最高法院九十八年度台上字第一五一號

最高法院民事判決　　　　　　　九十八年度台上字第一五一號

上訴人

甲○○

上訴人

乙○○

上訴人

丙○○

上訴人

丁○○

上訴人

戊○○

上訴人

己○○

共同訴訟代理人

許哲嘉律師

被上訴人

庚 ○

訴訟代理人

陳 隆律師

弄9號

上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國九十七年九月九日台灣高等法院台中分院第二審判決（九十六度上字第三七號）提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人主張：兩造曾於民國九十三年六月四日簽定不動產買賣契約（下稱系爭契約），約定由上訴人甲○○、乙○○、丙○○、丁○○、戊○○、己○○等六人共同將坐落彰化市○○段第八九九之五三、八九九之五六、八九九之五七、九○○地號等四筆土地（下稱系爭土地）出賣與伊，買賣總價款為新台幣（下同）二千四百一十四萬九千五百元，伊依約給付完畢，並取得所有權登記。經整合購置週邊土地後，旋即併同委託建築師進行規劃，作為建築基地。然於規劃完成送請核准相關建築執照時，彰化縣政府告知系爭土地上，已有部分土地係供作隔鄰申請建築執照時所需之迴車道及道路使用空間，依法不得再為重複使用，要求辦理設計變更。伊只能依法保留迴車道及道路使用空間位置而變更設計，致整體規劃由原推案之四十戶減少為三十五戶。系爭契約第十三條明定上訴人保證本約產權完整，絕無與他人發生任何糾葛及設定他項權利等情事，上訴人卻於買賣時未告知系爭土地已有部分供作迴車道及道路而不得再為重複使用，致伊所購土地有減少價值、通常效用即契約預定效用之瑕疵情事，構成不完全給付，伊自得依物之瑕疵擔保責任規定請求減少價金以及不完全給付規定請求損害賠償。就系爭土地開發案未存在迴車道及道路用地與存在迴車道及道路用地，兩者間可獲利益之價格落差，經華聲企業發展鑑定顧問有限公司（下稱華聲鑑定公司）鑑定結果為八百六十六萬五千九百元，此為系爭買賣土地缺少上訴人所保證之品質及故意不告知瑕疵，造成伊所失之利益等情，求為命上訴人給付八百六十六萬五千九百元，及加計法定遲延利息之判決（原審維持第一審所為被上訴人就請求給付減少價金部分之勝訴判決，駁回上訴人之上訴，並命上訴人再給付被上訴人所失利益五百三十萬一千八百七十四元本息，其他未繫屬本院部分，不予贅述）。

上訴人則以：被上訴人於簽約前已知系爭土地上有迴車道及私設道路，並收受補償訴外人辛○○路地款三十萬元，且於買賣條件中約定以捐贈訴外人壬○○所有同上段第八九九之二六地號土地給彰化市公所作為補償，事後應不得以之為藉口請求減少價金及賠償。伊等於簽約前已告知訴外人癸○○系爭土地內有私設道路及迴車道，應由買受人自行查明位置，癸○○當時還向伊等表示迴車道之位置可以移轉，沒有影響；並要求將第八九九之二六地號私設巷道捐贈地方主管機關，以利其與其他相鄰地主之合建開發，作為迴車道之補償。故被上訴人應知系爭土地有迴車道及私設道路之情事。華聲鑑定公司之鑑定報告係為建設公司利益考量所計算之損失，惟兩造間係單純土地交易，以建商取得土地後規劃設計，影響建築利潤，而轉嫁地主實非公平。被上訴人向彰化縣政府申請建築執照遭退件，與伊等無關。被上訴人早已知悉系爭土地上存有迴車道使用限制，且伊等就此情形亦提出相當之補償，自不負瑕疵擔保責任等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為被上訴人就請求給付減少價金部分之勝訴判決，駁回上訴人之上訴，並命上訴人再給付被上訴人五百三十萬一千八百七十四元本息，無非以：上訴人自承於出售系爭土地時已知系爭土地上存有供隔鄰建築使用之迴車道，僅不知迴車道之位置；因上開瑕疵之存在影響雙方之權益重大，上訴人等若不願負擔上開物之瑕疵擔保責任，應於契約內載明；惟系爭契約中就上開瑕疵之免責隻字未提。再參系爭契約「其他特約事項欄」僅約定壬○○所有座落彰化市○○段八九九之二六地號土地捐贈地方機關作為道路使用等語；系爭契約既已明訂上訴人就物之瑕疵願負保證之責，復未就系爭土地上存在私設道路及迴車道之權利瑕疵，約定免除上訴人之責任；即不容反捨契約所用之辭句，曲解被上訴人無瑕疵擔保請求權，被上訴人主張上訴人於出售系爭土地前，未告知土地上有使用上限制瑕疵，堪予採信。又上訴人所提出由上訴人乙○○記載補貼辛○○路地款三十萬元之簽收支票明細上，亦無被上訴人於購買系爭土地時已知存有上開瑕疵之記載。且參證人壬○○之證詞，足證系爭契約就壬○○捐贈其所有上開土地給地方機關作為道路使用之約定，與上開瑕疵無關，更非作為補償上開瑕疵之用。另證人張富復證稱其所指迴車道係指第八九九之三二地號土地，而非系爭土地，伊並不知系爭土地上是否還有迴車道存在。而證人子○○亦證稱依系爭土地之相關地籍圖，並無法看出系爭土地上面有迴車道存在，須至建管課調取旁邊土地上同一宗起造之建築物的使用執照，才能知道等情，並有地籍圖及毗鄰地即同段八九九地號土地申請建造執照所檢附之配置圖可參。又系爭土地上舖設有柏油路，係作為同上段第八九九之五四地號所有人辛○○通行之用，亦為上訴人所自承；則被上訴人主張依系爭土地之現狀，看不出有迴車道之現狀，堪予採信。再參證人辛○○、丑○○、寅○○等人之證言，更足證被上訴人於簽約時並不知系爭土地上確存有迴車之使用限制。系爭土地部分均已提供鄰地供作迴車道及私設道路使用，其面積總計約為三百二十二點四一平方公尺，顯已不能作為原來建地之使用，則不僅其契約預定效用有所減少，抑且減低其經濟上之價值，對買受人而言，自屬構成物之瑕疵。又本件買賣標的物係特定物，於系爭契約成立前即已存有法定迴車道之使用上限制，依社會經驗及交易常情，自有減少系爭土地通常效用之瑕疵，而上訴人於締約時，未告知被上訴人上開瑕疵，致被上訴人仍為購買，上訴人即應負不完全給付之債務不履行責任。被上訴人主張其向上訴人購買系爭土地後，並經整合購置週邊土地，即併同委由建築師進行規劃，作為建築基地；然於規劃完成送請核准相關建築執照時，因彰化縣政府告知被上訴人所購系爭土地上，已有部分土地供作隔鄰申請建築執照時所必需之迴車道及道路使用，不得再為重複使用，要求被上訴人辦理設計變更；被上訴人只能保留迴車道及道路使用空間之位置而變更設計等情，除據證人丑○○證述明確，並有彰化縣政府九十六年府建管字第○九六○二二○三二二Ａ號函可參，且依內政部七十五年台內營字第三六八九○七號函釋，足認被上訴人原申請案已遭彰化縣政府建設局以「申請興建房屋位置座落私設道路」為由退件，該局就原申請案業已不核發建築執照。則被上訴人主張其因此變更設計，將系爭迴車道保留始獲通過，堪予採信。系爭土地上存有迴車道之使用限制瑕疵，係可歸責於上訴人，則被上訴人依系爭契約第十三條約定、民法第二百二十七條規定請求上訴人賠償其所失利益，即屬有據。經查，系爭土地供作鄰地第八九九地號土地作為迴車道及私設道路使用面積總計約為三百二十二點四一平方公尺，此有華聲鑑定公司九十五年華聲剛字第一四三八四－Ａ號函一份可稽。而系爭土地因部分面積須提供隔鄰土地作為迴車道及私設道路使用，而受有無法自由使用規劃之影響，於未存在迴車道及道路用地與存在迴車道及道路用地情形，經華聲鑑定公司鑑定，參酌市場收益、成本、都市計劃等資料，並參考影響研究土地價值因素與形成之因素，再以替代原則、深度遞減率作為比較分析，作成土地開發分析法推估地價表，推定本勘估土地損失利益為八百六十六萬五千九百元，亦有鑑定報告書足憑。被上訴人主張其因系爭土地上存有法定迴車道之限制，而須變更設計，致受減少同上金額利益之損失，自堪採信。經扣除三百三十六萬四千零二十六元，被上訴人請求上訴人再給付所失利益五百三十萬一千八百七十四元及加計法定遲延利息，洵屬正當，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

惟查一審係認被上訴人依民法第三百五十九條規定請求上訴人等給付系爭土地之減少價金三百三十六萬四千零二十六元及法定遲延利息，為有理由，而為被上訴人該部分勝訴之判決；原審誤以一審係判決上訴人等應共同給付被上訴人同上金額所失利益為裁判之基礎，其因而所為依華聲鑑定公司鑑定報告，認被上訴人因系爭土地上存有法定迴車道之限制，而須變更設計，致受減少利益八百六十六萬五千九百元之損失。於扣除上開一審判決所准金額後，故而命上訴人再給付所失利益五百三十萬一千八百七十四元本息部分之判決（見一審判決十四頁、原審判決二、二八頁），已有未合。次按物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。原審既認系爭土地中，部分已提供鄰地供作迴車道及私設道路使用，其面積總計約為三百二十二點四一平方公尺，已不能作為原來建地使用，對被上訴人而言，構成物之瑕疵。徵諸華聲鑑定公司所出具華聲剛字第一四三八四－Ａ號函件，認地價損失額應考慮政府徵收或節稅用途或轉價承買人之可能性，並以開發商總損失最大時之地價損失額扣除迴車道路使用面積之節稅用價格，核算其地價損失三百三十六萬四千零二十六元等情（見一審⑵卷六七至七十頁），似亦僅在核算系爭土地中已作迴車道路使用面積所造成之損害，依上開說明，得否執為被上訴人請求減少價金之依據，即不無斟酌之餘地。原審復未於理由項下說明一審判決所憑華聲鑑定公司上開函件之取捨意見，遽為上訴人該部分不利之判決，自屬判決不備理由。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。本件被上訴人以部分土地係供隔鄰申請建築執照時之迴車道及道路使用空間，不得再為重複使用，伊只能依法保留迴車道及道路使用空間之位置而變更設計，致整體規劃由原推案之四十戶減少為三十五戶，因主張依不完全給付規定請求所失利益云云（見一審⑴卷五頁、⑵卷五五、五六頁、原審卷五六頁），既為上訴人所否認，被上訴人自應就其原推案之規劃內容，及進行變更設計後減少原推案之戶數始獲通過之事實負舉證責任。原審未命被上訴人舉證證明，徒以上開情詞，遽認被上訴人因此變更設計，將系爭迴車道保留始獲通過，確有利益損失，不無違反舉證責任分配之原則。

上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第五庭

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