最高法院九十八年度台上字第九六號

最高法院民事判決　　　　　　　　九十八年度台上字第九六號

上訴人

丙○○

訴訟代理人

張究安律師

被上訴人

甲○○

訴訟代理人

劉承斌律師

被上訴人

乙○○

上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國九十七年八月二十七日台灣高等法院台中分院第二審判決（九十七年度上字第三四號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人主張：伊承租耕作被上訴人乙○○（下稱乙○○）所有坐落台中縣和平鄉○○○段第二一七之一二號、地目旱、面積二千五百三十五平方公尺之土地（下稱系爭土地），租期自民國九十一年一月一日起至九十五年十二月三十一日止，惟乙○○於租期內，以新台幣（下同）一百七十萬元出售系爭土地予被上訴人甲○○（下稱甲○○）時，竟未以書面通知伊優先承買，且於九十二年四月十日完成土地所有權移轉登記，自不得對抗伊等情，爰依土地法第一百零七條準用同法第一百零四條第二項，或民法第四百六十條之一準用同法第四百二十六條之二第三項等規定，以起訴狀繕本之送達，聲明優先承買，求為命塗銷被上訴人間就系爭土地所為之所有權移轉登記，及乙○○應於伊給付一百七十萬元後，將系爭土地所有權移轉登記予伊之判決。

被上訴人則以：彼等已通知被上訴人願否以同一價格，甚或降價十萬元優先購買系爭土地，惟上訴人僅願出價一百四十萬元，而放棄其優先承買權；上訴人遲至九十五年十一月間，系爭土地漲價多倍後，始再起訴行使優先承買權，有違權利濫用及誠信原則等語，資為抗辯。甲○○另主張：上訴人迄今仍無權占有系爭土地，獲有相當於租金之不當得利，應負損害賠償責任等情，爰依民法第七百六十七條、第四百五十五條、第一百七十九條及第一百八十四條第一項等規定，於第一審提起反訴，求為命上訴人遷讓返還系爭土地及自九十七年起至返還土地止，每年一月一日給付甲○○七千三百零一元，並自九十七年一月二日起（即應給付之翌日起）加計法定遲延利息之判決（超過上開金額之反訴請求，經原審判決駁回，甲○○不得聲明不服，已告確定）。

原審依審理之結果，以：上訴人主張其向乙○○承租系爭土地耕作，租期自九十一年一月一日起至九十五年十二月三十一日止，而乙○○於租期內將系爭土地以一百七十萬元出售予甲○○，並於九十二年四月十日完成所有權移轉登記，有土地租用契約書、協議書影本及土地登記簿謄本在卷可稽，並為被上訴人所不爭執。又系爭土地地目為旱，使用地類別為農牧用地，乙○○將之出租予上訴人耕作種植蔬菜，即屬農業發展條例第三條第十款及第十四款所定之農業用地租賃契約，依同條例第二十條第一項之規定，本件關於優先承買權之爭議，自無適用耕地三七五減租條例第二十六條第二項應經耕地租佃委員會調解、調處，始得起訴之規定。再依民法第四百六十條之一第二項準用同法第四百二十六條之二第二項規定，耕作地出租人出賣耕作地時，出賣人固應將出賣條件以書面通知優先承買權人，惟依土地法第一百零七條規定，則未有以書面通知之限制，土地法係民法之特別法，自應優先適用。況上開民法所定書面通知，無非使承租人知悉其買賣行為而得行使優先承買權，並無謹慎、公示或行政之目的，僅係作為證據之目的，縱無書面，若有其他證據足以證明確有通知之行為，仍難謂不生通知之效力。本件被上訴人雖未以書面正式通知上訴人行使優先承買權，然其確曾以口頭通知上訴人，而為上訴人所明確知悉，其卻故意壓低價格，未於十日內行使優先承買權，經證人郭麗羚及郭耀文證實，依土地法第一百零七條及第一百零四條第二項之規定，視為放棄優先承買權。矧上訴人已知悉系爭買賣事實，並事後透過證人李淑裡詢問甲○○應向何人繳交租金，業據被上訴人提出經證人羅愛美證實之錄音光碟及譯文為證，上訴人並承認該錄音光碟譯文形式真正。李淑裡雖否認錄音光碟之聲音，然該錄音光碟係被上訴人出於防衛權利而未逾社會相當性手段，且取得符合比例原則，自得採為判決之基礎，應認上訴人已默示放棄優先承買權。況上訴人於乙○○徵詢購買時，明示不願以一百七十萬元購買，僅欲以一百四十萬元買受，其明知已有買賣行為，依法即得請求優先購買，仍長期數年不行使優先購買權，待價格上漲二倍餘後，始以數年前之價格主張優先購買，其權利之行使，難謂無違反誠信原則，自不許其再行使優先權。從而上訴人依土地法第一百零七條準用同法第一百零四條第二項，或民法第四百六十條之一第二項準用同法第四百二十六條之二第三項等規定，請求塗銷被上訴人間就系爭土地所為之所有權移轉登記，及乙○○應於上訴人給付一百七十萬元後，移轉登記系爭土地所有權予上訴人，均無理由，不應准許。另上訴人於租期屆滿後，仍占有系爭土地，為無正當權源，並獲有相當於租金之利益，甲○○本於所有權，依民法第七百六十七條、第一百七十九條之規定，並依土地法第一百十條第一項、第二項及第一百四十八條所定標準，以系爭土地申報地價每平方公尺三十六元，按百分之八計算，反訴請求上訴人遷讓返還系爭土地，並自九十七年一月一日起每年給付甲○○七千三百零一元，及自應給付之翌日起按年利率百分之五計算法定遲延利息，於法有據，應予准許等詞，爰將第一審所為本訴及上開反訴部分，被上訴人敗訴之判決廢棄，改判駁回上訴人在第一審之本訴，並准甲○○此部分反訴之請求，經核於法均無不合。上訴論旨，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第二庭

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