最高法院九十六年度台上字第八０號

最高法院民事判決　　　　　　　　九十六年度台上字第八０號

上訴人

台南縣南化鄉公所

法定代理人

己 ○ ○

訴訟代理人

彭 冀 湘律師

被上訴人

甲 ○ ○

被上訴人

戊 ○ ○

被上訴人

乙 ○ ○

被上訴人

丙○○○

被上訴人

丁 ○ ○

共同訴訟代理人

陳 郁 芬律師

　　　　　　蘇 文 奕律師

上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國九十五年五月三十日台灣高等法院台南分院第二審更審判決（九十五年度重上更㈠字第一號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人主張：上訴人於民國八十一年間，在台南縣南化鄉（下稱南化鄉○○○段第二九０之五、二九四、二九五、二九五之一、二九六之一地號土地上興建市場店舖九間，於八十二年間要約伊買受，並向伊陳稱：系爭建物以租售並行之方式行之，承購者支付價金完竣後，於九年六個月期間內免繳土地租金予上訴人，爾後地上建物即歸承購戶所有，土地則由承購戶繼續向上訴人承租等語，伊為此分別以如第一審判決附表（下稱附表）所示之金額，向上訴人洽購系爭建物，並繳清所有價金（系爭門牌號碼南化鄉南化村一七四號建物，原為訴外人即被上訴人甲○○之婆婆李金葉之名義買受，一七四之二號建物，原為訴外人戴幸之名義買受。嗣經各該當事人及上訴人合意將上開一七四號建物變更契約名義人為甲○○，一七四之二號建物變更契約名義人為被上訴人乙○○，其權利義務則分別由甲○○、乙○○概括承受）。詎兩造約定之九年六個月期間屆滿，上訴人非但未依約將系爭建物移轉為伊所有，反而要求伊再訂立租約，繼續繳交租金。上訴人既將系爭建物之所有權分別出售予伊，自負有移轉其所有權於買受人即被上訴人之義務等情。爰依買賣之法律關係，先位聲明：求為命上訴人將如附表所示建物所有權移轉登記予伊之判決。若上訴人無從將系爭建物之所有權移轉登記為伊所有，則於兩造交易之初，上訴人佯稱系爭建物係以買賣方式為之，價金付訖後，系爭建物之所有權即歸買受人所有等語，致使伊誤信為真而與之訂約，同時承租系爭建物坐落之土地及承買系爭建物，並分別交付如附表所示金錢予上訴人，上訴人顯係以詐欺之方式，使伊陷於錯誤而同意為承租土地、承買建物之意思表示，伊得依民法第九十二條規定，撤銷兩造間之店舖租賃契約與買賣契約等情。爰為備位聲明：求為命上訴人如數給付如附表所示之價金及遲延利息之判決。

上訴人則以：伊現存之文件資料，被上訴人係分別向伊承租如附表所示門牌號碼之建物【同為南化鄉○○○○○段二七０建號建物（公有零售市場）】，兩造間並非買賣關係，且系爭建物係以公共造產經費興建，依法亦不得分割移轉。被上訴人依買賣契約請求伊辦理分割及為移轉登記，非有理由等語，資為抗辯。

原審以：南化鄉○○○○○段二七０建號建物係以公共造產基金興建之公有零售市場，上訴人為管理機關。上開建物業經上訴人辦理結束經營公共造產，非屬公共造產之項目，已無不得分割移轉情事。南化鄉前鄉長陳春林於九十一年七月三十一日書立切結書，承認其任職鄉長時，有關系爭公有市場承租店舖之事宜係向承租戶敘明地上建物依買賣、土地依租賃方式辦理。而如附表所示建物兩造分別簽訂南化鄉公有零售市場舖位預收繳使用費合約書（甲○○、乙○○係分別承受其前手李金葉、戴幸之契約當事人地位），被上訴人已繳清該合約書所定之使用費金額，約定之九年六個月租約期間亦已屆滿等事實，為兩造所不爭，復有建物登記謄本、房屋稅籍證明書、台南縣政府九十二年三月七日府民行字第０九二００三二三四七號函、同年月十八日府民行字第０九二００四一七八一號函及檢附之公共造產辦理結束經營作業要點、切結書、南化鄉公所九十一年十一月十八日所建字第０九一０００九二四八號函所檢附之南化鄉公有零售市場店鋪預收使用費明細表附卷可稽，堪信為真實。按證人陳春林係興建系爭公有零售市場當時上訴人之法定代理人，親自與被上訴人洽談，對於事情之始末知之最詳，當無庸虛構事實，自陷於民、刑或行政責任之中，其證詞應可採信。參以系爭建物租賃市場行情，乙棟建物每月租金僅約新台幣（下同）一萬元，為兩造所不爭，並有門牌號碼一七四－一號建物八十四年及八十五年間之租賃契約在卷可憑。依此計算租賃系爭建物九年六個月期間，每棟建物各應支付租金之金額僅約一百十四萬元，被上訴人僅在鄉下經營小生意者，願以五百零六萬元或二百八十一萬元之高價使用系爭建物九年六個月，益徵被上訴人主張兩造就系爭建物及其坐落基地係達成建物為買賣、土地為租賃之合意等語，應可採信。依卷附南化鄉公所公告、比價單、信封、底價表、南化鄉新建公有零售市場舖位預收繳使用費合約書及證人即南化鄉公所之職員陳鈴鈴、廖澤榮所證述之內容，雖可證明系爭公有零售市場確有公告、投標及彼等有參與其事，但鄉長與建設課長如何與被上訴人商談，渠等並不清楚，自無法由公告、招標等形式，推認兩造間無建物為買賣、土地為租賃之合意。即依前開公告、招標等資料，可知系爭建物得標後，確有更換建物或讓與權利之情事，此並據證人李金葉、顏明賢、郭天來（下稱李金葉等人）證述無訛。再參酌系爭公有零售市○○○路之建物全部為五百零六萬元，未臨馬路之價格為二百八十一萬元，足見李金葉等人所證與陳春林談好分別以五百零六萬元或二百八十一萬元購買系爭建物乙節，應屬可採。是上訴人抗辯系爭建物係採公開招標之方式出租，程序為公告、通信投標、超過底價最高標者得標，再簽訂租賃契約，兩造間並無買賣關係云云，與事實不符，尚難憑採。本件被上訴人雖分別以投標之形式標得系爭建物，並先後與上訴人簽訂南化鄉公有零售市場舖位預收繳使用費合約書。但依上所述，兩造間係達成建物為買賣、土地為租賃之合意，被上訴人並據此交付如附表所示之金額予上訴人，是其間就系爭建物部分雖偽以簽訂租賃契約之方式，而於形式上成立租賃關係，然實質上雙方之真意卻係成立買賣（房屋）與租賃（土地）之聯立契約，依民法第八十七條第二項虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，兩造間關於系爭建物之交易，自應適用買賣關係之規定。按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，同法第三百四十八條第一項定有明文。又南化段二七０建號建物為三層樓ＲＣ造連棟透天建物，每棟如附表所示門牌號碼之建物均有獨立之出入門戶，業經第一審勘驗現場查明屬實，有勘驗筆錄、台南縣玉井地政事務所建物成果圖、房屋稅籍證明書附卷可稽。足見該建物雖經上訴人登記為一建號，而為一個所有權之客體，然其既有獨立之出入門戶及經濟價值，即非不可分割為數個建號，為數個所有權之客體。因此，上訴人為履行其出賣人之義務，當自上開二七０建號建物分割出被上訴人買受如附表所示門牌號碼之特定部分，以滿足買受人之債權。綜上所述，被上訴人本於買賣之法律關係，先位請求上訴人應將坐落南化段二七０建號建物辦理分割登記，並將如附表所示之建物分別移轉登記為被上訴人所有，為有理由，應予准許。並敘明被上訴人先位請求既有理由，其備位之訴即無庸加以審理。因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法洵無違誤。

按當事人之一方將其因契約所生之權利義務，概括的讓與第三人承受，係屬契約承擔，與單純的債權讓與，尚有不同。一經他造承認，對他造即生效力。本件系爭門牌號碼南化鄉南化村一七四號建物，原為李金葉之名義買受，一七四之二號建物，原為戴幸之名義買受。嗣經各該當事人及上訴人合意將上開一七四號建物變更契約名義人為甲○○，一七四之二號建物變更契約名義人為乙○○，其權利義務分別由甲○○、乙○○概括承受，既為上訴人所不爭，顯然李金葉、戴幸與上訴人間因上開契約所生之權利義務，係概括的讓與甲○○、乙○○承受，屬契約承擔，並經上訴人同意，則甲○○、乙○○本於買賣之法律關係，訴請上訴人履行上開出賣人之義務，自無不合。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第七庭

Ａ