臺灣桃園地方法院105年度訴字第438號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　105年度訴字第438號

原告

丁慶緯

訴訟代理人

葉禮榕律師

訴訟代理人

林宗竭律師

上一人複代理人

蔡頤奕律師

上一人複代理人

陳盈如

上一人複代理人

姚子緹

被告

藍文婕

被告

藍天暐

兼上二人

訴訟代理人

藍崇育

共同訴訟代理人

毛仁全律師

上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國106 年12月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項但書第3 款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明為：被告藍文婕、藍天暐、藍崇育（下合稱被告）應於繼承被繼承人賴敏秀遺產範圍內連帶給付原告新臺幣（下同）150萬元，及自聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷第3 頁）；嗣迭經變更，而於民國106 年11月7 日言詞辯論期日變更聲明為：被告應於繼承被繼承人賴敏秀遺產範圍內連帶給付原告127 萬3,943 元，及自最後1 位被告收受送達本院104 年度司桃調字第321 號案（下稱司桃調案）調解聲請狀（下稱調解聲請狀）繕本翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷第187、191 頁）。查原告上開變更，為減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：伊前於103 年10月4 日以總價900 萬元向訴外人即被告之被繼承人賴敏秀購買門牌號碼為桃園縣○○鄉○○○○○○○市○○區○○○○路000 ○0 號建物暨坐落土地（下分別稱系爭房屋、系爭土地，合稱系爭不動產），雙方簽定有不動產買賣契約書（下稱系爭契約），因賴敏秀於103 年12月30日過世，後續履約事宜由賴敏秀之夫即藍崇育協助完成。伊購得系爭不動產後，發現系爭房屋似有傾斜情形，私下探詢始聽聞，95年間因訴外人成億國際開發股份有限公司（下稱成億公司）於鄰地興建大樓，造成包含系爭房屋在內之鄰近房屋傾斜，而以100 餘萬元與斯時系爭不動產之所有權人藍崇育達成和解，至102 年間賴敏秀始經藍崇育受讓取得系爭不動產。伊旋委請訴外人勤旺工程有限公司（下稱勤旺公司）測量系爭房屋傾斜率，發現傾斜率已達1/91，大於建築物傾斜率一般標準1/200 ，勢將影響市場交易意願或減少通常效用及經濟價值，而屬瑕疵。因系爭不動產之出賣人賴敏秀已過世，伊業以調解聲請狀依民法1148條、第359 條規定，向賴敏秀之繼承人即被告請求減少買賣價金，而系爭不動產之價值因系爭房屋傾斜所減損之價格為127 萬3,943 元，則被告受領此部分買賣價金即欠缺法律上原因，爰依民法第179 條規定請求被告返還已受領之此部分價金等語。並聲明：㈠被告應於繼承被繼承人賴敏秀遺產範圍內連帶給付原告127 萬3,943 元，及自最後1 位被告收受送達調解聲請狀繕本翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；

㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：成億公司前曾委託臺灣省結構工程技師工會鑑定系爭房屋傾斜情形，因有些微傾斜，成億公司業與藍崇育和解並賠償款項，系爭房屋雖有傾斜，然原告前已勘查系爭不動產，方簽訂系爭契約，伊並依現況交屋，而無瑕疵之有，又伊於104 年2 月8 日即已交屋，原告同年3 月於其上加蓋鐵皮屋後，方在同年5 月29日自行委託他人鑑定傾斜情形，且臺灣地震多，多少會有傾斜，是原告主張減少之價金無依據。再者，依桃園縣政府地方稅務局104 年房屋稅繳款書，系爭房屋核定現值為37萬8,400 元，又以系爭土地面積89平方公尺、公告現值每平方公尺5 萬1,700 元，市價約為公告現值2 倍計算，系爭不動產之價值已超過原告買受之價金。若原告仍認系爭不動產有瑕疵，伊願解除系爭契約，而以原價買回系爭不動產。另依臺灣高等法院99年度上字第99號判決意旨，系爭房屋傾斜之瑕疵僅存在於建物，系爭土地並無瑕疵而不會有價值減損，縱要減價，亦應區分系爭土地及系爭房屋之價值，僅以系爭房屋與系爭土地佔總價之比例分別拆算其價格後，再就其中系爭房屋價值按減損比例計算價值減損等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡願供擔保，請准宣告免予假執行。

三、系爭不動產原為藍崇育所有，於102 年7 月18日以夫妻贈與為由移轉過戶予賴敏秀，原告則於103 年12月31日與賴敏秀簽訂系爭契約，以總價900 萬元向賴敏秀購買系爭不動產，而於104 年1 月29日以買賣為由，移轉登記為系爭不動產之所有權人，並於104 年2 月9 日完成點交，其後原告於系爭房屋上加蓋鐵皮屋；賴敏秀已於103 年12月30日過世，被告為賴敏秀之全體繼承人，且均未拋棄繼承；藍崇育持有系爭不動產期間，因成億公司於鄰地施工造成傾斜，成億公司因此與藍崇育協商和解，並已支付賠償金；原告於104 年11月27日以賴敏秀之繼承人為相對人，就與本件相同之事實，具狀向本院聲請調解，經本院簡易庭以104 年度司桃調字第321 號減少價金案受理，並於105 年1 月21日將調解聲請狀分別送達被告等情，有系爭不動產異動索引、系爭契約、臺灣桃園地方法院檢察署相驗屍體證明書、戶籍謄本、本院家事紀錄科查詢表暨索引卡查詢證明等件在卷可稽（見本院卷第70至75、8 至12、21至22、27至22頁），並經本院依職權調閱司桃調案卷宗，核閱無訛，且為兩造所不爭執（見本院卷第48頁背面至第49、90頁背面、第135 頁），堪信為真實。

四、原告主張系爭房屋傾斜，構成瑕疵，伊已依民法第359 條規定請求減少價金，故被告應依民法第179 條、第1153條第1項規定，返還所受領之127 萬3,943 元價金等情，被告雖不爭執系爭房屋傾斜，然以前詞主張原告不得請求返還已給付之價金，是本件爭點為：㈠原告依民法第359 條規定，請求減少價金，是否有理由？得減少之價金為若干？㈡原告依民法第179 條、第1153條第1 項規定，請求被告在繼承賴秀敏遺產範圍內連帶給付原告127 萬3,943 元，是否有理由？（見本院卷第49頁，並依案件後續進行，調整其內容）茲論述如下：

㈠原告依民法第359 條規定，請求減少價金，是否有理由？得減少之價金為若干？

1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第1 項前段定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負上開責任，此屬法定無過失責任。經查：

⑴系爭房屋經賴敏秀出售予原告後，經原告委請勤旺公司檢測發現有傾斜現象，其傾斜率為1/91至1/699 等情，有該公司出具之「桃園市○○區○○○路00000 號牆柱角及室內地坪測量工作」在卷可稽（下稱勤旺鑑定報告，見本院卷第14至20頁）。嗣經本院囑託臺灣省結構工程技師工會鑑定，其鑑定結論及建議為：於105 年11月10日鑑定時，「系爭建物向建築物東向傾斜之比率為1/89～1/144 、向建築物北向傾斜之比例為1/242 ～1/689 」；且「依原設計結構計算書、結構圖及現況研判屋頂加蓋鐵皮屋重量遠小於原設計活載重，且由現況調查顯示屋頂現況未做其他用途使用，其他樓層之現況使用載重亦均小於設計載重，故使用總載重並未超過原設計基礎容許承載力，鑑定標的物於屋頂加蓋鐵皮屋之區域為全面加蓋，對於建築物基礎而言為均勻之加載，故應不會於造成建築物差異沈陷，綜上所述，屋頂加蓋鐵皮屋之重量並不會影響標的物房屋傾斜」，有該鑑定報告在卷可憑（下稱囑託鑑定報告）。又系爭房屋前因成億公司興建鄰房有毀損疑慮，經藍崇育委請臺灣省結構工程技師工會指派源鼎土木結構技師事務所就結構安全及毀壞進行鑑定，其鑑定結果為：93年8 月19日原初始傾斜率為1/466 至1/ 1200 間，相同測點於94年5 月23日複測傾斜率為1/125 至1/303 間，其餘增加之傾斜測量點中，H16 之傾斜率為1/ 179，系爭房屋因此有部分樓梯轉折或其水平版與傾斜版交界處裂縫、部分隔間牆及外牆之壁體有裂縫，主要結構體尚無明顯損壞，現有牆版之損壞，若經適當修復補強，應能恢復標的物原設計之結構安全等情，亦有被告提出之該鑑定報告附卷供參（下稱源鼎鑑定報告）。臺灣省結構工程技師工會並依勤旺鑑定報告及源鼎鑑定報告比較後函覆稱：94年5 月至104 年6 月間，系爭房屋傾斜量有明顯增加，增加量為1/185 至1/32間，104 年6 月至105 年11月間，系爭房屋傾斜量已無較明顯之增加，傾斜量化值為1/2448至1/48161 間，顯示系爭房屋地質狀況已趨穩定，傾斜情形已無愈來愈嚴重之情事（見本院卷第155 頁）。綜上，足見系爭房屋於系爭契約簽訂前之94年5 月間，即有傾斜之情形，並有愈趨嚴重之情事，直至105 年11月間始趨於穩定，且於94年間之傾斜率即已影響系爭房屋原設計之結構安全，需藉由修復補強以恢復，縱然系爭房屋無結構安全顧慮，衡諸常情，仍會影響交易價值並致居住者日後使用不便，且依本院囑託兩造合意之桃園市不動產估價師公會鑑定，經該公會指派誠立不動產估價師事務所鑑價結果（下稱誠立鑑價報告），亦可知系爭房屋確實會因有傾斜現象而減損市場價值，堪認系爭房屋依通常交易觀念，欠缺應具備之交換價值及供人居住品質之瑕疵存在。

⑵被告雖以臺灣地震多，而合理化系爭房屋之傾斜情形，惟物之瑕疵擔保責任本屬無過失責任，縱然系爭房屋之傾斜非因出賣人因素造成，仍無從因此減免出賣人之瑕疵擔保責任。又以系爭房屋之傾斜率觀之，未有專業之一般消費者尚難僅憑肉眼即可得知系爭房屋業已傾斜，縱然如被告所稱系爭房屋前、後、頂樓都可看到縫隙，亦無從據此判斷係因系爭房屋傾斜所造成，進而知悉系爭房屋有傾斜之情，此外復無證據可證於簽訂系爭契約時，原告業已知悉系爭房屋有傾斜情形，並已就此議價，從而，被告辯以原告已勘查系爭不動產，伊係依現況交屋，故系爭房屋無瑕疵云云，不足為採。再者，系爭房屋於出售予原告前已有傾斜之情，有卷附源鼎鑑定報告可憑，至原告於購買系爭不動產後，雖於頂樓增建鐵皮屋，然未超出系爭房屋原始設計之承載力，不致造成系爭房屋差異沈陷，亦有前引之囑託鑑定報告內容可參，被告主張係因原告加蓋鐵皮屋而導致、加重系爭房屋傾斜云云，亦屬無稽。

2.次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354 條，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359 條定有明文。又民法第359 條規定，旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人請求滅少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應審酌買賣當時標的之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量；並應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得之差額而為斟酌（最高法院86年度台上字第1615號、72年度台上字第726號判決意旨參照）。經查：

⑴系爭房屋既存有上開瑕疵，則原告依民法第359 條之規定請求減少買賣價金，即屬有據。又本件經本院囑託兩造合意之桃園市不動產估價師公會鑑定，據此作成之誠立鑑價報告，雖認系爭不動產於103 年10月4 日系爭契約簽訂時，依照系爭房屋斯時之屋況，而不考慮傾斜情形之情況下，其總價為954 萬2,641 元，其中土地貢獻價格為678 萬2,946 元、合法建物貢獻價格為214 萬4,157 元、增建建物成本價格為61萬5,539 元（見外放誠立鑑價報告第6 頁），惟增建建物係原告購買系爭不動產後所增建，為兩造所不爭執，則系爭不動產於103 年10月4 日時之市價，自不包含斯時所無之增建物成本，而應以土地貢獻價格678 萬2,946 元加計合法建物貢獻價格214 萬4,157 元計之，合計為892 萬7,103 元，此一價格與本件原交易價格為900 萬元，雖略有出入，應仍屬交易時買賣雙方於公平市場合理議價範圍。被告空言主張系爭土地市價約為公告地價2 倍，加計系爭房屋之評定現值，而謂系爭不動產之價值已超過原告買受之價金，殊難採憑。又誠立鑑價報告價報告採行比較法進行估價，並考量系爭不動產與比準標的之傾斜率、建築型態、剩餘耐用年數、市場供需調整後，決定各比準標的權重比率，得出系爭房屋傾斜價值減損比率為13.35%，是系爭不動產因系爭房屋瑕疵減損之價值，應以兩造實際交易價格乘以價值減損比率為準，故系爭不動產因上開瑕疵所減少之金額應為120 萬1,500 元（計算式：900 萬×13.35%＝120 萬1,500 ）。原告逕以誠立鑑價報所載總價954 萬2,641 元作為減少價值之計算依據，亦嫌率斷。

⑵被告雖舉臺灣高等法院99年度上字第99號判決主張，系爭房屋縱有瑕疵，然客觀上對系爭土地價值不會有任何影響，故於計算價值減損時，不應包含土地云云。惟按法院依調查證據之結果，適用法律，獨立審判，不受他法院判決之拘束，被告執此為其論據，本院當不受上開判決說明或結論所拘束。又查，建物與土地法律上雖係各別不動產，然建物之使用與土地之使用不可分離，於經取得使用執照、辦理建物保存登記之鋼筋混凝土造住家用建物，因使用年限甚長，通常不會輕易改建，期間土地事實上無從為其他利用，土地之使用受有相當之限制，故土地價值實難與其上建物價值完全割裂而獨立認定，不動產交易實務上，以房地為整體作為單一之交易標的物，統一估定買賣之價格，恆為常態。從而，房屋存在之瑕疵，但尚未達必須拆除之程度者，就房屋及基地之總價值評估該瑕疵所生之價值減損，應屬合理。又一般房地買賣價格，包括基地成本價格加建物價格及相當利潤，故因買賣房屋存有傾斜之瑕疵所致之價格減損，雖不直接影響基地成本價格，但仍應由建物價格及應分配至土地價格之相當利潤分擔，方屬公允。換言之，系爭房屋因存在傾斜之瑕疵，除令減損建物交易價格外，對應分配至土地之相當利潤亦有減損，在一般房地合併買賣之情形，如因買賣標的房屋有傾斜之瑕疵，對房屋及坐落基地之交易價格均有影響。觀諸系爭房屋為有辦理保存登記之鋼筋混凝土造住家用獨棟建物，有系爭房登記公務謄本在院可稽（見本院卷第68頁），而為住宅建物，原告與賴敏秀簽署之系爭契約第3 條僅載買賣總價900 萬元，並未就土地、房屋分別約定價格（見本院卷第8 頁背面），亦足徵原告與賴敏秀係就系爭不動產整體作為單一交易標的物。縱系爭房屋坐落之系爭土地並無房屋傾斜之瑕疵，但因有瑕疵之系爭房屋存在於系爭土地之期間，事實上該土地無從為其他利用，而房屋通常存在於土地上之時間又長達數10年，則系爭房屋既具有瑕疵，系爭土地之價值當然亦同受影響。復參諸作成誠立鑑價報告之不動產估價師黃挺祚於本院具結證稱：該報告所載之價格減損127 萬3,943 元，是以土地及建物之總價954 萬2,641 元乘以價格減損率13.35%計算得出，計算出價格減損總金額以後，再就土地及建物價格進行拆分，拆分依據如該報告第88頁，土地素地價格不會因為建物傾斜而造成價值減損，建物傾斜之價值減損，係發生在建物之直接成本、間接成本、利潤與土地之間接成本、利潤，伊是用減損總金額以土地貢獻價格減掉土地素地價格與合法建物貢獻價格及增建建物成本價格之比例去拆分土地與建物的減損價格，蓋市場是以土地及建物總價在計算土地及建物之價值，所以價格減損是以總價乘以減損率計算出減損價值，建物及土地的價值是以土地素地之直接成本（即購地款）加計間接費用（例如設計、監工、營造、管理、利息等成本）及合理利潤，建物會有折舊問題，但土地不會，所以使用價值減損會發生在除了土地素地以外之其他部分，所以要以總價扣除土地素地以外的其他部分進行減損拆算；房屋本身有傾斜問題存在，對素地不會有影響，但是對土地聯合貢獻價值會有影響，所謂土地聯合貢獻價值，係指建物及土地的總價是土地素地及營建等之直接成本加計間接費用及合理利潤的總合，所以土地素地蓋有建物後增加的價值就是聯合貢獻，亦即該鑑定報告所載「縱系爭房屋坐落之土地並無房屋傾斜之瑕疵，但因系爭有瑕疵之房屋存在於土地之期間，事實上該土地無從為其他利用，而房屋通常存在於土地上之時間又長達數十年，則系爭房屋既具有瑕疵，該土地之價值當然亦同受影響」等文字，而此等聯合貢獻會受到市場影響；土地價格減損並不是減損土地的直接價值，而是減損其聯合貢獻，若本件成交價格是合理之市場價，不會有交易總價低於土地貢獻價格之問題，又若買賣標的只有素地，建物為附贈物，則建物傾斜的減損就不會造成總價減損，因為建物就不是買賣標的，然因系爭契約之買賣標的就是包含土地及建物，並不是買土地送建物，所以被告訴訟代理人所稱「本件買賣標的雖然包含土地跟建物，但實際上是兩個買賣的標的物，在這樣情況下，鑑定報告作出了建物的瑕疵會影響土地的價值，但如果只有土地是買賣標的物的話，卻不會影響土地的買賣價格」之前後矛盾情形，本件減損比例13.35%係基地加建物總價之減損比例，蓋估價師所認定之總價本身就是不動產之成交價格，本件交易的不動產標的為土地及建物，在買賣不動產時，只會以總價議價等語（見本院卷第196 頁背面至第198 頁），亦足佐證本院前開認定。是被告此部分辯解，要無可採。

㈡原告依民法第179 條、第1153條第1 項規定，請求被告在繼承賴秀敏遺產範圍內連帶給付原告127 萬3,943 元，是否有理由？

1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不當得利受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第179條、第182 條第2 項、第203 條定有明文。是以買受人因買賣標的有瑕疵，經買受人向出賣人以意思表示為減少價金請求權之行使，就該減少部分，出賣人受領之法律上原因即已失其存在，自應將該減少部分附加利息一併償還。次按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務，但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限；繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任；繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產限，負連帶責任，民法第1148條、第1153條第1 項分別定有明文。

2.系爭不動產出賣人賴敏秀就系爭房屋之傾斜，應負物之瑕疵擔保責任；又本件被告之被繼承人賴敏秀於103 年12月30日死亡，藍崇育為賴敏秀之配偶，藍文婕、藍天暐為賴敏秀之子女，均係賴敏秀之法定繼承人，且未拋棄繼承，有本院簡易庭民事科查詢簡答表附於司桃調卷可稽（見司桃調案卷第27頁）。揆諸前揭規定，原告主張被告應自被繼承人賴敏秀所繼承財產之限度內，就系爭契約所生之義務負連帶責任，自屬有據。而原告前具狀向本院聲請調解，以調解聲請狀繕本送達作為減少價金意思表示之送達，並依不當得利之法律關係請求被告連帶給付150 萬元，及自調解聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，經本院以司桃調案受理，並於105 年1 月21日將調解聲請狀繕本送達被告（見司桃調案第31至33頁），堪認被告自斯時起已知悉賴敏秀前所受領之買賣價金於所得減少價金範圍內屬不當得利，則原告主張被告應自被繼承人賴敏秀所繼承財產之限度內，對原告負返還不當得利之責，暨自調解聲請狀繕本送達翌日起即105 年1 月22日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，於本院前開認定之瑕疵減少價金計120 萬1,500 元範圍內，即屬有據，應予准許。逾此範圍，則屬無據，應予駁回。至被告主張如原告認系爭不動產有瑕疵，被告願解除系爭契約，以原價買回系爭不動產云云，惟因物有瑕疵所生之契約解除權，係屬買受人，為出賣人之繼承人之被告並無解除系爭契約之權利，而本件原告未主張解除系爭契約，是被告上開主張，自無足採。

五、綜上所述，原告依民法第354 條、第359 條、第179 條、第1153條第1 項規定，請求被告應自被繼承人賴秀敏所繼承財產之限度內，給付原告120 萬1,500 元，及自105 年1 月22日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，於法有據，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應駁回之。又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告及免為假執行，就原告勝訴部分，經核並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79 條、第85條第1 項、第390 條第2 項、第392條第2 項，判決如主文。