最高法院九十六年度台上字第二五一號

最高法院民事判決　　　　　　　九十六年度台上字第二五一號

上訴人

甲○○

訴訟代理人

楊嘉中律師

被上訴人

乙○○

訴訟代理人

呂傳勝律師

被上訴人

丙○○

　　　　　　丁○○

　　　　　　戊○○

　　　　　　己○○

上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民國九十五年五月九日台灣高等法院第二審判決（九十四年度重上字第四八三號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人主張：伊為台北縣新店市○○段三城小段八三、八三之一、八六、八八、八九、九二號如原判決附表（下稱附表）所示土地（下稱系爭土地）之承租人，與被上訴人丙○○、丁○○於民國七十九年六月六日訂有租期自七十九年七月一日起至八十一年六月三十日止之土地租賃契約書，系爭土地上於三十五年左右即有建物存在，並設有戶籍，伊就系爭土地有租地建屋關係，於前開租期屆滿時，伊續為租賃物之使用，被上訴人並無反對之意思。且伊於八十八年三月八日與丙○○簽定貸款協議書，約定丙○○將土地應有部分出租予伊，租金每月新台幣（下同）三千元，並由丙○○應繳之利息中抵付，故伊與被上訴人之租地建屋關係迄今仍然存在。惟丙○○於九十二年十月九日移轉系爭八三、八三之一號土地各應有部分二分之一予被上訴人乙○○；及於九十二年十月二十二日移轉系爭八九號土地應有部分二分之一予被上訴人己○○；丙○○、戊○○於九十二年十月九日各移轉系爭八六號土地應有部分二分之一予乙○○；丁○○於九十二年十月九日移轉系爭八八號土地所有權予乙○○；戊○○、丁○○於九十二年十月二十二日各移轉系爭九二號土地應有部分二分之一予己○○，均未以書面通知伊，嗣己○○將前述購得之土地，於九十二年十月二十二日出售予乙○○，依土地法第一百零四條、民法第四百二十六條之二之規定，伊對之有優先購買權等情。求為㈠確認伊就附表所示土地（含附表備註欄所載）有優先購買權存在。㈡乙○○及己○○就附表所示土地所為之所有權移轉登記應予塗銷。㈢丙○○、丁○○及戊○○應就附表所示之土地以附表附註欄相同價額與伊補定書面契約，並協同辦理所有權移轉登記與伊之判決。

被上訴人則以：上訴人提出之土地租賃契約所載租賃標的為台北縣店市○○段○○段八八、八九、八三號土地應有部分各二分之一，及同所八六號土地全部，與上訴人主張優先購買權之土地地號不同；又該契約所載租賃期限為七十九年七月一日起至八十一年六月三十日止，第四條第二項約定：「租賃期限屆滿若徵得出租人同意尚得續約」，無民法不定期租賃之適用；另丙○○、丁○○並未在系爭土地租賃契約簽名，且系爭土地租賃契約第四條第三項明載「承租人不得私自在該租用土地申請建照」，已限制承租人不得申請建屋，顯非租地建屋之基地租賃。又貸款協議書第三條約定「本筆土地丙○○持有部分，出租於甲○○使用」，亦非基地租賃之約定。而系爭八三、八六號土地上建物，僅係以鐵皮搭蓋之棚架，並以鐵絲網、塑膠布、鐵皮圍繞充作養貓場，不足以遮蔽風雨，顯非供人居住之用以建築房屋之基地租賃。上訴人於九十二年九月三十日將其所有系爭八三、八八號土地應有部分二分之一出賣予乙○○；乙○○另向丙○○、廖大均購買上開二筆其餘二分之一土地；而乙○○、己○○向丙○○、戊○○、丁○○購買系爭土地，均係透過上訴人之仲介，上訴人於訂立買賣契約時在場，顯係拋棄優先購買權，倘再主張優先購買權即違反誠信原則等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，無非以：上訴人現為系爭八三、八三之一、八八、八九等筆土地共有人，應有部分均為二分之一。丙○○將系爭八三、八三之一號土地應有部分各二分之一；丙○○、戊○○將共有之系爭八六號土地全部；丁○○將八八號應有部分二分之一，移轉予乙○○，丙○○將系爭八九號應有部分二分之一；戊○○、丁○○將共有之九二號土地全部，移轉予己○○，均未以書面通知上訴人行使優先承買權。嗣己○○再將前開取得之土地所有權移轉予乙○○等情，為兩造所不爭。第按民法第四百五十一條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後明知承租人就租賃物繼續使用收益，而無反對之表示過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在，故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續租之效力。上訴人所提七十九年六月六日與丙○○、丁○○訂立之土地租賃契約書第四條第二項載明：「租賃期限屆滿若徵得出租人同意尚得續約，惟若期滿不同意續約時，承租人應即將土地地上物遷讓交還土地，不得向出租人請求任何費用或補償」等語，已訂明期滿後不再續租，如欲續租需另訂契約。該租賃契約書第二條亦約定：「租賃期限自民國七十九年七月一日起至八十一年六月三十日止計二年」。揆之上開說明，上訴人與丙○○、丁○○間之租賃關係早於八十一年六月三十日期限屆滿時消滅，不當然發生續約效力。至上訴人與丙○○以八三號共同向台北縣新店地區農會貸款，約定丙○○應有部分，出租與上訴人使用，租金每月三千元，由丙○○應繳之利息中抵付，係於八十八年三月八日所立貸款協議書，為共有人間就貸款利息分擔所為之約定，丙○○持有部分出租與上訴人使用之約定，該出租之目的並未載明係供建屋基地之用，自無土地法第一百零四條、民法第四百二十六條之二適用之餘地，上訴人依上開二紙契約主張優先購買權存在云云，核非有據。又上訴人於九十二年九月三十日將其所有系爭八三、八八號土地應有部分各二分之一出賣予乙○○，有土地買賣契約書影本足憑，乙○○向上訴人承買其全部應有部分後，始再向丙○○、丁○○購買其餘應有部分二分之一，上訴人既將其共有之系爭八三、八八號土地應有部分二分之一售予乙○○，雖尚未為所有權移轉登記，但足認其顯已捨棄對系爭八三、八八號土地之優先購買權，自不得再本於系爭八三、八八號土地共有人之地位主張優先購買權，始與優先承買之意旨相符。又民法第四百二十六條之二立法意旨，乃在於建築基地之出租人將基地出賣於第三人時，承租人之租賃權雖繼續存在，然其使用與所有仍不能合一，為達到使用與所有合一之目的，促進物之利用並減少糾紛，乃參照土地法第一百零四條之規定，訂定以出賣人應以書面通知優先承買權人。惟按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第一百四十八條第二項定有明文。故享有權利者在相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊情況，足以引起義務人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利，而權利人再為行使時，應認為有違誠信原則，得因義務人之抗辯，使其權利歸於消滅。縱認上訴人可基於租賃關係而有優先承買權，惟證人即代書林靜茹於第一審證稱：「（問：有無承辦本件不動產的買賣？）有。分四件契約，同一天簽立原告（即上訴人）與被告（即被上訴人）丙○○、丁○○、戊○○分別出售給乙○○及己○○的契約共三份，之後再簽立乙○○與己○○間的契約，……」

、「（問：為何幫他們簽立該契約？）他們打電話給我，我回到事務所時，有己○○、乙○○、甲○○、丙○○、戊○○都在場，他們說要辦理本件的買賣，他們都已經講好買賣的標的及價格，我是先簽己○○的部分，再簽乙○○，再簽甲○○」、「（問：當時甲○○是否知悉被告要出售的土地他為共有人之一？）我認為他知道，且他們有談到要丙○○付給甲○○買賣的仲介費」

等語。縱認上訴人對丙○○、丁○○、戊○○就系爭土地得主張優先承買權，但上訴人係被上訴人間有關系爭土地買賣之仲介者，並於簽訂買賣契約時在場，上訴人若欲行使優先承買權，於簽約當時即可為之，使法律關係及早確定。丙○○、丁○○、戊○○認無再對上訴人為是否行使優先承買通知之必要，與社會經驗法則相符。足認被上訴人主張上訴人已放棄對系爭土地之優先承買權等語，信而有徵；上訴人事後再行主張其得行使優先承買權云云，顯有違誠信原則，不足採憑。從而上訴人本於土地法第一百零四條、民法第四百二十六條之二規定，請求㈠確認伊就附表所示土地有優先購買權。㈡乙○○及己○○就附表所示土地所為之所有權移轉登記應予塗銷。㈢丙○○、丁○○及戊○○應就附表所表示之土地以附表附註欄相同價額與伊補定書面契約，並協同辦理所有權移轉登記與伊，應予駁回等詞，為其判斷之基礎。

惟按土地法第一百零四條第一項規定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，故承租人放棄優先購買權，必於其知悉買賣條件後，始能為之。倘其僅知出賣之事實，不知買賣之條件，尚無從決定是否依同樣條件優先購買，自無放棄優先購買權之可言。原審未遑查明上訴人是否確有仲介被上訴人間就系爭土地買賣？是否知悉被上訴人間就系爭土地之買賣條件，遽以上訴人在場，即認上訴人有默示放棄優先承買權，自嫌率斷。又土地法第一百零四條第一項規定「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權」。其立法意旨，係為使土地之利用與其所有權歸併於一個主體，藉以充分發揮土地之利用價值。是故無論於房屋所有人，就其房屋自始即與其基地所有人間有其租地建屋之關係存在，或係於房屋既經建築後，始與基地所有人訂約承租基地之情形，均應有其適用。上訴人主張其在系爭土地自始即建有房屋，伊於八十八年三月八日與丙○○所立貸款協議書，約定丙○○土地應有部分出租予伊，租金每月三千元，並由丙○○應繳之貸款利息中抵付，伊與丙○○間就系爭土地有租賃關係，倘屬無訛，則上訴人主張有土地法第一百零四條之適用，即非全無可取。又依卷附台灣台北地方法院九十三年度訴字第四００四號事件言詞辯論之記載，證人林靜茹證稱：「（法官問：當初上訴人不願意賣八九地號二分之一因為其上有房子，乙○○就此部分當時有無表示意見？），當時乙○○表示要和上訴人作鄰居，乙○○也沒有要將上訴人在八九地號的土地（應係指房屋）拆除的意思」（見原審卷一０八頁），果係如此，能否謂上訴人已放棄優先承買權，或其再主張優先承買權，違反誠信，即非無疑。

原審未遑詳予調查、明確審認上訴人房子座落之土地何在？上訴人與系爭土地原所有權人丙○○、丁○○有無基地租賃關係存在？遽以上開情詞，為上訴人不之判斷，自有可議。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第七庭

Ｍ