臺灣桃園地方法院107年度訴字第2460號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 107年度訴字第2460號

原告

葉日榮

原告

葉日有

原告

葉日錦

共同訴訟代理人

郭啟榮律師

被告

財政部國有財產署北區分署

法定代理人

郭曉蓉

訴訟代理人

黃秋田律師

複代理人

陳冠華律師

上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國108 年1 月9 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；第168 條至第172 條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；當事人不聲明承受訴訟時，法院亦得依職權，以裁定命其續行訴訟，民事訴訟法第170 條、第175 條、第178 條分別定有明文。經查，被告之法定代理人原為黃偉政，於本件訴訟繫屬中變更為郭曉蓉，並經被告聲請承受訴訟（見本院卷第172 至174 頁），揆諸前揭說明，核無不合，應予准許。

二、次按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1 項、第2 項前段定有明文。查原告主張其等就中華民國所有坐落桃園市楊梅區頭重溪段162-1 、162-2 、162-5、162-11、162-21地號土地（以下土地僅稱地號，5 筆土地合稱系爭土地，詳如附表所示）與被告簽訂公有（87）國有耕租字第HZ0000000000 號租約（下稱系爭租約），然被告以其未自任耕作為由而向原告終止系爭租約，但原告有所爭執，租佃雙方爰就本件耕地租賃之權利義務關係，向桃園市楊梅區公所耕地租佃委員會申請調解。經桃園楊梅區公所耕地租佃委員會調解不成立後，轉由桃園市政府耕地租佃委員會調處，調處仍不成立，桃園市政府遂依耕地三七五減租條例第26條規定移送本院。以上有桃園市政府民國107 年9 月27日府地權字第1070247192號函、桃園市政府耕地租佃委員會「（87）國有耕租字第HZ0000000000號」租佃爭議調解、調處不成立案全宗卷附卷可稽，是本件業已踐行調解、調處程序，原告提起本件訴訟，程序上尚無不合。

三、復按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。本件原告以為耕地之承租人，兩造間就系爭土地租賃關係存否有爭執，原告主張伊就系爭土地租約存在等情為被告否認，堪認原告法律上地位確有不確定之不利益，而有以訴訟加以確定，並除去其法律上不安之即受確認判決法律上利益，是原告起訴請求確認與被告就系爭租約存在，應予准許。

四、又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262 條定有明文。本件原告起訴時聲明第3 項為：「被告就系爭162-2 、162-5 地號土地之徵收補償費，應減除土地增值稅後，給付其餘額之3 分之1 予原告。」（見本院卷第27頁）。嗣於本院107 年10月24日言詞辯論期日以言詞撤回上開部分之起訴（見本院卷第73頁），而被告於上開期日到場，未於10日內提出異議，依上開規定，視為同意原告撤回此部分之起訴。

貳、實體方面：

一、原告主張：

㈠系爭土地原為訴外人王振南所有，於政府施行耕地三七五減租條例前，即出租予原告之父即訴外人葉雲趣耕種，嗣因王姓地主無力繳納鉅額遺產稅，遂於80年4 月15日申請將系爭土地抵繳稅款而移轉為國有，並由被告管理系爭土地，原告因此延用舊租約之租額，與被告續約系爭租約。系爭162-1、162-11及162-21地號土地早於被告取得所有權前，即經原地主同意充當人車通行之公用道路，並由楊梅區公所鋪設柏油路面，依耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款反面解釋，應屬不可抗力而不能耕作。又系爭162-2 地號土地上之廣告鐵架，則係訴外人周玉琴擬競選連任市議員，而於107年3 、4 月間，表示其已照會市政府而架設競選廣告於道路邊緣，且該地經桃園市政府公告徵收並於106 年12月派員查估地上物後，原告雖空有承租權，然實際上已無任何使用權，對周玉琴占用極小部分土地，亦無排除之義務。另原告於162-5 地號土地上種植370 株左右之柚子樹，雖因部分乾枯，於桃園市政府派員查估時，仍有293 株，在162-2 地號土地上植有6 株柚子樹，毗鄰之同段162-50、167-7 地號土地則植有柚子樹、油茶樹及火龍果。而原告所種植之柚子樹，每年收獲量達25公噸餘，火龍果之採收期則長達5 個月，故原告於栽種、養護上開數量龐大之果樹期間，自需備置各類農具、機具、肥料、農藥、管線等用品，且原告於土地上施設寬約1 公尺、長100 公尺之水泥地面，供農機運送作物，並搭設可遮風避雨之臨時鐵質棚架或貨櫃屋，供堆放耕種機具，兼供暫時儲放大量收成果實，客觀上亦難謂逾其必要性、合理性或比例原則，而有不自任耕作之情事。

㈡本件就系爭162-2 、162-5 地號土地業依平均地權條例第11條規定「有償撥用」給桃園市，是被告主張原告未自任耕作、原訂租約無效，致原告無從依平均地權條例第11條第3 項準用第1 項規定，向被告請求地價補償費，原告就上開土地之租賃關係，在有償撥用前，是否存在，自有即受確認判決之法律上利益。而原告就系爭162-1 、162-11、162-21地號土地既非不自任耕作，而係經依法編定或變更為非耕地使用時，依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款規定，原告應受同條第2 項第3 款規定之補償金，亦不應受剝奪，於被告補償原告前，原告就上開土地之租賃關係是否存在，亦有即受確認判決之法律上利益等語。並聲明：

1.確認兩造就系爭162-2 、162-5 地號土地，於有償撥用予桃園市前，其租賃關係存在。

2.確認兩造就系爭162-1 、162-11、162-21地號土地之租賃關係存在。

二、被告則以：系爭162- 2地號土地上架有廣告招牌鐵架，系爭162-5 地號土地上則鋪設水泥地面、搭建鐵皮建物而停放車輛等，並多堆有雜物未清，原告自有耕地三七五減租條例第16條所定之不自任耕作情事，並致系爭租約全部無效。又系爭162-5 地號土地上停放之鐵皮建物及擺放之貨櫃等非供農用之物，於107 年5 月11日會勘後即行拆除或剷除，顯見原告對其有處分權，非因不可抗力而不於其上耕作，且任其荒廢至少3 年半有餘。且併系爭162-1 、162-11、162 之21地號土地上之柏油道路現況，甚系爭土地上僅有零星株低矮樹木，而無原告所稱實質耕作之情形，自應耕地三七五減租條例係為保障弱勢承租人、確保農地農用之立法目的有違，故不論係原告因不自任耕作而致系爭租約無效，或非因不可抗力繼續1 年以上不耕作，系爭租約既經被告合法終止而消滅，兩造間就系爭土地自再無租賃關係存在等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項：

㈠系爭土地於80年4 月15日以抵繳稅款為由登記為中華民國所有，並由被告擔任管理者。原告之被繼承人葉雲趣於87年2月3 日向被告申請承租系爭土地，租賃期間自87年2 月3 日至92年12月31日。原告於92年12月5 日提出換約續租申請，兩造續訂租約，租期自93年1 月1 日起至102 年12月31日。原告於102 年10月23日提出約續租申請，兩造於102 年10月31日續訂租約，租期自103 年1 月1 日起至112 年12月31日止。

㈡系爭162-2 、162-5 地號土地於107 年5 月2 日因桃園市楊梅區公所為興闢公園用地需要，而有償撥用予桃園市並由桃園市楊梅區公所管理。

㈢系爭162-1 、162-11、162-21地號土地現況均為道路，十數年來為桃園市楊梅區公所養護，其中系爭162-1 地號土地編為瑞梅街118 巷，系爭162-11、162-21地號土地則編為瑞溪路1 段256巷。

㈣系爭162-2 地號土地上有架設廣告鐵架；系爭162-5 地號土地上之鐵皮棚架、鐵皮房屋及水泥地均係原告所搭蓋及鋪設。

四、本院之判斷：

㈠按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。耕地三七五減租條例第16條第1 項、第2 項分別定有明文。所謂「原訂租約無效」係指原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，且依其規定之本旨，自係指全部租約無效而言（最高法院70年台上字第4637號、80年台再字第15號、46年台上字第57號判例可參）。是承租人不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約亦屬無效，該無效乃於上開行為發生時即當然歸於無效。又耕地租賃者，係以支付地租而耕作他人之農地為要件，而所謂耕作者，指目的在定期收穫，而施以人工於他人之土地上以種植、採收、澆水、施肥、除草、噴藥及管理等農事栽培農作物而言（司法院院字第738 號解釋、最高法院44年台上字第611 號、63年台上字第1218號判例意旨參照）。而自任耕作者，乃承租人施以人工於出租人之土地上栽培農作物定期收穫，則農地承租人自不得將耕地全部或一部轉租於他人，或將耕地借與他人使用、交換耕作，或有其他未自任耕作其承租耕地，任意變更用途或無正當理由而任命荒蕪（最高法院63年台上字第1218號判例、80年台上字第2716號、71年台上字第4249號判決要旨參照），抑或興建房屋巷道通路，堆置物品等非為農耕使用，以防杜承租人將承租耕地轉租他人從中漁利，致加重次承租人之負擔，確保佃農自行耕作使用耕地之基本權益，並促進土地利用，從而貫徹農地政策之有效執行（最高法院48年台上字第1362號、76年台上字第2222號判決意旨參照）。

㈡被告抗辯原告就系爭土地並未自任耕作，業據被告提出行政院農業委員會林務局農林航空測量所於80年6 月5 日、87年5 月8 日、88年6 月9 日所拍攝系爭土地之空照圖及google街景圖等件（見本院卷第118 至125 頁）為證，且依桃園市○○區○○於000 ○0 ○00○○○○○地○○○○○○○○○○○段00000 ○000000○000000地號土地目前作公用道路使用。162-2 地號種植柚子樹並有廣告鐵架一副，162-5 地號，大部種植柚子樹，部分面積（約80平方公尺）鋪設水泥地，搭蓋鐵皮建物及棚架放置雜物。水泥道路共約100 平方公尺」，並有區公所人員所拍攝之現場會勘紀錄照片在卷（見調處卷）；被告於107 年3 月27日至現場勘查系爭土地之地上物結果現況為：「瑞溪路1 段297 號附近農作改良物、鐵皮棚架、鐵皮房屋、水泥地使用」（見調處卷），原告對上開會勘結果亦不為爭執，應認為真正。參酌桃園市楊梅區公所於107 年10月15日以桃市楊工字第1070035729號函、107 年11月8 日以桃市楊工字第1070038302號亦分別函覆本院謂：「…頭重溪段162-1 、162-11、162-21等3 筆土地地號…路段近十數年來皆為本所養護，因鋪設年代久遠，…。」、「…旨案道路非本所新闢，歷年辦理道路養護時，係依道路現況鋪設之瀝青混凝土範圍辦理。…」等語（見本院卷第70頁、第112 頁），且本院於107 年12月3 日至系爭土地現場履勘時，系爭162-1 、162-11、162-21等3 筆土地目前確作為道路使用，其中系爭162-1 地號土地編為瑞梅街118 巷、柏油使用面積約61.60 平方公尺，系爭162-11、162-21地號土地則編為瑞溪路1 段256 巷、柏油使用面積約221.54平方公尺、73.63 平方公尺，此有勘驗測量筆錄及土地複丈成果圖在卷可參（見本院卷第160 至161 頁、第166 頁），復為兩造所不爭執，堪信被告主張原告於系爭土地上並無耕作之事實，應予採信。

㈢原告雖稱系爭162-1 、162-11及162-21地號土地早於被告取得所有權前，即經原地主同意充當人車通行之公用道路，並由楊梅區公所鋪設柏油路面，應屬不可抗力而不能耕作云云。然查，被告係於80年4 月15日因抵繳稅款而登記為系爭土地之所有權人，此有土地登記公務用謄本在卷（見本院卷第65、68、69頁），惟據行政院農業委員會林務局農林航空測量所80年6 月5 日、87年5 月8 日所拍攝系爭土地之空照圖（見本院卷第118 至121 頁）以觀，系爭土地上僅有農地而無道路存在，然於原告之被繼承人葉雲趣於87年2 月3 日向被告申請承租系爭土地後，行政院農業委員會林務局農林航空測量所復於88年6 月9 日所拍攝之空照圖，即出現道路（見本院卷第122 至123 頁），顯見系爭土地非如原告所主張者係原地主同意將之充當公用道路，且自88年6 月9 日迄今，已有長時間均有未行耕作之事實。是原告主張前揭土地係屬不可抗力，即無可採。

㈣原告另以當時市政府查封地上物，其對土地無使用權，周玉琴議員表示照會市政府後始於系爭162-2 地號土地道路邊緣設置廣告鐵架，且系爭162-5 地號土地上所設置之水泥地面及鐵質棚架則係供農機運送作物及堆放機具、果實，亦非不自任耕作云云，為被告所否認，且原告就此亦未能舉證以實其說，再參諸系爭租約第5 條第6 項約定：「承租土地，承租人確係自任耕作，種植農作物使用，無擅自變更使用情事，如有虛偽不實，願負法律責任，並承認租約無效，交還土地，絕無異議。」等語（見本院卷第98頁），且原告於系爭162 -5地號所搭蓋之鐵皮棚架係為停放汽車之用（共停放4台汽車），此有土地勘清查表照片可參（見調處卷），亦難認係為便利耕作而設而有必要，原告既未另就其自任耕作之事實舉證以實其說，自應認被告主張原告就系爭土地因未自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條規定系爭租約無效為可採。

㈤又按耕地租賃，承租人應自任耕作，以承租之耕地供耕作之用，否則原定租約無效，此觀耕地三七五減租條例16條規定自明。且所謂原定租約無效，係指同一租約無效，或同一租約內租賃多筆耕地，僅對其中一筆或數筆不自任耕作，該租約全部均歸無效（最高法院66年台上字第761 號著有判例，可為參照）。查，系爭162-1 、162-11、162-21等3 筆土地上鋪設柏油作為道路使用，系爭162-2 地號土地上架設廣告鐵架，系爭162-5 地號土地上搭蓋鐵皮房屋供停放汽車之用，有如前述，就系爭租約所涉上開土地，均非從事定期收穫，而在他人土地上栽培農作物之耕作行為，顯均未「自任耕作」，揆諸前開說明，原告因未自任耕作而全部歸於無效。

五、綜上，系爭租約既因原告不自任耕作而致無效，且被告曾發函以上開事由終止兩造租約，從而，原告訴請確認兩造就系爭162-2 、162-5 地號土地，於有償撥用予桃園市前，其租賃關係存在，及兩造就系爭162-1 、162- 11 、162-21地號土地之租賃關係存在，均無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

┌────────────────────────────────────────────┐│附表：桃園市○○區○○○段 000○○○○○0000號│├──┬───────┬──────────┬────┬────┬──────┬─────┤│編號│土 地 地 號│所有權人/管理者 │權利範圍│登記原因│原因發生日期│備 註│├──┼───────┼──────────┼────┼────┼──────┼─────┤│ 1 │162-1 │中華民國 │全部 │抵繳稅款│79年10月17日│ ││ │ │財政部國有財產署 │ │ │ │ │├──┼───────┼──────────┼────┼────┼──────┼─────┤│ 2 │162-11 │同上 │同上 │同上 │同上 │ │├──┼───────┼──────────┼────┼────┼──────┼─────┤│ 3 │162-21 │同上 │同上 │同上 │同上 │ │├──┼───────┼──────────┼────┼────┼──────┼─────┤│ 4 │162-2 │桃園市 │全部 │有償撥用│107年5月2日 │ ││ │ │桃園市楊梅區公所 │ │ │ │ │├──┼───────┼──────────┼────┼────┼──────┼─────┤│ 5 │162-5 │同上 │同上 │同上 │同上 │ │└──┴───────┴──────────┴────┴────┴──────┴─────┘