重點摘要民法第836條規定，地上權人積欠地租達兩年總額，土地所有人須先定相當期限催告，逾期未繳才能終止地上權。
Q · 地上權人欠地租，地主可以直接收回土地嗎？
不行，欠租須達兩年總額且地主須先書面催告
依民法第836條，須具備三要件才能終止地上權：一、地上權人積欠地租達「二年之總額」（累積金額，非連續兩年）；二、土地所有人定相當期限書面催告補繳；三、期限屆滿仍未支付，再以意思表示終止。若地上權上設有抵押權，催告時須同時通知抵押權人。跳過催告直接宣布終止，法院會判終止無效。
你把土地租給別人蓋房子（設定地上權），對方開始不繳地租。一年沒繳你忍了，兩年還不繳，你想收回土地。但法律不讓你直接喊「滾」。你必須先寫一封催告信，給對方一個合理期限補繳。期限到了他還是不付，你才能正式終止地上權。這個流程看起來是在保護欠錢的人，但其實是在保護你：如果你跳過催告直接宣布終止，法院會判你的終止無效，你反而白忙一場。更狠的一招藏在第二項：地上權被轉讓的時候，前手欠的地租不會一筆勾銷，新的地上權人要跟前手連帶負責。也就是說，買了一個地上權，你可能同時買到一筆債務。而且這條在 99 年修法時特別加了一項：如果地上權上面有設定抵押權，你催告地上權人的同時，必須通知抵押權人。漏通知？抵押權人的損失你要賠。
民法第836條為地上權因欠租而終止的程序性規範，建立「兩年總額門檻＋相當期限催告＋通知抵押權人」三道關卡；並規定地租經登記者，地上權讓與時受讓人對前手積欠之地租負連帶清償責任，構成地上權交易的隱性債務風險。
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原則上不行。本條規定須積欠地租達二年之總額才能啟動終止程序。但「二年之總額」指累積欠款金額達兩年份地租，非連續欠兩年。例如每年地租10萬，斷續欠款累計達20萬即符合。內行人提示：契約若約定比法律更寬鬆的終止條件，實務傾向不得低於兩年門檻，因這是保護地上權人的強制規定。
地租如有登記，可到地政事務所查地上權登記內容，第二項連帶責任才會啟動。即使未登記，前手欠款仍存在但不自動轉嫁。最穩做法是要求賣方提供地租繳納證明並向土地所有人確認無欠租。內行人提示：在買賣契約加註「賣方保證無積欠地租，如有不實由賣方負全額賠償」，日後冒出欠款至少有向前手追償的契約依據。
依民法839、840條，地上權消滅時地上權人原則上可取回工作物，或由土地所有人按時價補償後取得。實務常見雙方對補償金額談不攏。內行人提示：在地上權存續期間就把地上物處理方式寫進契約，比事後打官司便宜許多；特別是有欠租風險時，提前談好退場機制最聰明。
須積欠達二年之總額，且二年總額指累積金額，不是連續欠兩年。
累計欠款達兩年份地租即符合，例如年租10萬、斷續欠款累計達20萬即啟動。
終止前須定相當期限書面催告補繳，未催告之終止不生效力。
99年修法將撤銷改為終止，終止向將來生效不溯及既往，並增訂催告與通知義務。
確認欠租達兩年總額 → 書面催告 → 通知抵押權人 → 終止意思表示 → 申請塗銷登記。
每年地租 × 2 = 終止門檻，累積欠繳達此金額即可啟動催告終止。
載明欠繳金額、計算方式、補繳相當期限（建議一個月以上），以存證信函送達。
整理歷年繳款紀錄、催收紀錄與銀行入帳明細，核對累積欠額。
終止由土地所有人發動須催告，拋棄由地上權人發動、有地租者須一年前通知或支付一年地租。
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地上權人積欠地租達二年之總額者，除另有習慣外，土地所有人，得撤銷其地上權。 前項撤銷，應向地上權人以意思表示為之。
地上權人積欠地租達二年之總額，除另有習慣外，土地所有人得定相當期限催告地上權人支付地租，如地上權人於期限內不為支付，土地所有人得終止地上權。地上權經設定抵押權者，並應同時將該催告之事實通知抵押權人。 地租之約定經登記者，地上權讓與時，前地上權人積欠之地租應併同計算。受讓人就前地上權人積欠之地租，應與讓與人連帶負清償責任。 第一項終止，應向地上權人以意思表示為之。
立法理由一、依原條文第一百十四條規定，法律行為經撤銷者，視為自始無效。惟本條所謂撤銷地上權，並無溯及效力，僅係向將來發生消滅效力，其性質應為終止權，爰將本條「撤銷」二字修正為「終止」。又地上權人積欠地租達二年之總額，土地所有人終止地上權前，仍應踐行定期催告程序，以兼顧地上權人之利益，最高法院六十八年台上字第七七七號判例著有明文，為明確計，爰以明文規定之。其地上權經設定抵押權者，為保障抵押權人之權益，爰增訂土地所有人於催告地上權人時，應同時將催告之事實通知抵押權人，俾抵押權人得以利害關係人之身分代位清償，使地上權不被終止。土地所有人如違反本條規定不予通知時，則對抵押權人因此所受之損害，應負損害賠償之責。 二、地上權有地租之約定經登記者，因該地租已為地上權之內容，具有物權效力。地上權讓與時，受讓人即應合併計算讓與人所欠租額，並與其連帶負清償責任，以保障土地所有人之權益。惟受讓人就前地上權人積欠之地租清償後，得否向該前地上權人求償，則依其內部關係定之。如地租之約定未經登記者，則僅發生債之關係，地上權讓與時，該地租債務並不當然由受讓人承擔，爰增訂第二項。 三、原條文第二項移列為第三項，並將「撤銷」二字修正為「終止」。
地上權人積欠地租達二年之總額者，除另有習慣外，土地所有人，得撤銷其地上權。 前項撤銷，應向地上權人以意思表示為之。
一、依原條文第一百十四條規定，法律行為經撤銷者，視為自始無效。惟本條所謂撤銷地上權，並無溯及效力，僅係向將來發生消滅效力，其性質應為終止權，爰將本條「撤銷」二字修正為「終止」。又地上權人積欠地租達二年之總額，土地所有人終止地上權前，仍應踐行定期催告程序，以兼顧地上權人之利益，最高法院六十八年台上字第七七七號判例著有明文，為明確計，爰以明文規定之。其地上權經設定抵押權者，為保障抵押權人之權益，爰增訂土地所有人於催告地上權人時，應同時將催告之事實通知抵押權人，俾抵押權人得以利害關係人之身分代位清償，使地上權不被終止。土地所有人如違反本條規定不予通知時，則對抵押權人因此所受之損害，應負損害賠償之責。 二、地上權有地租之約定經登記者，因該地租已為地上權之內容，具有物權效力。地上權讓與時，受讓人即應合併計算讓與人所欠租額，並與其連帶負清償責任，以保障土地所有人之權益。惟受讓人就前地上權人積欠之地租清償後，得否向該前地上權人求償，則依其內部關係定之。如地租之約定未經登記者，則僅發生債之關係，地上權讓與時，該地租債務並不當然由受讓人承擔，爰增訂第二項。 三、原條文第二項移列為第三項，並將「撤銷」二字修正為「終止」。
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