日協議，由伊另向郭明智等三人承購系爭土地，伊已付清價金，並占有系爭土地至今。而郭國荃、謝金係於六十一年七月八日、同年十一月十八日始分別將三０號土地之應有部分出賣予被上訴人甲○○及其餘被上訴人之被繼承人謝國榮，被上訴人自不得對伊主張無權占有及請求返還相當於租金之不當得利等語，資為抗辯。

原審審理結果，以：被上訴人主張系爭土地為伊及郭明智所共有，上訴人於其上建築房屋等情，為上訴人所不爭，並有土地登記謄本為證，復經第一審法院會同地政事務所人員勘驗現場，測量屬實，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖附卷可稽，堪信為真實。

而上訴人抗辯李學正於五十三年六月二十一日向郭明智等三人購買三０號內之土地約十坪，轉售予伊，伊於該土地上興建房屋，因往後延伸，占用系爭土地，乃於五十四年二月十五日另向郭明智等三人購買系爭土地等語，業據提出土地買賣契約書、土地登記謄本為證，並經證人即買賣契約之見證人解建權到庭證稱「確於五十四年二月十五日之土地買賣契約書上簽名，簽名時有看內容，當時己○○及地主均已簽名」等語，堪認其抗辯為實在。惟「買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。因此在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人」，最高法院著有八十三年台上字第三二四三號判例。查被上訴人郭政祐及其餘被上訴人之被繼承人謝國榮係於六十一年間分別向三０號土地所有人郭國荃、謝金購買應有部分各三分之一，且已辦理所有權移轉登記，有土地登記謄本可稽。依上述判例意旨，上訴人固早在五十四年間即向郭政佑、謝國榮之前手買受並占有系爭土地，惟因尚未辦理所有權移轉登記，自不得以該買賣契約對抗後買受但已辦理所有權移轉登記之郭政佑及謝國榮。上訴人雖援引最高法院八十五年台上字第三八九號判例意旨，辯稱其占有系爭土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源云云，惟該判例意旨係謂原出賣人不得主張買受人係無權占有而請求返還，被上訴人並非原出賣人，自無上開判例之適用。按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第七百六十七條、第八百二十一條分別定有明文。被上訴人為系爭土地之共有人，上訴人既無權占有系爭土地建築房屋，被上訴人自得本於上開規定，請求其拆除房屋，返還土地予共有人全體。其次，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文。而無權占有他人之房屋，可獲相當於租金之利益，此為社會通常之觀念。上訴人既無權占有系爭土地，建築房屋，自受有相當租金之利益，並致被上訴人受有損害，即應返還所受利益予被上訴人。依土地法第九十七條第一項規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限（按本件係計算上訴人占有土地之利益，原審漏引土地法第一百零五條）。另依平均地權條例第十六條前段規定，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。系爭土地八十六年七月一日至八十九年六月三十日間之公告地價為每平方公尺二萬四千三百元，即申報地價為一萬九千四百四十元；八十九年七月以後之公告地價為每平方公尺二萬七千二百元，即申報地價為二萬一千七百六十元，有公告地價查詢附卷可稽。按坐落於系爭土地上之建物，係以鐵皮屋搭蓋，屋後緊臨山坡地、雜樹林，屋前則臨康寧路一段，對面為日式平房眷村，康寧路一段為雙向車道，有紅二十九號公車行駛，離公車站約二百公尺，附近住家多為五、六層樓公寓，少有商業行為等情，有第一審勘驗筆錄足憑。經斟酌系爭土地所在位置、現況及附近環境，認應以該土地申報總價額年息百分之五計算相當於租金之利益。被上訴人請求上訴人給付自八十七年四月二十七日起算之相當於租金之利益，因係在起訴日（九十二年四月十七日）回溯五年內，於法亦無不合。依上訴人占有系爭土地之面積、申報地價及被上訴人應有部分共三分之二計算，八十七年四月二十七日至八十九年六月三十日共二十六個月之不當得利額為七萬一千零四十二元；八十九年七月一日至九十二年四月二十六日共三十四個月為十萬三千九百八十九元；自九十二年四月二十七日起至返還土地之日止，每月四千五百八十八元（計算式：19440×50.6×5%/÷12×26×2/3=71042，21760×50.6×5%/÷12×34×2/3= 103989，21760×50.6×5%/÷12= 4588，元以下四捨五入）。從而，被上訴人請求上訴人給付自八十七年四月二十七日起至九十二年四月二十六日止之不當得利共計十七萬五千零三十一元，並加計自起訴狀繕本送達翌日即九十二年四月三十日起按法定利率計算之遲延利息，暨自九十二年四月二十七日起至返還土地之日止，按月給付四千五百八十八元部分，為有理由，應予准許，為其心證所由得。因而將第一審所為判決關於駁回被上訴人上開請求部分，予以廢棄，改判如其聲明，經核於法尚無違誤。又各共有人對於無權占有共有物之人，請求返還共有物之訴，依民法第八百二十一條但書之規定，應求為命該占有人向共有人全體返還共有物之判決。共有人中雖有因其與占有人間之債權債務關係，而不得請求占有人返還共有物，惟基於債權之相對性，占有人尚不得以其與該共有人間之債權債務關係，對抗其他共有人；其他共有人為回復共有物，自仍得依民法第八百二十一條但書之規定，請求占有人向全體共有人返還共有物。系爭土地共有人之一郭明智雖因與上訴人就系爭土地訂有買賣契約，不得主張上訴人為無權占有，而經第一審判決其敗訴確定；惟被上訴人非該買賣契約之當事人或繼受人，不受該買賣契約之拘束，其於郭明智受敗訴判決確定後，於原審減縮聲明，請求上訴人返還系爭土地予伊及共有人全體，於法仍無不合。上訴論旨，執以指摘原判決關於其敗訴部分為不當，聲明廢棄，不能認為有理由。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第五庭

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