民法 第 836 條（終止地上權之使用）
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重點摘要民法第836條規定，地上權人積欠地租達兩年總額，土地所有人須先定相當期限催告，逾期未繳才能終止地上權。
Q · 地上權人欠地租，地主可以直接收回土地嗎？
不行，欠租須達兩年總額且地主須先書面催告
依民法第836條，須具備三要件才能終止地上權：一、地上權人積欠地租達「二年之總額」（累積金額，非連續兩年）；二、土地所有人定相當期限書面催告補繳；三、期限屆滿仍未支付，再以意思表示終止。若地上權上設有抵押權，催告時須同時通知抵押權人。跳過催告直接宣布終止，法院會判終止無效。
深度解讀
你把土地租給別人蓋房子（設定地上權），對方開始不繳地租。一年沒繳你忍了，兩年還不繳，你想收回土地。但法律不讓你直接喊「滾」。你必須先寫一封催告信，給對方一個合理期限補繳。期限到了他還是不付，你才能正式終止地上權。這個流程看起來是在保護欠錢的人，但其實是在保護你：如果你跳過催告直接宣布終止，法院會判你的終止無效，你反而白忙一場。更狠的一招藏在第二項：地上權被轉讓的時候，前手欠的地租不會一筆勾銷，新的地上權人要跟前手連帶負責。也就是說，買了一個地上權，你可能同時買到一筆債務。而且這條在 99 年修法時特別加了一項：如果地上權上面有設定抵押權，你催告地上權人的同時，必須通知抵押權人。漏通知？抵押權人的損失你要賠。
- 白話解讀與法律定性
- 思考脈絡與流程圖
- 12 則常見問答
- 5 國規定對照
相關函釋 1 則
立法沿革 2 版
- 地上權名詞
- 催告名詞
- 抵押權名詞
- 事實通知名詞
本條有 2 段立法理由。
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原始資料來源：全國法規資料庫、立法院法學系統。AI 加值內容僅供理解輔助，法律效力以原文為準。