最高法院九十六年度台上字第一三一一號

最高法院民事判決　　　　　　九十六年度台上字第一三一一號

上訴人

甲○○○

訴訟代理人

周 進 文律師

被上訴人

乙 ○ ○

訴訟代理人

陳 益 軒律師

上列當事人間請求塗銷地上權登記事件，上訴人對於中華民國九十五年十月十八日台灣高等法院台中分院第二審判決（九十五年度重上字第一０六號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人主張：訴外人何順寬於民國七十九年十一月五日就其所有坐落台中市○區○○段第三九五、三九五之一、之二地號三筆土地與上訴人設定地上權，約定每年地租為新台幣（下同）五十萬元。八十二年間伊之被繼承人張鎮山自台灣台中地方法院八十一年度民執字第四九七八號強制執行拍賣程序中，買受同上段三九五之一、之二地號二筆土地所有權（下稱系爭土地），嗣張鎮山死亡由伊繼承取得系爭土地所有權。詎上訴人迄今十三餘年，從未依約給付地租，顯已欠租達二年以上之總額，雖經伊於九十四年十一月十一日以存證信函限期催告其給付積欠之地租，上訴人仍未給付；伊乃於同年月二十三日委任律師行文上訴人表示依民法第八百三十六條第一項規定撤銷系爭地上權等情。爰本於物上請求權，求為命上訴人塗銷系爭土地上揭地上權登記之判決。

上訴人則以：伊與何順寬簽訂地上權設定契約書及完成地上權設定登記時，即先後支付合計九百萬元之租金，取得永久地上權，是伊就地租已給付完畢。又民法第七百五十八條規定僅係揭示不動產物權取得、喪失、變更之要件及效力，而地上權可有償或無償，地租之給付非其成立要件，地租之給付或預付之事實是否經登記，並不影響地上權之取得；其重要性更低於地上權地租之約定，依舉重以明輕之法理，地上權地租之預付更無須辦理登記。

且依最高法院四十年台上字第一二三五號判例、七十二年台上字第八五六號判決要旨及司法院院字第一九０九號解釋，租賃契約之租金預付，對受讓所有權之人亦生效力；而地上權與租賃之法律性質相似，僅地上權為物權，租賃權為債權而已，則就地上權人之保障當不應低於對承租人之保障，是地上權人預付地租當亦得對抗地上權設定登記後受讓土地所有權之人。另就土地登記簿並未有所謂地租預付或已給付完畢之登記欄，倘認定上訴人應將該等地租預付之事實辦理登記始得對抗被上訴人，無異課予上訴人無法履行之義務，亦與不動產產權登記實務有違。至民法修正草案所增列第八百三十六條之一、第八百三十六條第二項規定，適足以證明該草案通過前，預付地租不論是否經過登記，皆得對抗第三人，否則即無再行規定之理。被上訴人以尚未通過之修正草案，主張本件地租預付應經登記始生對抗效力，當有誤會等語，資為抗辯。

原審以：被上訴人主張其被繼承人自執行法院買受系爭土地後，迄伊繼承後十三年間，上訴人從未依地上權登記所載地租約定給付租金，經限期催告上訴人未果，乃撤銷系爭地上權，已據其提出土地登記簿謄本、存證信函、律師函、收件回執等為證，且為上訴人所不爭，堪信為真。查地租雖非地上權成立之要件，然當事人如約定地租，即是以地租債權作為實現土地所有權作用之手段且與之結合，而由土地所有權人收取，地租債務是作為實現地上權內容之對價且與之結合，而由地上權人負擔。是故地租債權應從屬於土地所有權，地租債務則從屬於地上權，各自結合而構成一個法律地位，且為完整之物權性關係。依民法第七百五十八條規定，不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，自須就地租約定為登記，始得對第三人主張，否則不足以保護第三人之交易安全。民法修正草案所增列之第八百三十六條之一、第八百三十六條第二項規定，亦係此法理之明文化。現行土地登記簿之登記事項欄雖未備有「地租預付或已給付完畢」之登記欄，但制式之地上權設定契約書中仍有「聲請登記以外之約定事項」一欄，另當時之土地登記簿他項權利部，亦有「其他登記事項」一欄，系爭土地登記簿上之他項權利部「其他登記事項」欄亦記載：「本地上權得讓與他人，權利價值：每年地租總額新台幣五十萬元正」，故地上權人就其已預付地租之事實，非不得於該欄為登記。是上訴人辯謂因土地登記簿無地租登記欄，不能為登記云云，尚非可取。至依司法院院字第一九０九號解釋，最高法院四十年台上字第一二三五號判例、七十二年台上字第八五六號判決要旨所示，租賃契約之租金預付，對受讓租賃物所有權之人，亦生效力；第查租賃權與地上權於法律上固有相似之處，然地上權為物權，租賃權為債權，物權既採公示主義，此為保護第三人之機制；其得登記而不為登記，自不得令第三人承擔就公示內容以外之物權限制或不利益，而租賃權不採公示主義，故不動產之交易，除自不動產物權占有之外觀中了解其買賣標的物之狀態外，交易對象或第三人無從由已登記資料中獲取任何關於租賃關係之資料，自與地上權係物權，其存否須經登記始生效力者有異，不容比附援引。上訴人所辯：地租之給付或預付之事實是否經登記，並不影響地上權之取得云云，亦非可取。末查，執行法院拍賣系爭土地之拍賣公告中僅記載：「拍賣土地甲○○○設有不定期限之地上權」，並未記載債務人何順寬已收受甲○○○九百萬元地租之事實，為兩造所不爭，是被上訴人對系爭地上權應有之租金收取權仍然存在，上訴人自不得執持其未經登記之預付地租事實對抗被上訴人。本件地上權，因積欠地租達二年之總額，經定期催告未繳而被撤銷，地上權即已消滅，被上訴人本於民法第七百六十七條規定，請求上訴人塗銷地上權登記，即無不合，應予准許。爰維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，經核於法尚無違背。上訴論旨，徒就原審認定事實、取捨證據之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第七庭

Ａ